（2010）莲民二初字第871号
裁判日期: 2010-08-20
公开日期: 2015-09-24
案件名称
原告李xx与被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周亚琦,西安虹桥置业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）莲民二初字第871号原告周亚琦，女，1973年7月23日出生，汉族。委托代理人常雷，男，1973年1月5日出生，汉族。被告西安虹桥置业有限责任公司（以下称虹桥公司），住所地西安市纬二十六街24号。法定代表人刘西凤，该公司董事长。委托代理人郝西宁，男，1962年1月27日出生，汉族。原告周亚琦与被告虹桥公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法进行独任审判，公开开庭进行了审理。原告周亚琦、被告虹桥公司委托代理人郝西宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代理人常雷诉称，2005年5月3日，其与虹桥公司签订商品房买卖合同，并缴纳222604元购买虹桥公司开发的“xx”A幢1单元12层001201号商品房一套，合同第八条约定被告应当在2006年4月30日前将房交付原告使用。2006年5月28日被告发布公告，承诺延期到2007年1月31日前交房，逾期按照合同约定双倍赔偿。2008年5月31日将房交付原告使用。现要求虹桥公司按照每日万分之三双倍赔偿从2006年5月28日至2008年5月30日逾期交房违约金、按照每日万分之三赔偿2006年5月28日前逾期交房违约金共计83075.80元。被告虹桥公司辩称，2007年10月28日，公司在华商报发布交房公告，此后业主陆续收房、领取钥匙。原告周亚琦已于2007年11月10日领取了房屋钥匙。迟延交房原因是施工方非法转包致工程延误造成，非开发商所能控制。也就是说2006年5月1日起原告知道或者应当知道权利被侵害，而时至2010年6月21日原告诉讼已经超过《民法通则》第135条规定的诉讼时效。考虑到当时的建筑成本等因素，约定违约金过高，应予减少。经审理查明，2005年5月3日，出卖人虹桥公司与买受人周亚琦签定《商品房买卖合同》约定，周亚琦购买虹桥公司开发的“xx”A幢01单元12层001201号框剪结构单元房一套，建筑面积110.53平方米，每平方米单价2517.00元，总金额为278204元。该商品房预售许可证号为xx号。合同同时约定出卖人于2006年4月30日前，该商品房所在楼宇整体验收合格交付买受人，出卖人逾期交房按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。房屋交接预定自出卖人信函（登报）通知交房之日起计，30日内买受人未来接受房屋而导致不能交房，视同出卖人房屋交付，同时保修期、物业管理费起计。2005年5月3日，周亚琦交纳首付款222604元，2008年5月31日，在交接房屋时又缴纳人民币20000元。合同约定房屋交付期限届满后，虹桥公司于2006年5月28日以“公告”形式对迟延交房作出答复：一、“xx”项目于本月25日已恢复施工，依据施工单位的施工组织计划，B座交房日期为2006年11月30日前；A座交房日期为2007年1月31日前；二、关于若未能按照新的交房时间交房，届时我公司将以《商品房买卖合同》之规定双倍处理；三、关于迟延交房的违约责任问题，届时我公司将以《商品房买卖合同》之规定妥善处理。2007年12月28日，虹桥公司在华商报发布交房公告。2007年11月10日原告周亚琦领取了房屋钥匙。审理中，虹桥公司提供应当按照2006年5月1日至2007年11月28日媒体发布交房公告期间，同地段同标准的房屋租金每月800元标准计算。上述事实，有《商品房买卖合同》、虹桥公司“公告”、《入住通知书》、《收款收据》、（2008）莲经初字第210号民事判决书等及庭审记录在卷可证。本院认为，2005年5月3日，虹桥公司与周亚琦签定《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定交房时间为2006年4月30日，逾期后，虹桥公司在5月28日公告承诺A座在2007年3月31日交房，直至2007年12月28日虹桥公司在媒体发布交房公告，但并未按合同中“该商品房所在楼宇整体验收合格”的约定将房屋实际交付周亚琦，因此其交房时间应以2008年5月31日起开始办理入住手续之日计算。从2006年5月1日至2008年5月30日止计723天应为虹桥公司逾期交房期间。因虹桥公司以“公告”形式对迟延交房作出答复约定不明确，周亚琦要求双倍支付违约金证据不足，本院无法采信。关于周亚琦、虹桥公司合同中约定的逾期交付房屋的违约金是否因虹桥公司请求予以减少问题。本院认为，合同约定的违约金是否过高，应以一方的违约行为给另一方造成的损失为标准来确定。周亚琦未提供虹桥公司逾期交付房屋造成损失的证据，以同类地段同类房屋的租金为标准计算损失，较为合理。合同约定虹桥公司逾期交房按日向周亚琦支付已交付房价的万分之三的违约金，周亚琦已付购房款242604元，按合同约定的每月的违约金为2503元左右，总计60342.45元，而该小区同类房屋2009年每月租金为1100元至1200元，合同约定违约金远远超过给周亚琦造成的损失，故合同约定的违约金过高。虹桥公司请求适当减少违约金，符合有关法律规定，本院予以支持。至于违约金的标准，结合周亚琦所购房屋同类地段同类房屋的租金、被告逾期交房的原因及履约情况，确定为每月1000元为妥，其实际损失为24000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。周亚琦实际损失为24000元，30%为18102元，故虹桥公司应赔偿周亚琦逾期交房违约金42102元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：西安虹桥置业有限责任公司在本判决书生效后十五日内支付周亚琦从2006年5月1日至2008年月50日的逾期交房违约金42102元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877元、公告费100元（原告已预交），周亚琦负担1100元，西安虹桥置业有限责任公司负担1370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 朱保建二〇一〇年八月二十日书记员 贾 琪45 微信公众号“”