（2010）浙温民终字第284号

裁判日期: 2010-08-02

公开日期: 2014-06-11

案件名称

胡海燕与温州市龙新建设开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡海燕,温州市龙新建设开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2010）浙温民终字第284号上诉人（原审原告）胡海燕。委托代理人许君鞅，浙江天日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）温州市龙新建设开发有限公司，住所地：温州市龙湾区龙湾镇白楼下村。法定代表人瞿王敏，董事长。委托代理人王永华、潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。上诉人胡海燕因商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第1291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理后认定，2003年2月12日，温州市规划局作出《关于杨府山1#地块一期工程初步设计的批复》，对杨府山1#地块一期工程批准由温州市城市中心区建设指挥部、温州市恒达房地产开发有限公司、温州金狮房地产开发公司负责建设，其中温州市城市中心区建设指挥部建设总建筑面积为10123m2，地下室1412m2。2004年7月5日，温州市规划局向温州市城市中心区建设指挥部颁发了建设工程规划许可证，建设规模为10366.33m2，另地下室1412m2。2004年11月24日，温州市城市中心区建设指挥部（作为甲方）与温州市黎明街道上蒲州村村民委员会（作为乙方）签订协议书一份，约定：甲方同意将已在建的坐落在杨府山住宅区1#小区8号楼，按立项在建的约10000平方米安置房工程转交给乙方，由乙方全面负责建设。2005年3月2日，温州市黎明街道上蒲州村村民委员会（作为甲方）与被告温州市龙新建设开发有限公司（以下简称龙新开发公司）（作为乙方）签订协议书一份，约定：甲方将温州市杨府山住宅区1#小区8#楼的10000m2住宅指标转让给乙方。2006年6月20日，温州市国土资源局向被告龙新开发公司颁发了上述地块的土地使用权证。同年11月29日，温州市房产管理局向被告龙新开发公司颁发了新田园8组团8号楼的商品房预售证。原告胡海燕与被告龙新开发公司于2006年12月28日签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告向被告购买新田园8组团8幢202室房屋，建筑面积107.01平方米，总金额为802575元；被告应当在2007年9月30日前将该商品房经验收合格交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约向被告支付了房款。2007年8月27日，杨府山住宅区1#地块8#楼通过了竣工验收。被告于2007年9月30日将上述商品房交付原告使用。2007年12月21日，被告向温州市规划局提交杨府山1#地块8#楼的建设工程规划许可证申请，温州市规划局向被告出具承诺通知书，承诺在10个工作日内办结。2008年11月14日，温州市规划局作出《变更行政许可事项决定书》，对编号为浙规证2004－03010054的建设工程规划许可证作出变更，本工程建设规模调整为10340.44平方米，另地下室1788.75平方米。同日，作出《建设工程规划验收确认书》，经审查验收，温州市城市中心区建设指挥部建设的杨府山住宅区1#地块8#楼（01－26层）项目，予以认可。2008年11月20日，被告向温州市国土资源局递交了建设用地复核验收申请。2009年2月9日，温州市民信房地产测绘有限公司出具了杨府山住宅区1#地块（新田园8组团8幢）面积测绘成果报告。温州市国土资源局至今未作出复核验收。原告因未能办理诉争房屋的产权证，遂向法院起诉。原审法院另查明，浙江省建设厅发布的《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》第七条第（四）项规定，城市规划行政主管部门在收到符合本规定的申报材料后，应当在20个工作日内作出核发或不予核发建设工程竣工验收规划确认书的决定。温州市国土资源局于2008年10月8日发布的《温州市区房地产项目用地复核验收工作方案》规定，办理时限为受理后20个工作日（不包括地籍测绘时间）。原审法院审理后认为，原告胡海燕与被告龙新开发公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。由于被告原因未及时完成房屋所有权初始登记致使原告未能自商品房交付使用之日起180日内取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任，但非属被告原因造成的办证逾期，不应由其承担违约责任。被告于2007年9月30日向原告交付房屋，于2007年12月21日向温州市规划局提交建设工程规划许可证申请，温州市规划局于2008年11月14日作出《建设工程规划验收确认书》，期间，共历经329天，扣除法定办理规划许可的20天时间，逾期的309天非属被告原因造成时间迟延，不应由被告承担责任。至2009年2月9日温州市民信房地产测绘有限公司出具了面积测绘成果报告，被告已经完成了除土地验收程序以外的所有办理诉争房屋所有权初始登记的手续。从2007年9月30日房屋交付时间至2009年2月9日，扣除非被告原因延误的309天，共经历158天，没有超过原、被告合同约定的180日办理权属登记时间。温州市国土资源局于2008年10月8日发布的《温州市区房地产项目用地复核验收工作方案》，原、被告在签订合同时，被告无法预见办理房屋权属登记时需要经历土地复核程序，且被告已经向温州市国土资源局递交了建设用地复核验收申请，根据《温州市区房地产项目用地复核验收工作方案》规定土地复核时间为20个工作日，故现因土地复核未完成而未能办理房屋权属登记，也非被告的原因造成的。故原告之诉请，事实、法律依据不足，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回原告胡海燕的诉讼请求。案件受理费1338元，由原告胡海燕负担。一审宣判后，胡海燕不服，提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人龙新开发公司没有违约，判决驳回上诉人的诉请是对被上诉人违约行为的熟视无睹。双方在合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之后180天内将办理产权登记的材料报送房管部门。但本案房屋交付使用后，房管部门并未在合同约定的180天内收到被上诉人报送的材料，被上诉人的行为已经明显构成违约。二、一审法院认定被上诉人在本房地产项目的开发过程中，手续全部合法、没有违法违规的行为，严重错误。被上诉人在本房地产项目的开发过程中，存在一系列违法违规行为：按照《商品房销售管理办法》的规定，出卖人应当在房屋交付使用前，委托有资质的单位进行测绘，但被上诉人是在交付使用之后才委托测绘；被上诉人交付房屋在前，房屋竣工验收备案在后，将尚未验收备案的房屋交付给上诉人；被上诉人是从别的开发单位受让该房地产项目的，按照《房地产管理法》相关规定，应当走房地产项目交易程序，依法变更开发主体，但被上诉人长期套用原开发单位温州市城市中心区建设指挥部的手续，以指挥部名义进行开发经营，在申请竣工验收、规划认可时都套用指挥部的名义，该行为违法。三、一审法院认定被上诉人于2008年11月14日通过了规划许可错误。一审中，上诉人提供了温州市规划局于2008年11月20日发给被上诉人的《规划认可验收不合格确认书》，证明被上诉人至2008年11月20日为止，仍因未提供完整的资料及违规事实未处理完毕未通过规划认可。但被上诉人随即提供了一份落款时间为2008年11月14日的《规划验收认可确认书》，证明其已于2008年11月14日通过了规划验收。一审法院据此认定上诉人提供的证据无效。上诉人事后向温州市规划局调查为何前后出具的文书内容矛盾，发现被上诉人提供的《规划验收认可确认书》时间是存在问题的。一审法院在收到相互矛盾的两份证据时没有向规划局核实证据，导致认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审受理费由被上诉人承担。被上诉人龙新开发公司口头辩称：一、上诉人认为没有在房屋交付使用后180天内，提交登记机关备案就是违约，是对合同的片面理解。合同第十五条明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人才承担责任。本案是政府部门拖延造成的，不是被上诉人的原因造成的。二、交付之前进行测量包括预测和实测，被上诉人已经多次委托测绘，最后一次委托测绘是2007年3月9日，只不过成果出来是在2009年。三、2007年8月27日房屋通过竣工验收，交付时间是9月30日，这证明了竣工验收在前，交付在后。四、关于变更开发主体手续的问题，一审中被上诉人已经提供了证据16、17来证明，这是在建项目的业主变更，是直接到房管局办理变更手续的。所以上诉人提到的违规违法的理由都是不成立的。被上诉人于2008年11月14日通过规划验收，这有充分的证据证明。一审上诉人提供的证据7与被上诉人提供的证据34也可以互相印证。五、关于不合格回复单，实际上是要求被上诉人补充一些资料，从不合格回复单的内容可以看出，而且从不合格回复单的时间也可以看出被上诉人不存在违法情况，规划部门应该自收到申请后20日内作出回复，但是规划部门在收到申请后11个月才作出回复，责任显然是在规划部门。综上，上诉人的商品房没有在交付使用后180天内取得权属证书，这是由于规划部门的责任造成的，被上诉人并无责任。一审判决正确，请求二审法院予以维持。二审中，上诉人胡海燕提供了两份证据：1、竣工验收备案表，以证明被上诉人龙新开发公司所开发的房地产项目绿化工程是2008年1月14日才竣工验收的，根据法律规定，没有绿化工程竣工验收，整体工程是不能竣工验收的，因此，被上诉人主张自己申请规划验收手续齐备是站不住脚的；2、温州市规划局作出的更正通知书，以证明一审判决确认被上诉人龙新开发公司提供的建设工程规划验收确认书的内容是错误的，同时证明上诉人一审提供的规划认可不合格回复单是真实可信的。被上诉人龙新开发公司认为：竣工验收备案表不属于新的证据，是复印件，真实性无法核对，且这是恒达房开的绿化，与本案没有关联性；更正通知书，已过举证期限，对其真实性也有异议，如其真实，从时间来看，通过规划验收的时间要晚一个月，但从规划局档案中根本看不出被上诉人存在违规，更证明责任在规划局。本院认为，竣工验收备案表，为恒达房开所开发项目的绿化验收备案表，本案被上诉人龙新开发公司虽与恒达房开开发同一地块，但该地块所有的项目绿化是否一同验收没有证据予以证明，因此，该竣工验收备案表与本案尚缺乏必要的关联性；更正通知书为温州市规划局所出具，同时上面盖有温州市规划局档案专用章以证明与存档原件核对无误，因此，本院对该更正通知书的真实性予以确认。被上诉人龙新开发公司也提供了两份证据：1、温州市房屋产权登记收件收据，以证明被上诉人已于2010年5月7日将办理房屋产权登记的全部资料交给房管局；2、土地使用情况复核验收合格通知书，以证明温州市国土资源局于2009年12月18日对被上诉人开发的工程土地使用情况复核验收合格。上诉人胡海燕认为：对两份证据的形式真实性无异议，但收件收据中将被上诉人龙新开发公司作为初始产权登记人是错误的，而土地复核也不属不可抗力。本院认为，该两份证据分别为温州市房屋交易产权登记管理中心和温州市国土资源局所作出，且上诉人胡海燕也对其真实性无异议，故本院对两份证据的真实性予以确认。经本院二审审理查明：2009年12月18日，温州市国土资源局对被上诉人龙新开发公司开发的鹿城区学院东路杨府山住宅区1号地块工程的土地使用情况复核验收合格。2010年1月6日，温州市规划局出具一份更正通知书，称2008年11月14日出具的建设工程规划验收确认书和变更行政许可事项决定书因文字校对不慎，落款时间误为2008年11月14日，现更正为2008年12月14日。2010年5月7日，温州市房屋交易产权登记管理中心收取被上诉人龙新开发公司提交的办理初始登记的相关材料共17件，并出具了收件收据。其他事实与原判认定的事实一致。本院认为，上诉人胡海燕与被上诉人龙新开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方虽然在商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方对如存在出卖人逾期办证的情况应如何处理未做约定。现上诉人胡海燕主张被上诉人龙新开发公司未在交房后180天内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担逾期办证违约责任，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人的原因造成买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。本案被上诉人龙新开发公司虽然在交房后至2010年5月7日才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但此非属被上诉人龙新开发公司原因所造成，故上诉人胡海燕上诉要求被上诉人龙新开发公司承担逾期办证违约责任，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1338元，由上诉人胡海燕负担。本判决为终审判决。审判长　戴　真审判员　郑明岳审判员　胡爱玲二〇一〇年八月二日书记员　曾　慧关注微信公众号“”