(2010)杭萧民初字第2273号
裁判日期: 2010-08-19
公开日期: 2015-12-27
案件名称
马某与徐甲、裘某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马某,徐甲,裘某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书(2010)杭萧民初字第2273号原告马某。委托代理人何某某。被告徐甲。委托代理人朱某某。被告裘某某。委托代理人孔某某。原告马某某被告徐甲、裘某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2010年6月1日立案受理后,依法由代理审判员李清适用简易程序于2010年6月30日公开开庭进行了审理。原告马某及委托代理人何某某、被告徐甲及委托代理人朱某某、被告裘某某及委托代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某称:2009年10月28日,原告通过杭州萧山城厢百乐经济信息中介服���部的被告裘某某作中介,与被告徐甲签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定:被告徐甲将其坐落于杭州××区××单××室的一处面积为44.78平方米的房屋以275000的价格出卖给原告,原告应在30天期限内支付购房款275000元,2009年10月30日前支付140000元,余款135000元在办理完房产证过户手续后付清。合同由原告马某与被告徐甲双方签字捺印,并由被告裘某某签字盖中介服务部章。2009年10月29日,原告依约将140000元交付给被告徐甲,并于次日将购房定金2000元交付给被告裘某某。而后,原告在催促被告要求办理房产过户手续之时,发现该房产(房产证号为13××41)的房产所有权人并非被告徐甲,而是其已经过世的父亲。在原告多次找两被告理论的情况下,被告徐甲于2009年12月10日作出书面承诺:在2010年3月31日之前将出卖的房产过户到原告名下,否则赔偿原告损失50000元。同时,原告认为被告裘某某的行为对其损失构成了共同侵权,应负连带责任。然而至起诉之日,房产既不能过户,两被告也没有任何处理该事的意思表示,故起诉至法院,要求1.解除原告与被告徐甲签订的《房地产买卖合同》;2.被告徐甲返还原告购房款140000元和购房定金2000元;3.被告徐甲赔偿原告损失336188元(按房价每平米上涨6391元乘以44.78平方米计算应赔付286188元,被告徐甲按其书面承诺赔偿原告其它损失50000元,共计336188元);4.被告裘某某对被告徐甲的赔偿数额承担连带责任。被告徐甲辩称:在签订2009年10月28日的《房地产买卖合同��时,原告与房产中介裘某某均在场,其当场出示了房屋产权所有及三证。原告明知其不是该争议房产的所有人,再三要求签订《房地产买卖合同》。该合同是一份无效的合同。其次,原告在购买房屋时应明确审查房产的所有人,而原告未经审查就轻易的签订《房地产买卖合同》,显然有过错,应承担过错责任。而从2009年12月10日补签的承诺书来看,原告是明知其不是卖房的主体,故该项赔偿承诺也不应由其来承担,主要责任应由原告承担,被告裘某某也理应承担中介未作专业说明的过错责任。定金是被告裘某某所收,责任应由其承担。综上,愿根据有关法律对无效合同的处理,双方归还原物,返还已收款项。被告裘某某辩称:在签订该《房地产买卖合同》时,��告知原告,被告徐甲的房子是遗产。现由于被告徐甲手续不齐全,所以无法办理房产证,对此其是没有责任的。到现在为止,原告也未支付过任何劳务费和介绍费。原告马某为支持其主张的事实,在举证期限内向本院提供了下列证据材料:1.房产买卖合同一份,证明原、被告进行房产交易,同时约定房屋买卖双方的权利、义务;2.收条一份,证明被告徐甲收到原告购房款14000元的事实;3.收条一份,证明被告裘某某收到原告购房定金2000元的事实;4.承诺书一份,证明被告徐甲承诺在2010年3月31日之前办好房产证的过户手续,否则赔偿原告50000元的事实;5.萧山房产网的网页资料打印件2页,证明高桥小区房价每平方米价格为12532元。经质证,被告��甲认为,对证据1真实性没有异议,合法性有异议,这套房产的房主不是被告徐甲,而是其父亲徐乙,因此对签定合同的主体有异议,认为该份合同是无效的;对证据2无异议;证据3中的定金是被告裘某某所收,与被告徐甲无关,不予质证;证据4无异议,但所承担的责任要区别对待;证据5与本案没有关联性,是网上下载虚拟的东西,不能作为证据。被告裘某某认为,证据3收条的2000元定金某某已收到;对于证据4承诺书,其只是起了证明人的作用;其余证据的质证意见与被告徐甲一致。经审查,本院对证据1、证据2、证据3、证据4予以认定。证据5与本案缺乏关联性,本院不予认定。关于该份《房地产买卖合同》的效力问题,本院认为,本案争议的标的物即坐落于杭州市××区××单××室的房屋,系被告徐甲父亲徐乙的遗产,在这一遗产分割完毕之前,属被告徐甲与其他继承人共同共有。在共同共有存续期间,部分共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产。若共有人擅自处分财产,构成无权处分行为,属于效力待定。经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的该合同有效。本案中,作为共有人的徐甲与原告签订的《房地产买卖合同》,由于一直未得到其他权利人的追认,故该合同无效。被告徐甲为支持其主张的事实,在举证期限内向本院提供了下列证据材料:房产所有权证一本,证明案涉房产的所有权为徐乙。经质证,原告与被告裘某某均对该证据无异议,本院予以认定。被告裘���某未提供证据。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述,本院认定以下事实:2009年10月28日,原告通过被告裘某某作中介,与被告徐甲签订了一份《房地产买卖合同》。合同就房价、付款时间等作了约定,但未明确约定办理房产过户手续的时间。合同签订后,原告依约将140000元交付给被告徐甲,并于次日将购房定金2000元交付给被告裘某某。而后,由于被告徐甲无法办理过户手续,于2009年12月10日作出书面承诺:在2010年3月31日之前将出卖的房产过户到原告名下,否则赔偿原告损失50000元。另查明,该合同的标的物即坐落于杭州市××区××单××室的房屋,系被告徐甲父亲徐乙的遗产,属被告徐甲与其他继承人共同共有。本院认为:本案诉争的房屋是被告徐甲与他人共有的房产,被告徐甲作为出卖人与原告签订的《房屋买卖合同》,由于没有得到其他房屋共有人的追认,故合同无效。因《房屋买卖合同》无效,故不存在解除的问题,对原告的要求解除合同的诉讼请求,本院不予支持。合同无效,一方因合同取得财产的,应予以返还,故原告主张被告徐甲返还原告购房款140000元的请求,本院予以支持。关于赔偿金额问题,本院作如下分析:原告在庭审中,提交了被告徐甲于2009年12月10日出具的承诺书,约定:若在2010年3月31日之前无法办理好该房产的过户手续,被告徐甲则赔偿原告50000元。从该承诺书可以看出,即使原告在签订《房屋买卖合同》时并不清楚房产的实际产权人,在2009年12月10日也确已知晓该《房屋买卖合同》存在瑕疵,可能造成过户不能的情况。原告在庭审上将承诺书作为证据提交本院,本院有理由认为该承诺书的赔偿条款也得到了原告的认可,双方就合同无效导致房产过户不能的赔偿金额已达成了一致,即被告徐甲赔偿原告50000元,故原告主张要求被告徐甲赔偿50000之外因房价上涨造成的损失,本院不予支持。被告徐甲在承诺书中明确承诺,愿意赔偿被告因过户不能造成的损失50000元,故其关于原告与被告裘某某均有过错,该赔偿承诺不应由其来承担的抗辩,本院不予采纳。至于2000元的购房定金,为被告裘某某所收,与被告徐甲无关,原告要求被告徐甲归还2000元购房定金的诉讼请求,本院不予支持。原告要求被告裘某某��担连带赔偿责任,没有法律依据,本院不予支持。至于被告裘某某作为房产中介是否应当承担过错责任以及责任大小的问题,与本案属于不同的法律关系,本案不作处理。但被告裘某某在庭审中承认收取了原告购房押金2000元,并愿意返还,且庭审后原告也同意该定金由被告裘某某归还,本院予以支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定,判决如下:一、被告徐甲在本判决生效后十日内归还原告马某购房款140000元;二、被告徐甲在本判决生效后十日内赔偿原告马某损失50000元;三、被告裘某某在本判决生效后十日内归还原告马某购房定金2000元。四、驳回原告马某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4236元,由马某负担2236元,徐甲负担2000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院,并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉受理费。对财产案件提起上诉的,上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的,按自动撤回上诉处理。(杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处,户名浙江省杭州市中级人民法院,帐号12×××68)代理审判员 李 清二〇一〇年八月十九日书 记 员 陈金良 更多数据: