（2010）杭下民初字第899号
裁判日期: 2010-08-19
公开日期: 2015-12-27
案件名称
张某与董某某、缪某某所有权纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某,董某某,缪某某
案由
所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第899号原告张某。委托代理人（特别授权代理）杨某。被告董某某。被告缪某某。委托代理人（特别授权代理）韩某。原告张某诉被告董某某、缪某某房屋所有权纠纷一案，于2010年5月27日提起诉讼。本院于当日立案受理后，依法由审判员 章幼戎独任审判，于2010年7月13日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人杨某，被告委托代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称，2002年11月16日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将位于杭某市下城区三塘汶苑2幢1单元101室房屋转让给原告，转让价格为30.5万元。原告付款方式为于2002年11月16日支付首付房款15万元，余款15.5万元待接到被告将三证办妥的通知后7日内支付。交房时间为支付首付款当天。被告办出三证后，应配合原告办理三证。合同签订后，原告支付了首付款15万元，被告将房屋交付给原告使用，原告一直居住使用至今。2010年5月10日被告将房屋三证办妥，但拒不办理过户手续。后经调查发现，被告擅自将诉争房屋转让给第三人徐某某，转让价格为130万元，导致原告无法按照合同约定取得房屋。原告认为，被告应承担违约责任，诉请判令两被告共同赔偿原告损失人民币125万元（其中包括114.5万元房屋差价及10.5万元房屋装修费用），由两被告承担本案诉讼费。被告董某某、缪某某辩称，原、被告双方于2002年签订房屋买卖合同时，被告就诉争房屋并不享有所有权，因此该合同无效，即使合同有效，违约金的计算也应当根据合同的约定，为7万元。此外原告提出的赔偿装修损失款10.5万元也缺乏证据加以证实。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同；2、杭某金某某屋置换有限公司某某代购合同；证据1、2欲共同证明原、被告签订了房屋买卖合同，约定被告将诉争房屋转让给原告，转让价为30.5万元。3、收条，欲证明原告支付首期房款15万元后，被告按照合同约定将房屋交付给原告使用。4、曙光路16号房屋拆迁安置、扩面协议书，欲证明2002年10月被告取得安置用房，被告对房屋拥有了事实上的处分权。5、房屋所有权某某、销售不动产发票、杭某市房屋转让合同，欲证明被告已将诉争房屋转让给第三人徐某某，转让价格为130万元。6、物业票发票、燃气集团新装客户受理卡和发票、物管证明，欲证明原告与2002年11月16日支付首付房款15万元后就入住该房屋至今。7、房屋产权证，欲证明2010年5月10日被告将房屋三证办妥。8、接受房款通知书和邮寄凭证、公某某和ems网上查询记录，欲证明得知被告办妥三证后，原告积极履行合同义务，但被告拒不配合提供其账号，也不配合办理过户。被告董某某、缪某某为反驳诉讼请求所依据的事实，提交了杭某市公有住宅租赁合同，欲证明原、被告签订房屋买卖合同时被告对诉争房屋不享有所有权。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：（一）对原告张某提交的证据：被告董某某、缪某某对证据1、2的真实性无异议，合法性有异议。本院认为，上述两证据与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据3、7均无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据4的真实性、合法性有异议，认为如按照该协议，被告应当早就拿到房屋拆迁安置款，但被告至今没有看到该协议。本院认为被告对真实性、合法性所提出的异议缺乏依据，该证据与本案具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据5、6、8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，证据5、6、8均与诉争房屋有关，且有相关单位盖章，故对其证据效力予以认定。（二）对被告董某某、缪明某某交的证据：原告张某对该证据的三性都有异议，认为该合同于2010年4月21日签订，里面没有关于租金、租赁期限等事项的约定，而原告实际于2002年底入住，这与该租赁合同存在矛盾，无法确认该证据的真实性。本院认为，该证据能够与相关证件相印证，且与本案有关联，对其证据效力予以认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2002年10月22日被告董某某、缪某某与拆迁单位达成《拆迁安置、扩面协议书》，约定在原承租公房被拆迁后，由拆迁人在杭州××单××室对两被告进行安置。在两被告办理上述房屋三证前，原、被告双方于2002年11月16日已就上述房屋达成房屋买卖合同，双方约定：被告董某某、缪某某将位于杭某市下城区三塘汶苑2幢1单元101室、建筑面积66.99平方米的房屋转让给原告张某，转让总价为30.5万元。付款方式2002年11月16日支付首付款15万元，余款15.5万元待接到被告将三证办妥接到通知7日内支付，房屋三证办理以房改办为准。如双方不能按照合同约定条款执行，过失方一次性向另一方支付赔偿金7万元。合同签订后，原告按约定支付了首付款15万元，被告也按约将房屋交付原告使用。2010年5月10日，被告通过房改取得诉争房屋所有权证。原告得知该情况后于2010年5月16日向被告发函，要求被告接收剩余房款并协助原告办理产权过户手续。但之后两被告于2010年5月21日又就诉争房屋与案外人徐某某签订《房屋转让合同》，将诉争房屋以130万元转让给徐某某，同日徐某某取得该房屋所有权证。为此引起诉争。本院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点在于：一、本案合同是否合法有效；二、如合同有效，原告向被告主张的违约责任是否适当。关于合同效力问题，本院认为，杭某市在2004年即颁发了关于公有住房使用权有偿转让管理暂行规定，在被告从拆迁人处取得诉争房屋后，即在事实上对该房屋拥有处分权，被告认为原告对诉争房屋并无所有权故合同无效的意见不当，本院不予采纳。原、被告就诉争房屋转让所达成的协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，房屋产权单位并未对此提出反对意见，且2010年5月被告又已实际取得诉争房屋产权证书，故协议具有合法效力。关于原告向被告主张的违约责任是否适当的问题，本院认为，被告将房屋另行转让他人，致使与原告之间的合同事实上无法履行，其违约事实清楚，对于因违约而给原告造成的损失，被告应予赔偿。虽然原、被告在合同中对于违约责任进行了约定，但根据合同法相关规定，若实际损失超出约定违约金的，当事人有权请求增加违约金。原告认为被告将房屋转让给案外人的价格就是合同不能履行给原告造成的实际损失的意见正当，本院予以采纳，对因另行转让而取得的获益部分，即130－15.5＝114.5万元，被告应向原告进行赔偿。对原告关于房屋装修损失所提出的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告董某某、缪某某于本判决生效之日起10日内向原告张某赔偿损失114.5万元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费16050元，因本案适用简易程序而减半收取8025元，加上财产保全申请费3170元，共计11195元，由原告张某承担940元，由两被告共同负担10255元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭某市中级人民法院，并向浙江省杭某市中级人民法院预交上诉案件受理费16050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭某市中级人民法院，帐号：12×××68】。审判员章幼戎二〇一〇年八月十九日书记员杨晓丽 关注公众号“”