（2010）金东民初字第786号
裁判日期: 2010-08-18
公开日期: 2015-12-28
案件名称
程某某、程某某与被告金华××综合市场房屋租赁合同纠纷与金华××综合市场一审民事判决书
法院
金华市金东区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程某某,金华××综合市场
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2010）金东民初字第786号原告（反诉被告）程某某。委托代理人倪甲、倪乙。被告（反诉原告）金华××综合市场，住所地金华市浮桥东路××号。法定代表人严某某。委托代理人何甲。原告程某某与被告金华××综合市场房屋租赁合同纠纷一案，原告程某某于2010年6月28日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员舒增源独任审判，于2010年8月11日公开开庭进行了审理。原告程某某及其委托代理人倪甲、倪乙和被告金华××综合市场的委托代理人何甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某某诉称，2009年7月16日，原告与被告达成租赁38-39号营业房的意向，被告的经办人陈某承诺，36-39号店面之间的隔离墙可以打通。因原告与何某合伙经营副食品生意，若四间店面中间隔离墙不能打通的话，原告是不会承租的。在得到明确承诺后，原告在2009年7月26日交租金5000元，被告出具暂收保证金发票一份。2009年8月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定第一年租金每间一千元，第二年租金每间二千元。8月3日，原告进场拆除隔离墙，被告却以中主梁交接不能开通为由不同意拆除隔离墙，致使原告无法正常开业。现被告已将营业房租给他人。经交涉，被告同意在8月底前退回租金，但被告一直拒绝履行。故要求法院判令由被告退回保证金5000元，由被告承担诉讼费用。被告金华××综合市场辩称，1、原告将“光盘”做为证据，是不合理的，光盘中的内容只是记者现场采访的内容，而且也并未说明此事双方谁对谁错。2、陈某在2009年以前只是在华某市场帮忙的，直到09年华某市场开始正式招商后，才被编制在市场招商办公室工作，招商负责人是王某某，陈某协助其工作，直到2009年8月27日为止，由于各种矛盾，市场停止了陈某的招商工作。陈某在2009年8月27日以后所有的签字，一律与华某市场无关。3、原告称租房时陈某同意打通四间营业房是不现实的，也是没有任何根据的，被告也没有权力去拆除承重墙。4、原告提出合同是和陈某所签，不管是否陈某所签，合同上的签字都是无效的，陈某在2009年11月27日写过一份《关于市场38-36号西营业房之事》的材料，他与原告就此事，未办过任何手续。5、原告交过5000元保证金属实，双方谈好每人交保证金一万元，因原告称资金紧张，先暂交五千元。被告承诺并叫陈某转告他们，每年的租金，华某市场老经营户交多少，也向他们收取多少。（市场收租金的时间是在11月份，在11月份才能确定营业房的具体租金）因原告自租房屋后，没来开张营业，违约造成损失，市场决定五千元保证金不能退还。6、被告在2009年8月27日之前，共招商19名经营户，招商负责人王某某与陈某利用职务之便，私吞了19名经营户的保证金。市场停止了他们的招商工作，陈某上交给市场的招商经营户清单共19名，里面没有原告的名字，根本不存在这个合同。同时，提出反诉，要求：1、反诉被告程某某赔偿敲坏承重墙体费用1500元；2、反诉被告程华某某担从签订合同起三个月的房租费700元／月／间，共计4200元；3、反诉被告公开向反诉原告道歉（因在去年春节，反诉人在杭州办事时，接到反诉被告电话，电话中咒骂反诉人下辈子还能不能回到金华……）.反诉被告程某某辩称，在2009年7月16日答辩人和另案原告何某一起欲租赁反诉原告的店面房一起合伙经营副食品批发生意，向反诉原告提出如租赁后需打通相邻的第36-39号四间店面房。反诉原告同意打通承租的4间营业房的隔离墙，于是答辩人和何某于7月26日交了5000元租金（开具的票据上写的是保证金）。答辩人与何某于8月3日进场拆除隔离墙，但遭到反诉原告王某某副总的反对和阻止，答辩人当即表示不能打通“那就不要（不租）了”，要求反诉原告退还租金（保证金），反诉原告也答应退回，但其过后一再拖延返还租金，故造成纠纷。一、关于要求答辩人承担敲坏承重墙体的费用问题。敲掉租赁房产的隔墙，是双方口头约定的签订租赁合同的前提条件，按照约定，答辩人雇人进行敲打，因受到反诉原告以承重墙、建筑安全为由不得打通隔墙的理由阻止。故答辩人不存在违约问题，其责任不在答辩人，而是由于反诉原告自身过错造成的，要求答辩人承担该墙体的封堵费用没有法律依据。相反，反诉原告还应承担因不履行双方约定，给答辩人造成敲墙人工费用的损失。该墙体敲打后的封堵费用损失反诉原告也没有相应的依据，故反诉原告主张的1500元损失缺乏事实依据，答辩人不予认可。二、关于房租的问题。反诉原告要求答辩人承担3个月的房租没有事实和法律依据。2009年8月3日，答辩人和何某正在实施打通隔墙时，遭到反诉原告的反对和阻止，答辩人和何某就明确是反诉原告经办人陈某副总答应允许打通的，如不能打通答辩人和何某“那就不要（不租）了”，要求把租金（保证金）退回！所以，依据合同法第九十六条的规定，当天就已解除租赁合同。反诉原告当时也口头答应，将租金退回，但后来不守承诺，一方面早已把上述四间营业房租给他人使用，另方面一再拖延返还租金，甚至在答辩人向电视台、315消协投诉后还是无理拒绝履行自己返还租金的承诺。且反诉原告主张的月租金已远远超出原租赁合同的约定标准。由于合同不能履行和解除的责任在反诉原告一方，根据合同法第五十八条规定，要求反诉被告承担所谓租金损失的诉请没有事实和法律依据。三、关于要求答辩人道歉问题。该诉请与本案无关且诉讼主体不适格。综上，反诉原告的诉请缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。原告程某某向法庭提交的证据有：1、身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、房屋租赁合同一份，证明双方房屋租赁合同关系及权利义务；3、收款收据一份，证明被告向原告暂收保证金的事实；4、电视台采访视频光盘一张（当庭播放），证明原告和何某要求打通隔离墙便于合伙经营、被告副总陈某承诺可以打通使用的事实及2009年8月3日被阻止打通隔离墙后原告就要求解除合同和多次要求退还保证金的事实。5、被告方副总陈某自述一份，证明原告和何乙合伙经营租赁该4间营业房及2009年8月3日被阻止打通隔离墙的事实。以上证据经质证，被告对证据1、2、3、5无异议，对证据4不发表意见。本院对上述证据予以认定。经审理，本院查明事实如下：2009年7月16日，原告程某某和何某一起欲租赁被告金华××综合市场的店面房合伙经营副食品批发生意，并向当时市场招商工作人员陈某提出如租赁后需打通相邻的第36-39号四间店面房。陈某同意原告和何某打通所需承租的4间营业房的隔离墙，原告程某某于7月26日交给被告5000元保证金，被告出具了收据一张。同年8月1日，原告程某某与被告签订了房屋租赁合同一份，约定被告将房屋二间（第38、39号）出租给原告经营，租赁期限二年，即自2009年8月1日起至2011年8月1日止。租金第壹年为壹仟元壹间，第二年为贰仟元壹间，租金共收壹万元整。同年8月3日，原告进场拆除第37与38号营业房之间的隔离墙，被告方招商负责人王某某发现后，以该隔离墙是承重墙，拆除会危及安全为由阻止原告拆除，原告当即表示如不能打通，那就不要（不租）了，要求被告退还保证金。后被告一直未退还保证金。本院认为，原告程某某与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告程某某、何某与被告方工作人员达成的四间房屋可以打通隔离墙的口头协议，也是合同的组成部分。双方均应按合同全面履行自已的义务。后原告在拆除隔离墙时，因该隔离墙是承重墙而不能拆除，致使原告租赁合同的目的不能实现，故原告向被告提出解除合同，退回保证金，合同已于当日解除。合同解除并非当事人违约造成，而是因客观原因不能履行，在合同解除后，被告应依法退回原告所交保证金。对反诉原告金华××综合市场要求反诉被告程某某支付房租费的请求，本院依法不予支持。陈某是被告方工作人员，其在招商活动中的行为和后果依法应由企业法人承担责任，故对被告提出陈某的签字无效及合同不存在的辩解理由，本院不予采信。原告拆除隔离墙的行为是履行合同的正当行为，虽造成了一定损失，但并非故意损坏，被告提出反诉要求反诉被告程某某赔偿敲坏承重墙体损失1500元的请求，本院依法不予支持。反诉原告提出要求反诉被告程某某道歉的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十三条第一款和《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，判决如下：一、由被告金华××综合市场于本判决生效后十日内退还原告程某某租房保证金5000元。二、驳回反诉原告金华××综合市场的诉讼请求。案件受理费25元，由被告金华××综合市场负担，反诉案件受理费25元，由反诉原告金华××综合市场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。审判员 舒增源二〇一〇年八月十八日书记员 李萌韵 微信公众号“”