（2010）嘉善西民初字第149号
裁判日期: 2010-08-18
公开日期: 2015-12-27
案件名称
项某某、王甲等与朱某某、周某某一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
项某某,王甲,项某某、王甲与被告朱某某、周某某房屋买卖合同,朱某某,周某某
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2010）嘉善西民初字第149号原告：项某某。原告：王甲。委托代理人薛某某、熊某某。被告：朱某某。被告：周某某。委托代理人：薛某。原告项某某、王甲与被告朱某某、周某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员闵芳呈适用简易程序，于2010年5月19日、2010年7月6日两次公开开庭进行审理，两原告委托代理人薛某某、熊某某，被告朱某某及两被告委托代理人薛某均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法由审判员丁扣红担任审判长，与代理审判员闵芳呈、人民陪审员袁福庆组成合议庭，于2010年7月27日再次公开开庭进行审理，两原告委托代理人薛某某、熊某某，被告朱某某、周某某及两被告委托代理人薛某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项某某、王甲起诉称，2009年12月6日，两原告（受让方）通过被告周某某（中介方）与被告朱某某（出让方）签订《房地产转让协议书》，协议约定由被告朱某某向两原告转让嘉善县天凝镇天成路33#、35#、37#店面，总价款为470000元，两原告当天支付定金30000元，后两原告按协议支甲全部购房款及定金，但被告朱某某未能协助办理相应房产转让登记手续，另两原告发现被告朱某某转让合同项下的房产已被法院查封，亦构成合同履行不能。原告方认为，被告朱某某明知无法履行合同，但仍与两原告签订房产转让协议，纯属恶意，两原告有权单某解除合同，并要求退还购房款及定金。被告周某某作为中介，故意隐瞒合同重要事实，损害了两原告的利益，依法应退还中介费，并对被告朱某某造成两原告的损失承担连带责任。为此，遂提起诉讼，请求法院判令：1、解除两原告与被告朱某某之间的房产转让合同关系；2、被告朱某某退还原告购房款440000元，并双倍返还定金60000元，合计500000元；3、被告周某某退还两原告中介费5000元，并对被告朱某某购房款及定金返还承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告朱某某答辩称，原、被告双方所签订的房地产转让协议合法有效，是双方当事人的真实意思表示，原告提出解除合同理由不足。原告称本案所涉房产被法院查封，被告原先并不知情。后经查实，本案所涉房产被法院查封，是因为嘉善天凝金叶房产开发有限公司的缘故所引起的，与本案被告并无关联。后经与法院联系，并督促嘉善天凝金叶房产开发有限公司履行了付款义务，法院对本案所涉房产也予以解除查封，因此，现在不存在法院查封房产的事实。故请法院驳回原告的诉讼请求。被告周某某答辩称，房地产转让协议合法有效，法院查封本案所涉房产的事情被告周某某事先并不知情，而且被告周某某只是作为中介方，也不承担连带法律责任。故请法院驳回原告的诉讼请求。原告项某某、王甲为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、两原告身份证复印件、两被告户籍证明复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。2、两原告与被告朱某某于2009年12月6日签订的《房地产转让协议书》一份系原件，证明两原告通过被告周某某介绍，与被告朱某某存在房地产买卖合同关系。3、收条一份系原件，证明被告朱某某于2009年12月12日收到两原告购房款470000元。4、收款收据一份系原件，证明两原告支付被告周某某中介费5000元的事实。5、办证凭据一份系原件，证明两原告与被告朱某某约定分期付房款的事实。6、嘉善县房产交易中心出具的证明材料一份系原件及（2009）嘉善民执字第182、183-1号民事裁定书、（2009）嘉善民执字第182、183-2号协助执行通知书各一份，证明本案被告朱某某出让的房产已被法院查封的事实。7、嘉善天凝金叶房产开发有限公司收款收据一份系复印件，证明案外人王乙支付房款200000元，尚未全部付清房款的事实。被告朱某某为证明其辩解，向本院提供了以下证据：1、两原告与被告朱某某于2009年12月6日签订的《房地产转让协议书》一份系原件，证明被告朱某某转让给两原告的房产是现房，本案所涉房产是从案外人王乙手中转让过来的。2、现金缴款清单一份系复印件，证明嘉善天凝金叶房产开发有限公司已交款项245500元到嘉善县人民法院的事实。3、照片一张，证明两原告无法出租店面才想解除双方的协议。4、（2009）嘉善民执字第182、183-5号民事裁定书，证明嘉善县人民法院已解除对本案所涉房产的查封。5、销售不动产统一发票一份系复印件（与原件核对无异），证明案外人王乙已缴付445000元房款的事实，本案所涉房产的房款已全部付清。被告周某某未提供证据。为查明事实，法院依职权调取以下证据：1、从嘉善县国土资源局调取的嘉善县天凝金叶房产开发有限公司某某被法院查封证明一份（土地证号：1-2005-109-05382，地号：109-008-000-00036-002；土地证号：1-2005-109-05383，地号：109-008-000-00036-001）。2、嘉善县人民法院对案外人王乙调查笔录一份。3、嘉善县人民法院对案外人盛某某调查笔录一份。4、从案外人盛某某处调取的王乙与章某某房屋转让协议一份系复印件（与原件核对无异）。5、从案外人盛某某处调取的章某某将本案所涉房产转让给盛某某及盛某某付款凭证一份系复印件。经庭审质证，本院认证意见如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5均无异议，故均予以认定。对于原告提供的证据6，被告异议认为原告提供的（2009）嘉善民执字第182、1号民事裁定书中被申请人并不是本案被告，本案被告并不知道房产已被法院查封；第二，这份民事裁定书申请人是嘉兴市翔森典当有限责任公司，被申请人是嘉善天凝金叶房产开发有限公司，并不能证明本案被告朱某某将房产转让给两原告有瑕疵，因此，这份民事裁定书及协助执行通知书与本案并没有直接关系。另认为，案外人王乙所购本案所涉房产已经过备案，该证据不能证明王乙与本案有何关联。本院认为，鉴于被告对证据6的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，故予以认定。对于原告提供的证据7，本院将结合被告朱某某提供的证据和本院查明的事实予以评判。原告对于被告朱某某提供的证据1、2、5真实性均无异议，且可印证本案所涉房产的房款已全部付清的事实，因此，本院对被告朱某某提供的证据1、2、5均予以认定。对于被告朱某某提供的证据3，与本案不具有关联性，故不予认定。对于被告朱某某提供的证据4，可以证明本案所涉房产已被嘉善县人民法院解封的事实，与本案具有关联性，故予以认定。对于本院依职权调取的证据1、2、3、4、5，原、被告对该五份证据的真实性均无异议，本院认为，该五份证据与本案均具有关联性，故均予以认定。根据上述确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：原告项某某、王甲（受让人）经被告周某某（中介方）介绍，于2009年12月6日与被告朱某某（出让方）签订《房地产转让协议书》一份，协议约定，由被告朱某某将座落于嘉善县天凝镇天成路的33#、35#、37#店面（房产权号为s0000089、s0000090），以470000元自愿转让给两原告。协议还就付款方式、中介费承担等进行了约定。协议签订后，两原告于2009年12月12日向被告朱某某支甲购房款470000元，并于2010年3月25日向被告周某某支乙介费5000元。另外，两原告（乙方）与被告朱某某（甲方）及中介方周某某于2009年12月7日签订“办证凭证”一份，其内容为：“1、由付款为2009年12月6号付定金叁万元正，至2009年12月7号由乙方付甲方人民币贰拾肆万元正，其余2009年12月16号乙方付甲方人民币贰拾万元正，在移交钥匙全套和商品房买卖合同原件一份给乙方。2、甲乙双方某某，甲方尽量协助原合同更名到乙方户名，如更名不出来，原合同办证一切费用由乙方支付。3、房产三证领齐后，根据国家房产法2年后，甲方协助乙方办房产三证过户。注过户费由乙方支付。4、上述条款经甲乙双方某某而定，双方应遵照执行，任何一方违约须承担违约责任。”现两原告以被告朱某某未能协助办理房产转让登记手续，及本案所涉房产被法院查封致使协议无法履行，遂诉至法院。经查明，本案所涉位于嘉善县天凝镇天成路的33#、35#、37#店面房产原系案外人王乙从嘉善天凝金叶房产开发有限公司购买，并在嘉善县房地产管理所登记备案。后王乙将该店面房产转让给案外人章某某，章某某又转让给本案被告朱某某之配偶盛某某，后经中介方周某某介绍，被告朱某某又将该店面房产转让给本案两原告，并将店面房产的钥匙交给了两原告。另查明，本案所涉店面房产的房款已全部付清，嘉善天凝金叶房产开发有限公司也开具了发票，但上述房产均未从嘉善天凝金叶房产开发有限公司办理过户登记手续，后因嘉善天凝金叶房产开发有限公司自身涉及其他诉讼纠纷，致使本案所涉店面房产于2009年4月8日被浙江省嘉善县人民法院查封；于2010年3月18日被江某某吴江市人民法院查封。后经案外人王乙提出异议并经法院审查，在本案一审答辩终结前，浙江省嘉善县人民法院和江某某吴江市人民法院对上述房产均予以解除查封。本院认为，本案的争议焦点有以下两点：一、两原告与被告朱某某双方签订的房地产买卖协议是否有效；二、如果双方签订的房地产买卖协议有效，原告方是否享有单某解除合同的权利。关于第一个争议焦点，综合本案确认的证据和各当事人在庭审中的陈述以及查明的事实，本院认为，本案阻却房地产买卖协议效力的事由有两个：即被告朱某某对本案所涉房产是否享有处分权及本案所涉房地产在两原告与被告朱某某签订买卖协议前被法院查封过的事实。本院认为，出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，案外人王乙从嘉善天凝金叶房产开发有限公司购买位于嘉善县天凝镇天成路的33#、35#、37#店面房产，并已付清全部款项。后王乙将该上述房产转让给案外人章某某，章某某又转让给本案被告朱某某之配偶盛某某，后经中介方周某某介绍，被告朱某某又将该上述房产转让给本案两原告，同时，并将上述房产的钥匙交给了两原告。本院认为，两原告与被告朱某某签订的房地产转让协议系双方当事人真实意思表示，被告朱某某将本案所涉房产钥匙交给两原告的行为，可视为对上述房产享有所有权及属有权处分行为，原告方也支甲相应对价，因此，被告朱某某对本案所涉位于嘉善县天凝镇天成路的33#、35#、37#店面房产享有处分权。关于本案所涉房地产被法院查封过是否影响房地产买卖协议的效力。综合本案确认的证据和原、被告各方在庭审中的陈述以及查明的事实，本院认为，由于嘉善天凝金叶房产开发有限公司自身涉及其他诉讼纠纷，因此，法院所要查封的是嘉善天凝金叶房产开发有限公司所有的财产。本案中，所涉店面房产房款已全部付清，只是因为未办理过户手续，但这并不影响实际权利人朱某某对上述房产享有所有权及行使处分权，而且在本案一审答辩终结前，法院对上述房产予以解除查封也印证了这一事实。因此，本院认为，被告朱某某与原告项某某、王甲间签订的房地产转让协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点，原告方是否有权单某面解除合同。原告认为，被告朱某某未能协助原告办理房产转让登记手续，本案所涉房产已被法院查封，构成合同履行不能，不能实现合同的目的。关于本案所涉房地产被法院查封的事实和缘由，本院在上文已充分阐述过，在此不再赘述。至于被告朱某某是否存在违约，未能协助原告办理房产转让登记手续，对此，原告并未出示相关证据来予以证明。退一步说，即使被告朱某某存在未能协助原告办理房产转让过户手续这一行为，该行为是否致使双方合同目的不能实现，原告仍需进一步举证。而且双方签订的“办证凭证”也有约定，即“房产三证领齐后，根据国家房产法2年后，甲方协助乙方办房产三证过户。注过户费由乙方支付。上述条款经甲乙双方某某而定，双方应遵照执行，任何一方违约须承担违约责任。”因此，在此情况下，如果被告朱某某存在违约，原告可以依约向其主张违约责任。综上，本院认为，两原告要求单某解除合同的理由不充分，证据不足。因此，对于两原告的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告项某某、王甲的全部诉讼请求。本案受理费8850元，由原告项某某、王甲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 丁 扣 红代理审判员 闵芳呈人民陪审员袁福庆二〇一〇年八月十八日书 记 员 钱 鑫附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”