（2010）浙嘉民终字第303号
裁判日期: 2010-08-18
公开日期: 2015-12-28
案件名称
林某与朱某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林某,朱某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙嘉民终字第303号上诉人（原审原告）：林某。委托代理人：汤某某。被上诉人（原审被告）：朱某某。委托代理人：常某某。上诉人林某因与被上诉人朱某某房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2010）嘉南民初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人林某的委托代理人汤某某，被上诉人朱某某及其委托代理人常某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2009年2月13日，林某与朱某某签订租赁合同，林某承租朱某某所有的本市华庭街f118号商铺，约定租期一年，自2009年3月1日至2010年2月28日；年租金37000元（交纳水电费用等保证金5000元），支某某式为签约之日一次支付租金9250元，下次租金应在上一次到期前一个月内支付；承租人如需装修、转租、转让，应征得朱某某同意。违约责任条款约定：任何一方未履行本合同条款或违反国家法律及双方签订的其他协议，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任某方甲担；逾期交付出租的房屋、逾期支付房租或承租期满逾期腾退房屋的，每逾期一日按月租金的10%承担违约金等。此后，在履行该合同的过程中，2009年9月1日，双方又签订一份租赁合同，该合同除约定一年租期从2009年9月1日起至2010年8月31日、年租金10000元签约之日足额支付、交保证金1000元之外，其他合同条款与第一份合同没有变化。同年9月14日，林某向工商管理部门提交了第二份合同，并经核准开设“嘉兴市南湖区城西茉莉花开服装店”。之后直至2010年2月底，双方仍按第一份合同约定的租金标准履行，但双方对实际租期有无延长等主要事项发生争议，2010年3月1日，朱某某以合同已经到期要求收回店面的理由对商铺加锁，双方协商不成，林某遂起诉。一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益一定的期限而承租人支付相应租金的合同，是双方当事人互负义务的合同。本案中，双方之间的租赁关系发生在2009年3月份，双方签订了第一份合同，对一年的租期（即从2009年3月1日至2010年2月28日）、租金数额及支某某式等主要条款约定明确，该合同是双方间的基础合同，从林某支付租金的收款收据看，足以判断双方已按该合同实际履行。现林某起诉要求朱某某履行合同延长租期，其依据是双方2009年9月1日签订的第二份合同约定的一年租期到期日是2010年8月31日，但是对于这份合同，首先，在庭审中双方均确认该合同并没有实际履行，从林某9月1日之后仍按第一份合同支付租金的情况看亦是如此；其次，虽然该合同约定的租期与第一份合同的租期存在部分期间重叠且延长了半年，但同时也约定租金10000元应在签约时足额支付，在林某没有先履行该义务的情况下，朱某某有权拒绝林某的履行要求，庭审中朱某某也提出了先履行的抗辩；第三，林某提出该份合同系双方的补充协议，即协商时考虑到摊低或消化林某为租房支出的转让费、装修费的成本，结合前后两份合同实际上是达成将基础合同的租期延长半年而租金不变的口头协议，但林某的这一主张在庭审中得不到朱某某的认可，也无其他证据的印证，不足采信。相反，朱某某提出第二份合同仅是为林某办理营业执照使用而非双方乙实意思表示的主张，与该合同原件留存于工商部门、林某开店申请工商登记系在该合同签订之后、林某仍然履行原合同约定的租金等事实与证据有较强的关联性，更符合常理。综上所述，林某要求朱某某履行延长租期的义务缺乏事实和法律依据，不予支持。另一方面，前后两份合同均约定了一方当事人解除合同的条件，对于第二份合同，在林某不履行支付租金义务的情况下，朱某某作为出租人，有权行使约定解除权，朱某某于2010年3月1日对店铺锁门，是其行使合同解除权收回租赁物的行为表现，而此时第一份合同约定的租期已经到期，因此，朱某某解除合同的行为符合法律规定，林某要求朱某某承担侵权赔偿责任依据不足，不能成立。综观全案，根据目前的情况，双方应当考虑双方之间的租赁合同关系已经归于消灭，腾退并返还租赁物。据此，依照《中华某某共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第二百二十七条及《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：驳回林某的诉讼请求。案件受理费691元，由林某负担。一审判决宣告后，林某不服，提起上诉称，2009年9月1日签订的租赁合同是合法有效的合同，是双方乙实意思表示。朱某某系有民事行为能力的成年人，林某也没有对她进行过胁迫，一审认定该合同非双方乙实意思表示，没有法律依据。该份租赁合同是原租赁合同的延续，虽然该合同与原租赁合同在租期上有部分重叠，10000元租金也未在签约之日足额交付，但因为后合同是前租期的延续，并且2009年9月份的租金已在2009年6月份交纳，所以才未按约交付该10000元租金。朱某某为了补偿林某的装修费用，才在第二份合同中约定年租金10000元。朱某某认为第二份租赁合同是为了帮助林某办理营业执照而与林某签订的虚假合同，没有事实依据。另外，一审认定朱某某享有先履行抗辩权，也就间接认定第二份合同是双方乙实意思表示。合同前半年的租期已经履行，后半年是由于朱某某的违约行为导致合同未能履行，因此，朱某某违约的事实清楚，其应当承担相应的违约责任。综上，请求撤销原判，改判朱某某继续履行租赁合同，并在合同到期后顺延因其加锁无法经营的天数；赔偿林某积压服装无法销售的损失58000元、房租损失1350元、人员工资3550元及经营收入13333元，并对继续扩大的损失承担赔偿责任（暂定50天）。一、二审诉讼费用由朱某某负担。在二审中林某放弃要求顺延租期的上诉请求。朱某某答辩称，双方在2009年2月13日签订的合同才是双方乙实意思表示，第二份合同实际并未履行。林某认为第二份合同约定年租金10000元，是朱某某给予林某的租赁补偿，没有事实依据。另外，林某的上诉陈述与其一审陈述明显矛盾。请求驳回上诉，维持原判。林某在二审中提供朱某某与案外人于2010年6月26日签订的租赁合同一份，证明朱某某违约解除与林某的租赁合同是为了提高租金的收入。朱某某质证后对真实性无异议，但认为不能证明林某所要证明的事实。林某与朱某某签订的租赁合同已经到期，到期后朱某某出租房屋与林某无关。本院认证意见为该证据不能证明林某所证明的事实，不予认定。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本案争议焦点为：1.2009年9月1日签订的租赁合同是否为双方当事人的真实意思表示。2.林某要求赔偿相关损失是否有依据。本院认为，双方签订了两份租赁合同，第一份租赁合同约定的年租金数额为37000元，保证金数额为5000元。第二份租赁合同约定年租金10000元，保证金数额为1000元。两份租赁合同约定的租金、保证金数额相差显著，且租赁期限部分重叠。林某认为第二份租赁合同系双方的真实意思表示，在该份合同中双方对租期进行了重新约定，而朱某某认为该份合同是为了配合林某进行工商登记而签订的合同，非双方乙实意思表示，双方一直按照第一份合同履行。林某在二审庭审陈述，从2009年9月1日起是按照第二份租赁合同来支付租金，而其在一审时陈述2009年9月1日以后仍然按照第一份租赁合同支付租金。林某一、二审陈述明显矛盾。根据2009年9月份之后的租金收据，林某在2009年9月份之后支付的租金数额与第一份租赁合同所约定的租金数额吻合。另外，林某亦未按照第二份合同的约定支付保证金。从以上两点分析，双方在2009年9月1日后仍然是履行第一份租赁合同。根据市场行情，租金价格会不断上涨，出租人不可能在租赁合同期限之内与承租人另行约定大幅降低租金。对此，林某解释为双方曾口头约定三年以上的租期，因朱某某将房屋提前收回，为补偿林某装修费用等，双方另行签订了第二份合同。林某所称的三年期的口头租赁协议，朱某某不予认可，而林某也不能提供证据证明，故林某有关补偿的解释没有事实依据。其次，两份租赁合同在租期上有重叠之处。如双方对租金数额以及租赁期限重新予以约定，必然会对重叠的租赁期限如何交纳租金作出约定，但根据查明的事实，双方对此没有任何其他的约定。与此相反，朱某某主张第二份合同是为林某办理营业执照使用的合同，与该第二份合同原件留存于工商部门，且林某的工商登记申请系在第二份租赁合同签订之后的事实相印证。因此，朱某某的陈述更符合常理，而林某的陈述前后矛盾，亦与常理不符，难以令人采信。综上，林某以租赁期限尚未到期为由主张朱某某收回店面构成违约，没有依据，不予支持。根据第一份租赁合同，双方约定的租赁期限已经到期，朱某某有权要求林某交还店面。在林某予以拒绝的前提下，朱某某将店面上锁，系合法行使权利的行为，林某要求朱某某承担赔偿责任，没有依据。在二审审理过程中，经本院主持，双方对林某遗留在争议店面内的财物进行了清点，林某已经将清点好的财物予以取回。林某主张遗留在该店面的财物有损坏和丢失的情形，朱某某对此不予认可。对此争议，林某应另行提起诉讼解决。综上，上诉人林某的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1382元，由林某负担。本判决为终审判决。审判长 杨迪虎审判员 黄 嵩审判员 谭 灿二〇一〇年八月十八日书记员 阮美琴 百度搜索“”