（2010）浙绍民终字第807号
裁判日期: 2010-08-16
公开日期: 2014-11-11
案件名称
马慧生与绍兴市人口和计划生育委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马慧生,绍兴市人口和计划生育委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第807号上诉人（原审原告）马慧生。委托代理人（特别授权代理）包巨峰。被上诉人（原审被告）绍兴市人口和计划生育委员会。法定代表人叶锦茹。委托代理人（特别授权代理）何百坤。上诉人马慧生因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第2362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：2005年3月31日，原告马慧生与被告计生委签订租赁合同1份。合同主要内容如下：被告将位于绍兴市府山西路99号房屋出租给原告，租赁期限自2005年3月13日始至2008年3月12日止；若期限届满时，原告有意续租，应提前三个月书面通知被告，经被告同意后重新签定租赁合同，在同等条件下，原告对承租房屋具有优先权；2005年3月13日至2006年3月12日的每年年租金为104800元，2006年3月13日至2008年3月12日，114800元；根据先付后用的原则，租金每年壹期交纳，在每年的3月10日前交纳。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告分几次向原告共支付了334400租金。租赁合同到期后，原、被告未续签合同。被告通过公开招标的形式将房屋出租给案外人。现原告向本院起诉，要求被告赔偿装修损失并返还租金。以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、房屋租赁合同复印件1份、租金收条3份、被告对原告的信访答复意见1份、完税凭证复印件4份、个体工商户营业执照复印件、租房协议复印件1份、公司基本情况及名片1份、通知2份、公证书2份、原告写给被告负责人的信1份、发票2份、可的公司与被告签订的租赁合同1份等证据所证实。原审判决认为：本案的争议焦点在于租赁合同中约定的后两年租金是每年114800元还是两年合计114800元，原告于2007年10月后支付的114800元是第三年的租金还是预付合同届满后的租金。本院经审查认为，合同中对后两年的租金约定确实不够明确，但根据当时的市场租金、对整个合同内容的综合理解及原告于2007年10月后分三次支付114800元的情况，应理解为后两年每年租金为114800元，而不是后两年租金合计114800元。原告称被告同意在合同届满后继续将房屋出租给被告，故其在未续签合同的情况下预付了114800元租金，但没有提供相应证据证明，本院对其陈述不予采信。在原、被告的租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，且租赁合同未约定出租房内的装修物归属，故不可移动的装修物应作为添附归出租人所有，原告无权要求赔偿，但可移动的物品应由被告返还给原告。故原告要求被告返还租金、赔偿损失的请求理由不能成立，本院不予支持，但被告应将冷柜、空调等物返还给原告，具体财产项目因原告未提供相应证据，以被告提供的公证书为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告绍兴市人口和计划生育委员会应于本判决生效之日起三十日内将其保管的陈列柜1只、吊扇1只、收银台1个、厨师工作台1个、不锈钢水槽1个、冰柜1只、冷藏柜1个、格力空调4只、三角形角柜1只、电表3只、水表1只返还给原告马慧生；二、驳回原告马慧生的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2098元，由原告马慧生负担。上诉人马慧生上诉称：一、一审判决认定租赁合同中约定的后两年租金每年租金为114800元，系认定事实错误。理由：1、租赁合同中已约定“2006年3月13日至2008年3月12日，114800元”根据该约定，后二年租金为114800元的意思表述清楚，不存在一审判决认定的“约定确实不够明确”的情形。2、一审判决以当时市场租金、对整个合同内容的综合理解及上诉人于2007年10月后分三次支付114800元的情况，认为应理解为后两年租金为114800元，既与事实上不符，也无法得出后两年租金为114800元的结论。二、一审判决以租赁合同期限届满，双方未续签租赁合同，且租赁合同未约定装修物归属，故不可移动的装修物应作为添附归出租人所有，上诉人无权要求赔偿，系错误。三、一审判决未对上诉人主张的停业经济损失予以审理并予以判决，系错误。综上，要求二审法院在查明本案事实的基础上，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人绍兴市人口和计划生育委员会答辩称：1、上诉人在上诉状中称双方的租赁合同中后两年的租金为114800元，理由是先前的租赁合同中被上诉人存在违约，给上诉人造成损失。我们认为根据最高人民法院证据规则的规定，上诉人对此提出的上诉理由应当有证据加以证实。上诉人没有证据证实双方有违约而给上诉人造成损失。同时上诉人认为为什么07年10月份之后支付的114800元是续租的租金，因为根据双方的约定是先付后使用。这个支付的时候是07年3月12日之后，显然这个是续租的租金。我们认为这个说法不正确。如果是支付续租的租金，显然在收条中肯定会显示这个款项的性质是预收续租租金。如果是续租的租金双方肯定有续租的意思表示。如果是一个续租的租金，那么在被上诉人公开招标的同时，上诉人肯定优先参加行使优先续租权。上诉人在先前的05年度、06年度租金的支付过程中均是在被上诉人的催讨下支付租金的。我们认为上诉人以租金支付的时间来推定该款项是续租的租金的表述不成立。2、上诉人认为合同条款存在重大误解。双方的合同已经完全履行完毕，现在上诉人启动法律程序是无理纠缠。对上诉人第二点上诉理由的答辩我们认为上诉人引用合同法第236条是属于引用法律错误。因为根据合同法第236条规定的情形，上诉人在上诉理由中宣称双方的合同并未届满，所以这个与合同法第236条的规定是冲突的。我们认为上诉人理由中认为一审法院没有对装修物的归属进行评判，要求改判是错误的。3、上诉人认为他的停业损失一审法院没有加以评判是漏判。我们认为这个理由不成立。上诉人不能提供停业的充分依据，所以不存在停业的损失之说。上诉人对是否停业应当有预见性。上诉人应当知道双方合同届满如果要继续使用租赁物的，应当继续签署合同。但是上诉人却放弃了要求继续使用租赁物的主张，其即使存在停业的情况，其也应当有预见性的。4、本案中上诉人与被上诉人之间的合同已经履行完毕，至于上诉人后来是否要从事酒店经营与被上诉人没有关联。即使上诉人后来没有进行酒店经营，即使存在损失与被上诉人也没有关联。综上，我们认为上诉人提出的上诉理由均不能成立，其相应的上诉请求不应得到支持。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、双方签订的房屋租赁合同第3条租金及缴纳租金的办法：2006年3月13日至2008年3月12日，114800元的理解到底是每年支付114800元，还是两年支付114800元。2、一审法院对装修物的处理所作的评判是否正确。3、一审法院对停业经济损失不予支持是否正确。关于第一个焦点，根据双方签订的房屋租赁合同第三条：“租金和缴纳租金的办法（币种：人民币）：2005年3月13日至2006年3月12日，每年年租金为10.48万元；2006年3月13日至2008年3月12日，11.48万元；以上租金含北首围墙内空地临时租用费，每月400元。根据先付后用的原则，租金每年壹期交纳，在每年的叁月拾日前乙方（指上诉人）向甲方（指被上诉人）交纳。”内容来看，2006年3月13日至2008年3月12日的房租，须在2006年3月10日、2007年3月10日前各交纳11.48万元。原审判决认定：“根据当时的市场租金、对整个合同内容的综合理解及原告于2007年10月后分三次支付114800元的情况，应理解为后两年每年租金为114800元，而不是后两年租金合计114800元”并无不当。关于第二个焦点，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”结合本案事实，原审判决认定：“在原、被告的租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，且租赁合同未约定出租房内的装修物归属，故不可移动的装修物应作为添附归出租人所有，原告无权要求赔偿”并无不当。关于第三个焦点，由于租赁期间届满，因此上诉人不存在停业经济损失。原审判决认定上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求理由不能成立正确。综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4196元，由上诉人马慧生负担。本判决为终审判决。审判长 章建荣审判员 毛振宇审判员 方 艳二〇一〇年八月十六日书记员 赵剑英 来自