（2009）杭下民初字第1569号
裁判日期: 2010-07-06
公开日期: 2016-07-01
案件名称
薛某某、薛某某为与浙江××开发有限公司商品房销售合同与浙江××开发有限公司一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛某某,浙江××开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1569号原告薛某某。委托代理人周甲。委托代理人金某。被告浙江××开发有限公司，住所地杭州市××区××家桥村××路××号。法定代表人张某某。委托代理人周乙。委托代理人俞某。原告薛某某为与浙江××开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2009年9月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭。根据原告的申请，本院追加了杭某某行股份有限公司之江支行为第三人参加诉讼。2010年2月3日原告申请撤回对第三人的诉请，本院裁定予以准许。2009年10月20日、2010年4月26日，本院公开开庭审理了本案。原告委托代理人周甲、金某、被告委托代理人周乙、俞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛某某诉称，2007年7月15日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于钛合国际大厦2号楼1317室，建筑面积为40.69平方米，房屋总价为745970元。原告于合同签订后，依约履行了付款及按揭义务。2009年4月9日，原、被告与陈某某三方签订《协议书》一份，约定：因设计规划变更，同意将陈某某购买的位于钛合国际大厦2－1316室和原告购买的钛合国际大厦2－1317室合并为一室，建筑面积为81.03平方米，并同意将新2－1316室商品房产权归属原告一人所有，陈某某自愿放弃2－1316室及新2－1316室的房屋所有权。同时约定，原告须在原两套商品房完成退房手续，并经房管局透明售房网公示后，经被告通知起三日内与原告签订钛合国际大厦2－1316室的《商品房买卖合同》，合同单价为每平方米18811.79元，面积为81.03平方米，总房价为1524319元。此后，被告向原告声称，为方便办理原告购买的2－1316室房屋的权属证书，原告须与被告签订两份《商品房买卖合同》，而两份合同的证号为同一个。原告于2009年5月6日签订上述合同后，依约全面履行合同义务。而被告却迟迟无法协助原告办理2－1316室房屋权属证书。后原告通过杭州市城建档案馆和杭州市规划局调查发现：由被告开发的钛合国际大厦原项目名称为浙江信联大厦，原告购买的1316室在竣工图纸上根本就是两套房屋，竣工图上并未变更将两室合并为一套。原告认为被告为推销其房屋，在与原告签订合同之时明知自己开发建造的钛合国际大厦2－1316室和2－1317室为两套房屋的情况下，却向原告隐瞒真实情况，以规划设计变更为由诱使原告作出错误的意思表示，购买了两室合并为一套的房屋。而事实上，规划部门从未批准将2－1316室和2－1317室变更合并为一室，被告的行为导致原告于合同签订之时已无法取得房屋权属证书，从而致使原告当初购买一套房屋的目的无法达成。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”之规定，被告的行为已构成欺诈。原告为此提出如下诉请：1、请求判令撤销原、被告之间就钛合国际大厦2-1316室、2-1317室的商品房买卖合同（合同编号：2009预1000301）；2、请求判令被告退还代收的物业维修基金5269元；3、请求判令被告承担加倍赔偿责任（按照已购房款的一倍计算）计人民币3048638元；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、2009年4月9日《协议书》，欲证明被告以规划设计变更为由诱使原告作出错误的意思表示，购买了两室合并为一套的房屋。2、2009年5月6日《商品房买卖合同》两份，欲证明原、被告之间就钛合国际大厦2-1316室和2-1317室签订了两份合同。3、杭州市城市规划档案馆查询的《工程甲系单》，欲证明被告未经规划部门批准，擅自将原告购买的两套房屋合并为一套。4、竣工图，欲证明原告购买的两套房屋在竣工图纸上未合并为一套。5、代收物业维修基金收据，欲证明被告代收物业维修基金5246元。6、杭某某行股份有限公司个人房屋贷款借款（抵押）合同，欲证明原告向杭某某行办理按揭贷款。被告浙江××开发有限公司辩称，一、被告在签订合同时并未隐瞒这是两个户型合并为一套的房屋，该项目是小户型精装修房屋，因客户反映欲购买大户型，所以公司征询了规划部门的意见，根据杭州市规划局的审批流程，对精装修的房屋来说两套户型打通只是装修方式的变更，不需要规划审批，只需要将设计图报规划部门备案，竣工以后报备就可以了。被告在楼书和样板房中都很明确该两套房屋是合法出售，签订合同时明确告知原告是两套房屋，要签订两份合同，但在附件中约定两套房屋只有一个进户门。规划不需要进行变更，但是在办房产证时公司尽量满足客户购买的需求，办成一本产权证。二、原告称因竣工图纸上是两套房屋未合并为一套房屋，故导致办不出证。事实上这是内部装修的变更，只需在设计单位出图出联系单向规划部门报备即可，竣工图并不需要改变，所以本案的图纸上是两套房屋，在报备时已经是一套房屋。三、目前同类型的房屋已经可以办理产权证，不存在障碍。在本案审理过程中，同类型的房屋已经办妥了权属证书，不存在原告陈述的不能办证的事实。不能办出的最大原因是业主不愿意到房管部门进行确认，房管部门要求13户业主全部确认才能办理。经过被告的努力和其他业主的要求现在部分已经办理。在审理过程中，原告还以书面方式向房管部门投诉不能办理二合一的手续，导致拖延了办理手续。房管部门认为从投诉信内容来看，原告是不同意办理二合一权属证书的，故待原告重新到房管部门确认后，权属证书是可以办理。本案由于销售人员的疏忽，当时分别与两个自然人签订了合同，被告已经给了原告90000元的补偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、元丰钛合国际楼书（摘选），欲证明原告签购房协议时已经明知该两套房屋在装修后将合并成一套房屋使用，原告当时的意向是购买81.59平方米的房屋。2、工程甲系单，欲证明被告已经在2008年7月通过工程甲系单形式将东南角两间改为套间，并交送杭州市规划局资料备案。3、分户图，欲证明房屋测绘成果中钛合国际2号楼1316室已经合并为一套房屋，建筑面积为81.07平方米，两套合并为一套已经过了房管部门的同意。4、协议书，欲证明2009年4月9日，被告与原告及陈某某签订协议书，原告和陈某某同意将2-1316和2-1317合并为一套房屋，买受人变更为原告一人。5、招商银行个人贷款还清证明书、支票存根，欲证明被告代原告和陈某某提前还清原2-1316、2-1317的银行贷款。6、转帐支票存根、收据、说明，欲证明被告按照协议书约定向原告和陈某某支付补偿款90000元。7、窗口接待情况反馈表，欲证明杭州市房产交易产权登记管理中心需要调整预售状态后方可办理房屋产权证书。8、联系单、反馈意见，欲证明在办证过程中，房管部门向规划局征询是否按照联系单办理手续，规划部门同意按照联系单予以确认。9、产权证书7份，欲证明在本案审理过程中，与原告同类型的房屋已经办理了初始登记。10、调查笔录，欲证明原告所购买的房屋可以办理初始登记。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的六份证据，被告对证据1的三性无异议，对证明对象有异议，原告在购买时的意愿就是81平方米的房屋，因为户型所限，不得不按两套房屋签订两份合同，再次说明规划变更是完成的，并不需要规划部门的审批，只需要备案即可。证据2被告无异议，说明一点：两份合同同一编号是打印错误，应该是301、380。证据3的三性无异议，对证明对象有异议，恰恰证明两室并一套已经设计部门变更并出具联系单，并报规划档案馆备案。对证据4的三性无异议，因为不涉及两套房屋主体上的变更，竣工图上的确未合并为一套。对证据5、6的三性均无异议。本院认为，被告对上述六份证据的三性均无异议，上述证据与本案均具有关联，故对其证据效力均予以确认被告提交的十份证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，原告对两室并为一套确为明知，但不是原告要求变动的。对证据2有异议，设计单位根据开发商的要求进行变更，并未盖有规划部门的报备章或批准章，联系单收入卷中不代表已经获得规划部门的报备或批准，被告也未有只需报备即可的证据佐证。对证据3有异议，为是由测绘公司出具的测绘结果，其不具有行政部门的职能，不能证明两套合为一套经规划部门的认可。对证据4的真实性、合法性无异议。对证据5、6无异议，被告支付的不是补偿款而是房屋差价。对证据7的真实性、合法性无异议，恰恰可以证明被告违约，原告已经签订了业主同意情况说明，被告依然不能办理产权登记，说明行政部门从未批准过两室合并为一套，是被告的擅自变更才导致无法办证。对证据8中规划部门的回函真实性无异议，该函落款时间是2009年12月15日，而交房时间是2008年11月，说明是事后补办的，被告系在建设过程中先做规划调整再做装修。联系单因系复印件，真实性、合法性有异议。对证据9的真实性无异议，关联性有异议，1316、1317两套房某某告刚去房管部门去查询过，初始登记还未做，依然不具备办证的条件，至于其他的业主可以办证与本案不具有关联性。对证据10的三性均无异议，但要求原告签署同意确认书并非买方的附随义务，原告不同意这样的操作流程。本院认为结合被告的待证目的，对证据1的效力予以确认。证据2来源于杭州市城市规划档案馆，可以证明被告在2008年7月通过工程甲系单形式将东南角两间改为套间并交送杭州市规划局备案的事实，故对该份证据的效力予以确认。证据3真实、合法且与本案具有关联，对其证据效力予以确认。证据4、5、6原告无异议，本院予以确认。证据7原告对真实性、合法性无异议，本院予以确认。证据8中的反馈意见原告无异议，本院予以确认，联系单即为被告提交的证据2，认证意见与前述一致。证据9可以证明与原告购买的相同类型的房屋目前已办理了初始登记，故对其证据效力予确认。证据10原告对三性无异议。本院对其证据效力予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2007年7月15日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于钛合国际大厦2号楼1317室，建筑面积为40.69平方米房屋，房屋总价为745970元。原告于合同签订后，依约履行了付款及按揭义务。2009年4月9日，原、被告与陈某某三方签订《协议书》一份，约定：三方同意设计规划变更后的户型，将陈某某购买的位于钛合国际大厦2－1316室和原告购买的钛合国际大厦2－1317室合并为一室，建筑面积为81.03平方米，并同意将新2－1316室商品房产权归属原告一人所有，陈某某自愿放弃原2－1316室及新2－1316室的房屋所有权。同时约定，原告须在原两套商品房完成退房手续，并经房管局透明售房网公示后，经被告通知起三日内与原告签订钛合国际大厦2－1316室的《商品房买卖合同》，合同单价为每平方米18811.79元，面积为81.03平方米，总房价为1524319元。被告同意在原告与陈某某两方办完原两份合同的撤销备案手续并经房管局透明网对外公示结束后先行支付给陈某某房款差额的一半45000元，等原告重新签订钛合国际大厦2－1316室的《商品房买卖合同》，并办理按揭手续后，再向陈某某支付剩余的45000元。2009年5月6日，原、被告分别就钛合国际大厦2－1316室、钛合国际大厦2－1317室签订了两份《商品房买卖合同》，其中2－1316室房屋建筑面积40.02平方米、房价752476元，2－1317室建筑面积40.69平方米，房价765074元。两份合同均约定若因被告的责任某致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，如原告退房的，被告在15日内将已付房款退还给原告并按已付房款的2%赔偿原告损失；原告不退房的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金；凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。原告按约向被告支付了首付款后，就钛合国际大厦2－1316室、钛合国际大厦2－1317室与杭某某行股份有限公司签订了《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，剩余房款通过银行按揭履行完毕。钛合国际大厦现已通过竣工验收并交付使用，经杭州市房地产测绘公司测绘，钛合国际大厦2－1316室建筑面积81.07平方米。另查，2008年7月被告通过工程甲系单的形式将钛合国际大厦（当时工程乙称浙江信联大厦）酒店式写字楼四－十五层及十七层的东南角两间改为套间，并将该工程甲系单交送杭州市规划局备案。2009年12月9日，杭州市房产管理局市场处、杭州市房产交易产权登记管理中心向杭州市规划局综合处送交一份联系函，内容为：“你局（2004）年浙规建证01000517号规划许可证批准浙江××开发有限公司建设办公楼2幢及裙房三层，现该房产已通过规划验收，来我中心申请办理初始登记手续，其中下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号楼（原浙江信联大厦北楼）四至十五层及十七层16、17室竣工图反映为独立的两室，而浙江工业大学建筑设计研究院工程甲系单反映四至十五层及十七层16、17室已合并为一套，且实地四至十五层及十七层16、17室也已合并为16室一套，请贵局明确是否按浙江工业大学建筑规划设计研究院工程甲系单反映的情况及实际建造予以确认？”杭州市规划局综合处于2009年12月15日出具联系单反馈意见：“同意按规划档案中浙江工业大学建筑规划设计研究院工程甲系单某某确认，详见d－3－8－20080－0232案卷041页。”2010年4月9日，朝晖路168号钛合国际大厦2号楼416室、516室、716室、1016室、1416室、1516室、1716室已办理初始登记。在上述房屋所有权证附记中注明：商品房，规划批建为办公用房，该房屋预售时为两套房屋，房号分别为杭州市下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号楼＊16室和＊17室，实测时合并为一套，今后在办理个人名下的产权证时，需提供原已签订的两份商品房预售合同，如有按揭且已办理按揭备案手续的则需提供已领取的两份按揭备案证明。本案所涉的杭州市下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号楼1316室尚未办理初始登记，据向杭州市房产管理局市场处调查，称需原告本人到房管局确认同意两室合并一套后即可办理初始登记。本院认为，原告要求撤销其与被告之间签订的商品房买卖合同的理由是，被告的行为构成了欺诈，具体表现在原告、陈某某与被告三方签订协议书时，被告明确告知钛合国际大厦2号楼1316室、1317室由于设计规划变更合并为一套，即钛合国际大厦2号楼1316室，其隐瞒了该两套房屋并未经过规划局批准变更的真实情况，诱使原告作出错误的意思表示，购买了两室合并为一套的房屋，导致原告的房屋于合同签订之时就无法取得房屋权属证书，原告购买一套房屋的合同目的无法达成。因此是否应该支持原告的诉请，焦点问题在于被告将钛合国际大厦2号楼（原浙江信联大厦北楼）四至十五层及十七层16、17室合并为一套这一变更户型的行为通过工程甲系单的形式向杭州市规划局资料备案，是否可以认定为经过规划局批准。根据查明的事实，浙江工业大学建筑规划研究院于2008年7月将该工程甲系单交送杭州市规划局备案，房屋竣工后通过了规划验收。本案审理中，杭州市房产管理局也发函杭州市规划局要求明确是否按照浙江工业大学建筑规划研究院工程甲系单反映的情况及实际情况予以确认，杭州市规划局回函同意按照工程甲系单某某确认。虽然杭州市规划局在2008年7月收到工程甲系单后未在当时作出确认，但房屋通过规划验收这一事实证明规划局对两室合并为一套已予以认可，审理中规划局对房管局联系函的反馈意见也恰恰与上述事实相印证。因此被告与原告及陈某某三方签订协议书时，其在协议书上“两套商品房由于设计规划变更合并为一套商品房”的表述即使存在瑕疵，也不能因此认定被告故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况而构成欺诈，原告签订合同时与被告达成的合意为购买两室合并后的一套房屋，实际交付的也是一套房屋，与原告购房时的意思表示相一致。目前与其同类型的房屋已有多套办理了初始登记，原告只需到房管局表明其知晓并同意两室合并为一套，即可办理产权初始登记，原告的合同目的由此可以实现。综上，原告提出撤销合同的理由不符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条及《合同法》五十四第二款的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告薛某某的诉讼请求。本案受理费31231元，由原告薛某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费31231元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。审 判 长 叶东晓人民陪审员 王惠民人民陪审员 丁 弘二〇一〇年七月六日书 记 员 楼一平 关注公众号“”