（2010）嘉桐民初字第1605号

裁判日期: 2010-07-06

公开日期: 2015-12-30

案件名称

施某某、施某某诉被告（反诉原告）冯某某房与冯某某租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

桐乡市人民法院

所属地区

桐乡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

施某某,施某某诉被告（反诉原告）冯某某房,冯某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2010）嘉桐民初字第1605号原告（反诉被告）：施某某。委托代理人：顾某某。被告（反诉原告）：冯某某。委托代理人：谢某某。原告（反诉被告）施某某诉被告（反诉原告）冯某某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年4月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员朱雪江独任审判，于2010年5月18日公开开庭进行了审理。原告施某某及其委托代理人顾某某，被告冯某某及其委托代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施某某起诉称，2006年5月25日，原、被告签订租房协议二份，约定将位于桐乡市梧桐街道××口组原告的房屋租赁给被告开设浴场使用，租金每年50000元，后因被告经营状况不良，双方将租金口头调整为38000元，合同还对其它事项作了约定。被告使用至2010年2月21日，强行拆除设施，毁坏房屋，导致原告重大损失。现请求判令被告立即支某某屋租金（6年×38000元／年）228000元；支付租赁期间的电费2003.17元；判令被告按租赁协议恢复房屋原状；诉讼费用由被告承担。庭审中增加诉讼请求：要求被告支付违约金50000元。被告冯某某未作书面答辩，庭审中辩称：双方签订租房合同事实，但1、租金调整原因是原告占用了四楼中的半套一直未搬出；2、合同并未约定恢复原状；3、2010年2月21日被告迫于无奈搬走，仅搬走了自己的物品，没有毁坏房屋结构。对当庭增加的诉讼请求不同意一并审理。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告冯某某反诉称：2006年5月25日，反诉原告与反诉被告签订租房协议约定：将位于桐乡市××村××口××号的房屋租赁给反诉原告，租期10年；装修由反诉原告自负，到期可拆除或折价等。反诉原告依约履行合同，但从2007年起，反诉被告因与其妻陈某某闹离婚而吵闹影响了原告的正常经营，特别是去年他们正式离婚后，陈某某要收回房屋，打砸店内物品，反诉被告也置之不理，导致反诉原告无法经营，遂于2010年2月5日通知反诉被告终止合同。现请求判令反诉被告返还定金3000元、押金2000元；赔偿损失100000元；反诉费用由反诉被告承担。针对冯某某的反诉请求，施某某答辩称：反诉原告没有给反诉被告支付过定金3000元；2000元押金已经在支某某租的时候抵扣；赔偿100000元没有法律依据。反诉被告与陈某某在2009年7月离婚事实，在调解离婚以后陈某某与反诉原告之间发生纠纷与本案没有关联性。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。原告对其主张的事实，提交了下列证据予以证实：证据一，租房协议书2份，证明原、被告于2006年5月25日签订租房协议2份，原告所有的座落于桐乡市梧桐街道庆丰村栅口的房屋租赁给被告开设浴室使用，租赁期限为10年。证据二，桐乡市供电局发票1份，证明被告在租赁期内开设浴室未缴纳的电费2003.17元由原告垫付的事实。证据三，照片2页，证明被告擅自搬迁浴室损坏了原告的房屋结构及其他设施。证据四，通知1份，证明原告于2010年2月24日通知被告继续履行双方签订的协议，如果被告不履行协议、不交付房租或不赔偿原告损失，那么原告要追究被告的责任。被告对证据一质证无异议，但认为1、四楼第二年归被告使用在协议中是约定的，但事实上原告一直没有交付给被告使用；2、被告当时缴纳了押金2000元；3、协议中约定原告方终止合同，应当赔偿被告方500000元。对证据二无异议。对证据三有异议，被告方只搬走了自己的物品，并没有损坏原告的房屋结构及其他设施。对证据四的真实性无异议，但对通知所陈述的内容有异议，认为是原告方的原因造成被告无法营业，被告只搬走了自己的物品，并没有损坏原告的房屋结构。综上，本院对原告提供的证据一至四的真实性予以确认，同时本院注意到证据二所涉电费某某为1971.62元，供电局要求在2010年2月28日前缴纳，实际缴纳时间为2010年3月5日，因此支付了违约金31.55元；另证据三尚不足于证明被告损坏了原告的房屋结构及其它设施。被告为支持其答辩意见，提交了下列证据予以证实：证据一，房租支付凭证4页、清单1页，证明从2006年5月25日到2010年2月25日，被告分15次向某告支某某租的事实。证据二，民事调解书1份，证明原告与陈某某自2007年以来夫妻关系一直不好，几次向法院提出离婚，到2009年7月经法院调解离婚的事实。证据三，梧桐派出所询问笔录3份，其中陈某某的笔录证明其不想把房子租给被告；冯某某的笔录2份，证明因为原告夫妻闹矛盾陈某某经常到被告浴室吵闹，引发纠纷，然后报警的事实。证据四，梧桐派出所出警登记2份、梧桐派出所证明1份，证明原告与陈某某及被告间多次发生争吵，然后报警，到调解室调解没有成功，建议到人民法院起诉解决纠纷的事实。证据五，情况说明1份，证明被告只是搬走了自己的物品，拆除了自己的设施，当时原告及原告的儿子也在场，并没有阻止，当时原告的房屋结构及其他设施并没有毁损。证据六，解除合同通知书1份，证明被告通知原告双方之间的租房协议到2010年2月25日解除。原告对证据一质证认为支付的钱是对的，但2000元押金已经在房屋租赁期间抵扣房屋租金，空调抵房租不是事实。对证据二真实性无异议，关联性有异议。对证据三、证据四、证据五的真实性均有异议，被告跟派出所的人是合伙经营的。证据六“解除合同通知书”是收到过，但对要证明的内容有异议，原告从未无理取闹，所谓多次报警不是本案的当事人，原告不知情，其不同意解除合同。本院认证认为，被告提供的证据一，根据合同约定及法庭询问中双方确认的对租金的调整，应确认为自2006年5月25日始第一年44000元，第二年起为每年38000元，每季一付。第一年度实际支付的四期每期均为11000元，另10期每期均为9500元，被告已分15期支付144200元，在2007年5月25日一栏记载的是二笔计5200元并注明“退调一屋、空调2只、付清”，同一页上、下栏及该栏均有原告签字，因此对原告主张的空调抵房租不是事实、2000元押金已包含在房租中的质证意见本院不予采信，对被告提供的证据一予以确认。证据二原告对真实性无异议，本院予以确认。证据三、四、五原告未对其质证意见提供相应的反驳证据，该三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据六本院对2010年2月25日被告向某告提出解除合同这一事实予以确认。反诉原告对其主张的事实，提交了预付定金凭证1份，证明反诉原告于2006年5月2日支付给反诉被告租房定金3000元（签收人为施某某）的事实。反诉被告质证认为确实收到过3000元，但已在房租中予以抵扣了。经本院询问，其认为抵扣在2007年下半年，具体哪一期不清楚了。结合本诉被告提供的证据一，本院对反诉被告的主张不予采信，对反诉原告的证据本院予以确认。反诉被告对反诉部分未提供证据。对原告提供的被告与案外人的3份租房协议及反诉原告提供的装修材料凭证17页、陈某某打砸海洋浴室的照片22张因与本案缺乏关联性，本院不予认证。根据上述确认的证据及原、被告庭审陈述，本院确认案件事实如下：2006年5月2日被告向某告预付租房定金3000元，2006年5月25日，原、被告就桐乡市梧桐街道庆丰村栅口组的一幢房屋（没有房产证）中的一、二楼、三、四楼分别签订了租房协议，四层面积相同，各为160平方米，其中三、四楼的协议约定四楼第二年归被告使用，二份协议的其余条款相同，约定：租期10年；租金25000元一年，三个月一付；水、电费由承租方（即被告）自负，并交纳押金2000元；装修由被告自负，租赁到期后由被告拆回或作价给原告，装修时被告不得破坏房屋的主体结构；如原告违约应赔偿被告500000元；原告应保证房屋权属清楚等。签约当日被告向某告之妻陈某某支付租金11000元，另支付了水、电费押金2000元。后双方口头约定租金调整为第一年44000元，以后每年38000元。至2009年11月5日被告共支付原告方租金148500元（含二台空调抵房租）。2007年始原告夫妻因感情不和闹离婚，三次诉讼到法院，2009年7月1日经法院调解离婚，但未对财产作出处理。近三年原告之妻多次到被告处主张某某权某并发生纠纷，被告遂于2010年2月21日下午拆除了装修物品，并于2010年2月25日书面通知原告解除合同。本院认为，原、被告于2006年5月25日签订的二份《租房协议书》并无影响合同生效的障碍，应为有效，其约定的条款对双方有约束力。关于本诉部分的诉讼请求：1、被告立即支付原告房屋租金（6年×38000元／年）228000元。庭审中原告在回答法庭询问时认为这六年是从租房之日起算，辩论中又认为是合同剩余的六年租期，要求被告支付指向未来的所有租金。无论何种理由既无事实依据，也无法律依据，故本院对原告该项请求不予支持。2、支付租赁期间的电费2003.17元。被告于2010年2月21日下午拆除装修物品的行为为明示的解除合同行为，且租房协议并未对由谁向供电局缴纳电费作出明确约定；被告向某告缴纳了2000元水电费押金、实际发生的电费为1971.62元，余31.55元为迟延交付电费的违约金；综合上述情况并结合被告反诉要求原告返还2000元押金的请求，本院认为二者以抵消为宜，因此对原告该请求本院不再予以支持。3、判令被告按租赁协议恢复房屋原状。查本案合同第六条约定：“整套房屋装修归乙方（本诉被告）自负，包括设备等在租赁到期后，可由乙方拆回或作价给甲方（本诉原告）或转让。但装修时，乙方不得破坏房屋主体结构。”本院认为，根据双方在上述合同中的约定，装修物被告有权拆除，如原告需要保留，应支付一定的对价。且原告也未提供主体结构被破坏的证据。因此，根据本案合同，被告不具有将房屋恢复原状的合同义务，原告的该项请求本院不予支持。4、庭审中增加的要求被告支付违约金50000元诉讼请求，不符合法律规定，被告也不同意一并审理，本案不予处理。关于反诉部分：反诉原告于2010年2月25日书面通知反诉被告解除合同，其理由是反诉被告方多次无理取闹，影响经营。从查明的事实和法律的角度看，反诉被告夫妻离婚后对与本案有关的出租房屋未分割且双方都主张权某，属权属不清，反诉原告要求解除合同依法有据。反诉被告夫妻离婚后，反诉被告所代表的家庭已解体，因此反诉请求如不追加当事人则驳夺了他人的诉讼权某，如追加则不符合反诉的构成要件，因此反诉请求在本案中无法支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、驳回原告施某某的诉讼请求；二、驳回反诉原告冯某某的反诉请求。本诉案件受理费4750元减半收取2375元，由原告施某某负担；反诉案件受理费2400减半收取1200元，由反诉原告冯某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员　　朱雪江二〇一〇年七月六日书记员　　陈嫒萍 关注微信公众号“”