（2010）浙绍民终字第817号

裁判日期: 2010-07-05

公开日期: 2014-09-22

案件名称

张海兰与郭迪飞、陈向荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张海兰,郭迪飞,陈向荣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙绍民终字第817号上诉人（原审原告）张海兰。委托代理人（特别授权代理）金余一。被上诉人（原审被告）郭迪飞。被上诉人（原审被告）陈向荣。委托代理人（特别授权代理）蒋向雁。上诉人张海兰为与被上诉人郭迪飞、陈向荣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月12日立案受理，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2005年4月14日，被告郭迪飞与诸暨市暨阳街道办事处及诸暨市房屋拆迁安置所签订诸暨市房屋拆迁协议一份，约定被告郭迪飞所有的杨树畈村的房屋由诸暨市暨阳街道办事处及诸暨市房屋拆迁安置所拆除。2007年9月，被告郭迪飞与诸暨市暨阳街道办事处及诸暨市房屋拆迁安置所签订诸暨市房屋拆迁产权调换合同一份，被告郭迪飞调换得位于诸暨市杨树畈小区9幢204号房屋一套及其配套架空层。2006年2月15日，原告与被告郭迪飞登记结婚。2007年11月5日，二被告签订房屋买卖合同一份，被告郭迪飞将调换得的位于诸暨市杨树畈小区9幢204号房屋一套及其配套架空层出卖给被告陈向荣，约定房价345000元，于合同签订当时被告陈向荣支付给被告郭迪飞房款32万元，余款在过户时付清。被告陈向荣按约支付给被告郭迪飞房款32万元，双方至今未办理产权过户手续。2009年4月30日，原告与被告郭迪飞将杨树畈小区9幢204号房屋及其配套架空层登记为夫妻共有财产。2010年3月22日，原告以二被告签订的房屋买卖合同侵犯了共有权人的权利、且签订房屋买卖合同时该房屋还不具备买卖的条件为由，诉讼来院，要求确认房屋买卖合同无效。原审法院审理认为，依法成立的合同应受法律保护。本案二被告订立的房屋买卖合同的标的物杨树畈小区9幢204号房屋及其配套架空层登记为原告与被告郭迪飞的夫妻共有财产，现原告以被告郭迪飞未经其同意出卖共有物、且签订房屋买卖合同时合同的标的物还不具备买卖的条件为由，要求确认房屋买卖合同无效。根据庭审查明事实，被告郭迪飞出卖给被告陈向荣的房屋的来源于其被拆迁的个人婚前房产，房屋拆迁协议签订在原告与被告郭迪飞结婚前，诸暨市暨阳街道办事处及诸暨市房屋拆迁安置所对被拆除房屋安置对象明确系被告郭迪飞本人，因此被告郭迪飞调换所得的位于诸暨市杨树畈小区9幢204号房屋及其配套架空层应属其个人婚前财产，被告郭迪飞有权处分。另一方面即使原告属该标的物的共有人，从房款已大部分付清，房屋早已交付等情节及根据日常生活理念分析，被告陈向荣也有理由相信被告郭迪飞出卖房屋的行为是属郭迪飞与张海兰共同的意思表示，构成表见代理，其作为善意买受人的合法权益依法应予保护。再者，被告郭迪飞根据诸暨市暨阳街道办事处及诸暨市房屋拆迁安置所对其所有的房屋拆除安置调换所得诸暨市杨树畈小区9幢204号房屋及其配套架空层后，即取得了该房产物权上的期待利益，有权对该房产物权进行处分。综上，本案二被告订立的房屋买卖合同的标的物登记为原告与被告郭迪飞的夫妻共有财产在房屋买卖合同订立之后，且二被告订立的房屋买卖合同是在双方通过平等协商后订立的，其交易的价格也符合当时的市场价格，并没有出现属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应当认定合同无效的法定情形，应属有效。原告要求确认房屋买卖合同无效的请求无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定之精神，判决如下：驳回原告张海兰要求确认被告郭迪飞与被告陈向荣于2007年11月5日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。本案应收案件受理费6475元，依法减半收取为3237.50元，由原告张海兰负担。原审判决作出后，张海兰不服，提起上诉称：一、原审法院认定诉争房屋是被上诉人郭迪飞个人婚前财产错误。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽被上诉人在婚前签订拆迁调换合同，但房屋系婚后所得，故被上诉人对诉争房屋有所有权。二、原审法院认定房屋买卖合同有效，系适用法律错误。虽然郭迪飞与陈向荣签订房屋买卖合同在2007年11月，但此时诉争房屋产权并未登记，合同并未立即生效，而是效力待定，现房屋共有权人对该买卖合同不予追认，故合同应属无效。三、原审法院认定郭迪飞出卖房屋的行为构成表见代理适用法律错误。四、原审法院认定该房屋早已交付系认定事实错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人郭迪飞同意上诉人张海兰的意见。被上诉人陈向荣答辩称：一、本案讼争的房屋属于被上诉人郭迪飞个人婚前财产，被上诉人取得该房产原始依据是诸暨市房屋拆迁协议，该房屋来源于被上诉人拆迁的个人婚前房产，该协议签订在上诉人与被上诉人郭迪飞结婚登记之前，是对被上诉人婚前存在的房屋依法拆迁后所得补偿，虽然置换合同形成于上诉人与被上诉人郭迪飞结婚后，但调换合同是对拆迁补偿对象的进一步明确，上诉人提出其用婚前积蓄缴纳拆迁安置差价改并无相应证据证实。二、被上诉人陈向荣与郭迪飞签订的房屋买卖合同合法有效，原审法院认定正确。虽两被上诉人之间签订房屋买卖合同时有关机关尚未颁发房屋所有权属证书，但这并不影响房屋买卖合同的效力。因为债权行为与物权行为系不同的概念，物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物客观存在为前提而这样只产生债权请求权，故其成立生效无须以标的物客观存在为前提，对一个尚未实际取得所有权利的标的物，当事人可以签订一个债权合同，在本案中两被上诉人之间的买卖合同只要该合同双方当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实、标的物不违反国家强制性规定及具有法律效力。三、被上诉人陈向荣购买虽争房屋的过程中上诉人是知晓并积极配合的。网页上联系人也是张姓，上诉人对本次房屋买卖并不持任何异议。房屋签订在07年上诉人提出抗辩在2年之后，此其期间上诉人一直未提出要求，该一直要求陈向荣加价。因此，上诉人以对此次房屋买卖不知晓的说法不能成立。四、被上诉人陈向荣在本次房屋买卖过程中已尽到相应注意义务。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案所讼争的杨树畈小区9幢204号房屋及其配套架空层系被上诉人郭迪飞于2005年4月14日以婚前个人所有的房屋拆迁置换而来，郭迪飞对该房屋享有完全处置权利。虽然郭迪飞实际领房并办理房屋产权登记在婚后，但其在婚前已经将讼争房屋出售给被上诉人陈向荣，并且已经实际领取了售房款32万元，该买卖行为没有违背法律强制性规定及双方当事人真实意思表示，且交易价格符合市场价格，应当受到法律的保护。上诉人张海兰上诉认为其系讼争房屋的共有权登记人，该房屋买卖合同未经其同意不能生效的理由，本院认为郭迪飞处置房屋的行为先于张海兰成为房屋共有权人这一事实的发生。现上诉人张海兰以其未同意出售要求认定房屋买卖合同无效的上诉主张，显系受当前房价高涨之影响，有违诚实信用原则，为依法保护交易安全，本院对张海兰的上诉请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6475元，由上诉人张海兰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高伯军审　判　员　　冯勤伟代理审判员　　丁林阳二〇一〇年七月五日书　记　员　　卢雅娟搜索“”