（2010）杭余余商初字第290号
裁判日期: 2010-07-30
公开日期: 2014-07-10
案件名称
吴克典与吴素珍、杭州古月良居房地产代理有限公司一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴克典,吴素珍,杭州古月良居房地产代理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余余商初字第290号原告：吴克典。被告：吴素珍。被告：杭州古月良居房地产代理有限公司。原告吴克典诉被告吴素珍、杭州古月良居房地产代理有限公司合同（下称古月良居）纠纷一案，于2010年6月1日诉来本院，本院于同日受理后，依法由审判员周卫忠独任审判，于2010年6月29日公开开庭进行了审理。原告吴克典、被告吴素珍、杭州古月良居房地产代理有限公司的法定代表人胡春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月10日，原告与被告吴素珍在被告杭州古月良居房地产代理有限公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定：原告以总房价人民币114万元整的价格购买被告吴素珍与李平共同共有的位于杭州市余杭区余杭镇凤凰家园8幢1单元301室的房屋。该房屋建筑面积为：130.46平方米，户型为3室2厅2卫，产权证号码：余房权证余移字第××号。原告支付购房定金人民币50000元整给被告吴素珍，并约定于2010年4月18日前签订《杭州市房屋转让合同》。但因国家贷款政策变化，原告为非杭州本地居民且未缴纳社会养老保险金，不能按照合同规定进行贷款，这是因国家政策规定不能履行《房地产买卖居间协议》。为此原告诉至法院。诉讼请求：1、要求解除房地产买卖居间协议；2、要求被告吴素珍立即返还定金人民币50000元整；3、要求被告吴素珍承担本案的全部诉讼费用。原告向本院提供以下证据：1、收条一份，证明被告吴素珍收到购房定金伍万元的事实。2、房地产买卖居间协议一份，证明原被告签订协议的事实。3、房产三证（复印件），证明交易房屋的所有权。被告吴素珍答辩称：一、其与吴克典、杭州古月良居房地产代理有限公司于2010年4月10日所签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，是各方当事人真实意思表示，吴克典应当履行该居间协议约定的义务，与其签订《杭州市房屋转让合同》，吴克典拒不履行相应的义务，应当承担违约责任。二、本案《房地产买卖居间协议》不具备解除的条件，根据《合同法》第一百零七条的规定应当承担继续履行、采取补救措施并赔偿损失等违约责任。1、国家贷款政策的变化并非不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，如火山、地震等。而国家贷款政策国家根据房产市场现象反映出来的供求关系而制定的房产调控措施，该措施并非不可预见的，而是可以预期的与预判的。2、国家政策的变化是吴克典应当预见的合同风险。合同是一种民事行为，吴克典在签订合同的同时，就应当对合同的风险有相应的预期，如其没有预期，就应当承担相应的法律风险。综上，请求依法判决驳回原告吴克典的诉讼请求并要求吴克典继续履行合同。被告吴素珍向本院提供以下证据：1、委托书一份，证明我丈夫李平委托我办理房屋买卖的事实。2、公证书一份，证明委托书的真实性。3、证明一份，证明我丈夫委托刘夷路把委托书和护照交给我的事实。4、证明人刘夷路护照、签证一份（复印件），证明刘夷路身份的事实。5、李平护照一份，证明李平身份的事实。被告古月良居答辩称：如双方达成协议，可继续帮他们买卖交易。如果他们双方不做了要解除合同，其也同意解除。被告古月良居未举证。对于原告提供的证据，被告吴素珍、古月良居没有异议，且符合证据的形式要件，能证明本案的相关事实，故本院予以确认。被告吴素珍提供的证据，原告没有异议，被告古月良居对证据1、2、4、5没有异议，对证据3的真实性没有异议，对证据中4月2日时间有异议，那时协议是没有签的，是4月10日签的协议，4月17日我们通电话被告吴素珍讲是委托书到了，护照没到，时间上有出入，对证明书上交给被告吴素珍的时间有异议。上述证据1、2、4、5，原告、被告古月良居没有异议，且符合证据的形式要件，能证明本案的相关事实，故予以确认，证据3的真实性可以认定，被告古月良居提出的异议，与证据本身并不冲突，该证据符合证据的形式要件，能证明本案的相关事实，故本院予以确认。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：2010年4月10日，原告与被告吴素珍在被告杭州古月良居的居间下签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定：原告以总房价人民币1140000元整的价格购买被告吴素珍与其丈夫李平共同共有的位于杭州市余杭区余杭镇凤凰家园8幢1单元301室的房屋，该房屋建筑面积为：130.46平方米，付款方式为商业按揭，签订《杭州市房屋转让合同》后5日内支付首付342000元，余款办理25年按揭贷款，约定于签订该协议7天内签订《杭州市房屋转让合同》。当日，原告支付购房定金人民币50000元整给被告吴素珍。2010年4月17日，国务院发出《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定：“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。为此，原告认为其无法履行协议，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的房地产居间买卖协议合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照协议履行各自的义务。该协议具有一定预约合同性质，该协议签订后，因国家贷款政策变化，原告无法按照协议约定办理按揭贷款，致使未能签订房屋转让合同，协议无法履行。造成协议不能履行的原因在于国家政策的变化，不可归责与协议双方当事人，出卖人应当将定金返还买受人。原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、原告吴克典与被告吴素珍、杭州古月良居房地产代理有限公司于2010年4月10日所签订的《房地产买卖居间协议》于判决生效后解除。二、被告吴素珍返还原告吴克典定金人民币50000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由被告吴素珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审判员 周卫忠二〇一〇年七月三十日书记员 郑 超 微信公众号“”