（2010）杭上民初字第542号
裁判日期: 2010-07-30
公开日期: 2014-06-20
案件名称
浙江同人资产投资管理有限公司与厉胜利、张建兰等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭上民初字第542号原告：浙江同人资产投资管理有限公司。法定代表人：陈向阳。委托代理人：樊志超。被告：厉胜利。被告：张建兰。被告：邵燕洪。被告：陈一玲。被告：厉兴标。上述五被告共同的委托代理人：陈华强。上述五被告共同的委托代理人：刘轲。原告浙江同人资产投资管理有限公司（以下简称同人公司）诉被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、厉兴标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月11日立案受理，依法由审判员李亚军担任审判长，与人民陪审员韩思源、王明珠组成合议庭，于2010年6月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告同人公司的委托代理人樊志超，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、厉兴标的共同委托代理人陈华强、刘轲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告同人公司起诉称：被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲拥有杭州市延安路235号房屋，受四被告委托，被告厉兴标与原告于2008年4月28日签订房屋租赁合同三份，合同约定，由原告承租杭州市延安路235号房屋，建筑面积为1298.63平方米，租赁期间自2009年10月1日至2019年9月30日止，被告应于2009年9月1日（交房日）前向原告交付该房屋。合同约定，房屋在2009年10月1日至2014年9月30日的年租金340万元，之后根据合同对租金进行增加。合同同时对租金、履约定金及支付方式等进行了约定。合同签订后，为保证被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲承担不能履行合同的责任，被告厉兴标出具担保函，为四被告提供连带责任担保。同时，双方又于2008年4月28日签订《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定由原告在协议签订后5日内，支付给被告履约定金计3400000元，在房屋租赁合同约定的交房日止，因政府拆迁原因造成被告无法交房，被告应退还原告所交定金，并补偿原告800000元，弥补原告的损失。根据被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲的委托，原告于2008年4月29日，将房屋租赁定金3400000元支付给被告厉兴标，并由被告厉兴标出具收条。合同签订后，因被告无法按期交房，双方又于2009年9月6日签订补充协议，约定被告于2009年9月6日将房屋交付给原告，并对租赁时间、免租期及租金交付时间作相应顺延。被告于2009年9月6日交房后，在原告对现场进行装修勘察的过程中，却发现房屋存在质量问题，经浙江省建设工程质量检验站有限公司鉴定，该房屋为危房。由于被告违反了合同第6.3条、第9.4.1条的约定，不能提供可以安全使用的房屋，所以在2009年12月15日，双方又签订了补充协议，由被告出资对房屋进行加固。之外，双方再次签订补充协议，约定以2010年3月1日作为房屋租赁合同约定的：“交房日”。2010年2月8日，杭州市房产管理局发布公告，明确杭州市延安路235号房屋，因湖滨单元D-06地块项目建设需要，由拆迁人杭州市土地储备中心、杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部拆迁。公告同时要求，自2010年2月7日，不得进行如“房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用途；租赁房屋”等行为。原告认为，由于被告的违约行为（未能交付能安全使用的房屋），导致原告巨大的经济损失，被告应当承担违约责任。同时，由于房屋面临拆迁，导致原告租赁房屋的目的无法实现，根据双方的《房屋租赁合同》第9.3条约定：“如在本合同期间，因市政统一规划、土地批租等政府原因而导致该房屋占用范围内的土地所有权或使用权依法被政府提前征收或收回的或该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，则本合同自动终止。”以及双方2008年2月8日的《关于房屋租赁合同的补充协议》的约定，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲应当返还原告支付的租赁定金340万元，并赔偿原告的经济损失。被告厉兴标根据其所出具的担保函，应当承担担保责任。由于五被告未能与原告就返还租赁定金及赔偿损失事宜达成一致，故诉至法院。诉讼请求为：1、判令被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲退还原告所交房屋租赁定金3400000元、补偿原告损失计800000元、支付原告利息382500元（以1-3年贷款年利率5.4%计，自2008年4月30日起，计算至2010年5月3日止，共25个月，并以此标准计算至定金返还之日止），以上共计4582500元；2、判令被告厉兴标对被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲的款项承担连带责任；3、由五被告承担本案诉讼费用（含财产保全费用）。被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、厉兴标答辩称：一、本案租赁合同已经部分予以履行。2008年4月28日，被告厉兴标接受其他四被告委托与原告签订房屋租赁合同三份。2009年9月6日，被告向原告交付了租赁房屋，同日双方达成补充协议，约定租赁时间、免租期及租金交付时间做相应顺延。房屋交付后，原告便立即开始在房屋内进行经营。2009年12月，原告单方面提出租赁房屋存在质量问题，并要求被告予以维修。经过被告对房屋进行维修，期间双方达成的补充协议中确定了维修后的交房时间，租赁期限在扣除已履行部分后相应地顺延。故本案租赁合同已经部分予以了履行，原告应当向被告支付已履行合同部分相应的房屋租金。原告已经实际使用房屋3个月之久，不存在损失问题。二、被告无需向原告支付利息。根据双方签订的租赁合同及补充协议约定：原告先支付租金后使用房屋，在房屋交付后，履约定金自动转为第一年的房租。被告于09年9月6日已经实际交付了房屋，原告也已经实际用于经营。后因不可抗力合同无法继续履行，双方合同终止。故被告只需向原告无息返还未履行部分的房屋租金，原告主张利息是没有依据。三、租赁合同无法继续履行系不可抗力导致。被告在交付房屋后，原告在使用过程中发现房屋质量出现问题，并通知了被告，要求被告予以维修，而被告实际也对房屋进行了维修，并承担了相关维修费用，其行为已经履行合同出租方的相关义务。房屋再次交付后房屋的租赁期限在扣除已履行部分也相应地顺延，故合同能继续履行原告的权益也未受到侵害。但由于被告在对房屋进行维修后准备再次交付原告时，因政府拆迁原因客观上导致合同无法履行，双方按照约定终止合同。合同的终止是不能归咎于双方的原因而导致，系不可抗力，故双方互不承担违约责任。对于房屋可能被拆迁的风险及拆迁导致合同无法履行的，双方在合同9.3中也明确约定，因此原告要求赔偿缺乏依据。原告同人公司为证明其主张的事实，在举证期限内共提交了下列证据：1、房屋租赁合同三份，证明原告与被告签订租赁合同，由被告将坐落于杭州市延安路235号房屋租赁给原告，首年租金为3400000元；合同第6.3条、第9.4.1条的约定，被告应当提供可以安全使用的房屋；合同第9.3条约定，如在本合同期间，因市政统一规划、土地批租等政府原因而导致该房屋占用范围内的土地所有权或使用权依法被政府提前征收或收回的或该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，则本合同自动终止；2、公证书一份，证明被告厉兴标有权代被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲签订房屋租赁合同、收取房屋租赁定金及租金；3、担保函一份，证明被告厉兴标为其余四被告与原告的房屋租赁合同提供担保，承担连带责任；4、房屋所有权证一份（档案馆档案），证明本案诉争房屋为被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲所有，其有权出租房屋；5、关于房屋租赁合同的补充协议一份，证明补充协议第一条约定原告与被告约定支付租赁合同的履约定金3400000元；补充协议第四条约定：因政府拆迁原因造成无法交房，被告应退还甲方所交定金，并补偿原告人民币800000元；6、收条一份，证明被告已收到原告支付的房屋租赁定金计人民币3400000元；7、2009年9月6日补充协议一份，证明因被告无法按期于2009年9月1日交房，故双方约定房子于2009年9月6日交付；8、2009年12月15日补充协议一份，证明房屋存在严重质量问题，经鉴定为危房；由被告出资，对房屋进行加固；9、委托书一份，证明被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲委托被告厉兴标对房屋的质量鉴定、加固方案、加固施工、检测、房屋可以安全合作后与原告协商等一切事宜；10、补充协议一份，证明2009年12月15日的补充协议签订后，原告与被告协商以2010年3月1日作为合同约定的交房日；11、房屋拆迁公告一份，证明杭州市房产管理局公告，原告承租的杭州市延安路235号房屋，已列入房屋拆迁范围，根据公告，自2010年2月7日起不得进行：房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用途；租赁房屋；12、杭州市延安路235号房屋结构鉴定报告一份，证明被告租赁给原告的房屋，经浙江省建设工程质量检验站有限公司鉴定，为存在较多影响房屋正常使用因素，存在多处危险点，造成结构安全隐患的房屋；13、情况说明一份，证明原被告的房屋租赁合同于2010年2月底前终止执行；14、房屋交接书一份，证明原告已经将房屋及钥匙交还给被告厉胜利；15、门牌证一份，证明被告房屋所有权证上的杭州市延安路65号即为房屋租赁合同约定的杭州市延安路235号。被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、厉兴标为证明其主张的事实，在举证期限内共提交了下列证据：1、交房确认书一份及证明书一份，证明被告于2009年9月6日已经向原告交付房屋及原告也于该日接收房屋的事实；2、证人证言两份，证明原告在2009年9月--12月期间一直在使用本案租赁房屋的事实。上述证据经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：1、关于原告同人公司提交的证据：被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、厉兴标对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15的三性均无异议；对证据10的三性无异议，但对证明对象有异议，双方是在房屋修缮后，对房屋重新确定了交房日，而不是原告所说的合同交房日。对上述证据本院认为，被告对上述证据的真实性均没有异议，可以证明原、被告之间的租赁关系、租赁合同的履行过程等事实，本院对其证据效力均予以认定；被告虽然对证据10的证明对象有异议，但原告的证明内容与证据8的内容相印证，本院对原告的证明对象予以采信。2、关于被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、厉兴标提交的证据：原告同人公司对证据1的三性无异议，但对证明对象有异议，认为不能证明2009年9月6日交房的事实；对证据2证人的证言认为只能证明原告在这段时间临时性的使用过房屋，并不是真正的使用，同时证人的证言恰好证明了房屋进行过加固。对上述证据本院认为，上述证据1、2均具有真实性，可以证明租赁房屋交付、使用等事实，故本院对证据的效力予以认定，对其证明对象将结合其他证据综合认证。综上，根据本院认定的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定的事实如下：被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲共同拥有杭州市延安路235号房屋（原门牌为杭州市延安路65号，建筑面积总和为1298.63平方米）。2008年4月28日，被告厉兴标受其他四被告的委托与原告同人公司签订《房屋租赁合同》三份，合同约定：原告承租杭州市延安路235号房屋，租赁期间自2009年10月1日至2019年9月30日止，被告应于2009年9月1日（交房日）前向原告交付该房屋，房屋在2009年10月1日至2014年9月30日期间的年租金3400000元，之后根据合同对租金进行增加，交付房产后自2009年9月1日至2009年9月30日为免租期，供原告进行装修，合同还约定：“如在本合同期间，因市政统一规划、土地批租等政府原因而导致该房屋占用范围内的土地所有权或使用权依法被政府提前征收或收回的或该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，则本合同自动终止。”双方还对租金、履约定金及支付方式等进行了约定。合同签订当日，被告厉兴标还出具担保函，为其余四被告对因上述合同应承担的违约责任提供连带责任担保。合同签订当日，双方还签订了《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定：由原告在协议签订后5日内，支付给被告履约定金计3400000元，在房屋租赁合同约定的交房日止，因政府拆迁原因造成被告无法交房，被告应退还原告所交定金，并补偿原告800000元，以弥补原告的损失。2008年4月29日，原告将房屋租赁定金3400000元支付给被告厉兴标，并由被告厉兴标出具收条。2009年9月6日，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲与原告同人公司签订《补充协议》，约定：被告于2009年9月6日将房屋交付给原告，双方对租赁时间、免租期及租金交付时间作相应顺延。2009年9月6日，被告厉胜利、陈一玲向原告交付了租赁房屋。租赁房屋交付后，原告曾将租赁房屋用于经营美特斯邦威等品牌至2009年11月。期间，原告经勘查发现房屋存在质量问题，后委托浙江省建设工程质量检验站有限公司进行鉴定，其于2009年12月3日出具《杭州市延安路235号危房鉴定报告》一份，确定租赁房屋“存在较多影响房屋正常使用因素，存在多处危险点，造成结构安全隐患。建议及时采取相关措施。”2009年12月15日，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲与原告双方又签订了《补充协议》，约定由被告出资对房屋进行加固，并约定“至鉴定机构确认房屋可以安全使用之日，作为甲方（被告）交房之日，双方的房屋租赁合同的时间，作相应顺延。”此后，被告对危房进行了维修。在维修过程中，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲与原告再次签订《补充协议》，约定：“以2010年3月1日，作为双方《房屋租赁合同》约定的‘交房日’。其余有关房屋租赁的双方权利义务，仍按《房屋租赁合同》及双方的补充协议履行。”2010年2月8日，杭州市房产管理局在《杭州日报》发布公告，公告因湖滨单元D-06地块项目建设需要，杭州市延安路235号房屋所在地区由拆迁人杭州市土地储备中心、杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部拆迁，搬迁期限为2010年2月9日至2010年5月8日止，拆迁期限为2010年2月9日至2012年2月8日止。公告同时要求，自拆迁范围公布之日起到2011年2月7日，不得进行如“房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用途；租赁房屋”等行为。2010年4月9日厉兴标签署《情况说明》一份，确认“因房屋已经列入杭州市政府拆迁范围，导致房屋无法交付使用，故原《房屋租赁合同》至2010年2月底前暂时终止执行。”2010年5月18日，厉胜利收到原告交付的租赁房屋的钥匙。本院认为：本案是一起房屋租赁纠纷案件。双方争议的焦点包括：一、关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的“交房日”为哪一天，被告是否应当承担违约责任的问题。对此原告认为，以2010年3月1日为双方《房屋租赁合同》约定的“交房日”，至2010年2月由于租赁房屋面临拆迁而导致合同已经无法履行，故被告应当承担违约责任；被告则认为，2009年9月6日为双方《房屋租赁合同》约定的“交房日”，既然被告已经按照约定交房，则无须承担违约责任；对此本院认为，原、被告双方原商定于2009年9月1日交付租赁房屋，但由于前承租人无法及时归还租赁房屋、危房维修无法按期交付的原因，双方两次商定改变“交房日”，最终双方在房屋维修过程中签订的《补充协议》明确约定：“交房日”为2010年3月1日。后由于至2010年2月租赁房屋将被拆迁，导致双方《房屋租赁合同》的目的已经无法实现，合同经双方确认而终止执行。根据双方《关于房屋租赁合同的补充协议》的约定，因政府拆迁原因造成被告无法交房，被告应退还原告所交定金，并补偿原告800000元，以弥补原告的损失。故原告相应的诉讼请求本院予以支持，被告应退还原告所交定金3400000元，并赔偿原告损失800000元，被告厉兴标根据其出具的担保函，对上述其余四被告的返还及赔偿责任应当承担担保责任。二、关于被告是否应当支付原告的利息损失382500元的问题。对此本院认为，原、被告签订的《补充协议》约定：“以2010年3月1日，作为双方《房屋租赁合同》约定的‘交房日’。其余有关房屋租赁的双方权利义务，仍按《房屋租赁合同》及双方的补充协议履行。”上述文字内容反映出在原告已取得租赁房屋，2009年9、10、11月使用过程中形成的收益或造成的损失均已产生，同时被告亦已占有原告支付的定金3400000元，取得相关的孳息的情形之下，双方仍约定“有关房屋租赁的双方权利义务”关系仅受“《房屋租赁合同》及双方的补充协议”的约束，本院因此推定原、被告的真实意思是双方于2010年3月1日之前各自占有对方的财物（原告占有租赁房屋，被告占有定金）而产生的收益或损失互相抵偿，互相不再追究。2010年3月1日至2010年5月18日之间，《房屋租赁合同》双方已确认“暂时终止执行”，但原告亦未向被告返还租赁房屋，故其主张相应的利息损失亦缺乏依据。综合上述理由，本院认为原告主张被告应当向其支付2010年5月18日之前的利息并无依据；而在2010年5月18日之后原告已向被告返还租赁房屋，原《房屋租赁合同》已无法履行，则被告占有原告的3400000元定金缺乏依据，故被告应当支付2010年5月18日之后原告的利息损失，该利息损失的计算，可以按照同期银行的贷款利率予以确定。综上，原告相应的诉讼请求本院予以支持，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲应当支付2010年5月18日之后原告的利息损失，被告厉兴标因根据其出具的担保函，对上述其余四被告支付利息的责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲于本判决生效之日起十日内返还原告浙江同人资产投资管理有限公司定金3400000元并支付中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息（以3400000元为本金，自二O一O年五月十九日起计算至本判决书指定的履行期限届满之日止）；二、被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江同人资产投资管理有限公司损失800000元；三、被告厉兴标对上述判决条款一、二中被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲的责任承担连带责任；四、驳回原告浙江同人资产投资管理有限公司的其他诉讼请求。被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲、被告厉兴标如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43460元，财产保全费5000元，由原告浙江同人资产投资管理有限公司负担3622元，被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲负担44838元，被告厉兴标对被告厉胜利、张建兰、邵燕洪、陈一玲的应当负担的上述案件受理费、财产保全费承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，上诉案件受理费43460元，向浙江省杭州市中级人民法院预交。上诉案件受理费按照不服本判决部分的上诉请求数额向浙江省杭州市中级人民法院预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968）。审 判 长 李亚军人民陪审员 王明珠人民陪审员 韩思源二〇一〇年七月三十日书 记 员 陈聪清附页（相关法律）：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自