（2010）浙绍民终字第32号
裁判日期: 2010-07-30
公开日期: 2015-12-28
案件名称
绍兴县××人民政府与阮某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮某某,绍兴县××人民政府,人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第32号上诉人（原审被告）阮某某。委托代理人（一般某某。被上诉人（原审原告）绍兴县××人民政府，住所地绍兴县××。法定代表人陈某某。委托代理人（特别授权代理）韩某某。上诉人阮某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月8日、6月23日公开开庭审理了本案。上诉人阮某某及其委托代理人阮阿四、被上诉人绍兴县××人民政府之委托代理人韩某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：1997年11月28日，原、被告签订《关于转让娄某某老院产权证协议》一份。协议约定：原娄某某老院的房产定价165，000元，协议签订后，被告先付10万元，余款至1997年12月30日止付清；款付清后，原告将产权证交给被告；被告只能在产权范围内改造旧房，改造旧房时应按有关规定办理手续。协议成立后，原告将讼争房产450㎡及房屋所在地块1000多平方米空地交付被告。被告陆某某1998年1月14日支付了85，000元、1月21日支付了15，000元、2001年11月20日支付了65，000元。被告买受房屋后对原有房屋作了不同程度的装修，并将西侧一处房屋拆改为钢棚屋。被告还在原有两块空地上搭建了两个钢棚，分别用作溜冰场、网吧并申领了相某某业执照。被告上述拆改、搭建行为均未经有关部门审批。1997年元月1日，原告下属民政办公室补办申报征用敬老院建设用地，地块位于兰亭镇人民村，申请征拨、使用土地总数为1520平方米，建设规模为450平方米，规划用途为补办86年度项目。1997年8月20日绍兴县人民政府同意征用上述土地。2008年4月22日绍兴县国土资源局答复被告时认定原敬老院未办理过土地使用证。2008年7月16日绍兴县国土资源局出具信函表明土地性质为国有划拨。2007年绍兴县人民政府下达拆迁任务书，被告买受房屋被列入拆迁范围。原告为拆迁需要，委托绍兴县嵇山房地产评估有限公司于2008年3月5日对讼争房产作出了《绍兴县房屋拆迁估价报告》一份，主要内容：估价目的：兰亭镇娄宫商贸城地块【兰亭镇沸蓝利民网吧（阮某某）】拆迁工程的房屋拆迁补偿估价；估价基准日：拆迁许可证核发之日；估价结论：①合法建筑面积450㎡评估价值总额462，157元（按办公用房评估）；②调整项目重置值总额303，316元；③调整项目净值（装修）总额272，984元；④附属物为13，795元；⑤无权证房屋（棚）建筑面积（临时建筑面积）1041.14㎡，评估总额为191，701元；⑥杂项补偿2，946元；⑦周转费87，750元。合计1，031，333元。本次重审中，该院对讼争合同的效力及损失问题再次向被告作出释明，但被告仍坚持合同有效且拒绝提出赔偿要求。据此，经该院释明，原告申请对被告损失进行评估鉴定，该院准许后，委托绍兴县价格认证中心于2009年5月18日对讼争房产地进行评估勘验，遭被告拒绝，评估工作无法进行，评估机构退鉴。以上事实认定，由《绍兴县房屋拆迁估价报告》、关于转让娄某某老院产权证协议一份（复印件）、该院（2008）绍民一初字第275号案卷中p114-122庭审笔录、绍兴市建设用地呈报表及附件一份、绍兴县国土资源局信函一份、绍兴县镇（乡）财政收入凭证二份、专用票据一份及绍兴县国土资源局的答复意见一份、字号名称为绍兴县兰亭阮某某娱乐室的个体工商户营业执照一份、企业名称为绍兴县××沸蓝利民网吧的个人独资企业营业执照一份及当事人在庭审中所作的陈某等证据所证实。原审判决认为：本案讼争的焦点主要为：1、合同的效力；2、是否超过诉讼时效；3、合同无效后的损失是否一并处理。（一）关甲案合同的效力问题。该院认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案讼争土地之性质，绍兴县国土资源局在信函中明确表明系国有划拨，这与绍兴市建设用地呈报表记载内容相印证，足以认定本案讼争土地使用权取得方式为国有划拨，故按照法律规定，在转让讼争房地产时原告应报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，受让方应办理土地使用权出让手续，但时至今日××××间内，作为出让方的原告未履行相应的报批手续，此行为违反了城市房地产管理法第四十条之规定，原、被告之间的产权转让协议应确认为无效合同。被告辩称本案合同有效，与法不符，不予采信。（二）关甲案诉讼时效有否超过法律规定期间的问题。该院认为，原告起诉未超过法律规定的诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”由于本案原告提起的是确认合同效力诉讼，且本案所涉合同为无效，故被告该项抗辩理由与法不符，该院不予采纳。（三）关乙同无效后的损失处理问题。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方某此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，该院认为，在双方的买卖行为被确认无效后，双方应各自返还因买卖行为所取得的对方的财产。本案中原告应返还被告支付的房款165000元，被告则应返回原告房屋买卖合同的标的物。由于造成本案合同无效的主要责任在于某告方，因此原告应当赔偿被告由此受到的损失，虽然被告对自己的损失拒不主张，但考虑到讼争房地产面临拆迁，为避免当事人讼累，降低诉讼成本，力求案结事了，被告的损失在本案中宜作一并处理。至于被告损失的确定，在被告未提出损失主张，又拒不配合评估的情形下，按照原告方依据拆迁标准委托评估所评定的价值来衡定被告的损失，已充分考虑了被告因合同无效而导致的实际损失。综上，买卖协议被确认无效后，原告应当返还被告165，000元，并赔偿被告因此造成的损失866，333元，被告则应返还占有的房地产。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决：一、确认原告绍兴县××人民政府与被告阮某某于1997年11月28日签订的《关于转让娄某某老院产权证协议》无效；二、被告阮某某应在本判决生效后十日内将位于绍兴县××人民村原娄某某老院（占地面积1520平方米）的房屋、土地腾空返还给原告绍兴县××人民政府；三、绍兴县××人民政府应返还阮某某支付的房款165，000元，赔偿阮某某损失866，333元，合计1，031，333元，款限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，082元（已预交3，600元），由原告负担。上诉人阮某某上诉称：一、原审法院程甲不当。原审法院二次判决均违反诉讼程甲。被上诉人提供的一份《关于转让娄某某老院产权证协议书》明确载明是买卖房屋，且该协议是1997年11月18日签订，双方已经履行十多年之久，均无异议。被上诉人已无权提起诉讼。被上诉人又以复印件向法院提起诉讼，有违民事诉讼法有关证据之规定。原审法院在重审期间，在未公开审理期间，用通某某传唤上诉人，也显然有违民事诉讼法规定。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条判决，显属适法错误。综上，由于某审法院违反审判程甲，适用法律不当，导致认定事实不清，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人绍兴县××人民政府答辩称：虽然双方签订合同到被上诉人向原审法院起诉有10多年的时间，但是双方的买卖合同是无效的，故被上诉人以买卖无效为基础起诉有法律依据。至于用复印件作为证据向法院提起民事诉讼是否违反法律规定，这个没有定论，且上诉人在庭审过程乙也认可了该复印件的真实性。原审法院用通某某传唤当事人，不存在程甲违法的情形。本案涉讼土地属行政划拨，故双方的买卖违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原审法院确认买卖无效的判决是正确的。至于上诉人提出的其他上诉理由，缺乏相关的依据。综上，请求驳回上诉。上诉人在二审中提交了原审法院合议庭组成人员通某某及通某某，证明原审没有开庭和法庭调查，直接判决，违反民事诉讼程甲。被上诉人质证认为对真实性没有异议，但是不能说明原审法院程甲违法。本院认为上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院对其证明力依法不予认定。被上诉人在二审中未提交新的证据。本案审理过程乙，双方当事人均同意以2009年5月作为评估的基准点，以双方买卖的建筑面积为450平方米的敬老院及上诉人之后搭建的钢棚以及附属设施、装璜依法进行评估。本院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行评估并作出绍博司法评（2010）004号估价报告。估价结果为“确定估价对象在估价时点上的房地产总价值为人民币967200元整”（在评估过程乙，鉴定机构询问了双方意见，因双方对附属设施、装潢的原评估无异疑，故本次评估不再对附属设施、装潢进行重新评估）上诉人认为：评估结论中除了450平方米是合法的，其他的是不合法。根据批文明确规定绍兴县国土局批准的文件中1520平方米都可以建房子，所以这个面积应是全部合法有效的。根据我国相关法律规定农村用地都是用于住宅的，应按照居民的赔偿规定执行。被上诉人质证认为对评估报告没有异议。本院认为，绍博司法评（2010）004号估价报告是本院依法对外委托有法定鉴定资质的机构作出，鉴定程甲合法，且双方当事人经过了当庭质证，并对鉴定人员进行了相关质询，故对该估价报告本院依法予以认定。对双方买卖的建筑面积为450平方米的敬老院、之后搭建的钢棚以及附属设施、装潢之总价值，本院依法认定为967200＋13795＋272984=1253979元。除对讼争房产价值的上述认定外，本院查明的其余事实均与原审法院认定的一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原审判决程甲是否得当，具体审查被上诉人有无诉权、原审的传唤程甲是否得当、被上诉人提交证据是否符合相关规定；二、讼争房产产权转让协议效力如何认定，本案中上诉人的损失如何认定。关于第一个争议焦点，被上诉人作为请求确认合同无效的相对方，依法当然有权提起诉讼，上诉人认为被上诉人无诉权，于法无据，本院不予采信。原审法院在受理本案后以通某某形式就举证、协商评估等事宜进行通知，程甲合法到位，并无不当。被上诉人在原审中提交了《关于转让娄某某老院产权证协议》复印件，上诉人虽提出异议，但不能提供有力证据推翻其在（2008）绍民一初字第275号案件庭审中的自认（当时上诉人质证认为对该协议复印件无异议，且认为是在双方真实意思表示一致的情况下签订的），故原审法院予以认定应属正确。关于第二个争议焦点，本案讼争转让房产之土地使用权取得方式为国有划拨，因被上诉人作为出让方至今未履行法定的报批手续，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，本案双方当事人之间的产权转让协议依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失。故被上诉人应当返还给上诉人房款165000元，且鉴于本案合同无效的责任和过错在于被上诉人一方之实际，结合绍博司法评（2010）004号估价报告，被上诉人应当赔偿上诉人因此造成的损失1088979元。同时，上诉人应当依法返还占有的房地产。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：一、维持浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民重字第4号判决第一项、第二项；二、变更浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民重字第4号判决第三项为“绍兴县××人民政府应返还阮某某支付的房款165000元，赔偿阮某某损失1088979元，合计1253979元，款限于本判决生效后十日内履行完毕”。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14082元，由绍兴县××人民政府负担；二审案件受理费14082元，鉴定费3385元，合计17467元，由绍兴县××人民政府负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判长 章建荣审判员 毛振宇审判员 方 艳二〇一〇年七月三十日书记员 赵剑英 来自：