（2009）甬海民初字第1824号
裁判日期: 2010-07-29
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁波××××建材有限公司、宁波××××建材有限公司为与被告宁波市××酒与宁波市××酒店物业管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波××××建材有限公司,宁波××××建材有限公司为与被告宁波市××酒,宁波市××酒店物业管理有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
全文
浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬海民初字第1824号原告：宁波××××建材有限公司，住所地：宁波市××××号。法定代表人：侯某某。委托代理人（特别授权代理）：周某某。被告：宁波市××酒店物业管理有限公司，住所地：宁波市××区鄞××路××号。法定代表人：章某。委托代理人（特别授权代理）：阮某某。原告宁波××××建材有限公司为与被告宁波市××酒店物业管理有限公司物权保护纠纷一案，于2009年11月23日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年6月7日、7月2日公开开庭进行了审理。原告宁波××××建材有限公司的委托代理人周某某、被告宁波市××酒店物业管理有限公司的委托代理人阮某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波××××建材有限公司诉称：2006年10月，原告购得坐落于宁波市××区环城西路南段××号的房屋，房屋总面积为913.12平方米。原告取得房屋所有权后，却持续受到被告的阻挠，致使原告对涉案房屋无法行使所有权。原告虽多次与被告交涉，但无果。2009年7月，原告了解到，被告在长期阻挠原告对涉案房屋行使所有权的情形下，竟擅自将原告的房屋对外出租，非法获得收益。综上所述，原告认为，被告无理妨害原告对自己的房屋行使所有权，并占据原告房屋用于出租，损害了原告的房屋物权权某，违反了《民法通则》第75条第二款、第117条以及《物权法》第35条、第66条的规定，已构成侵权，应当承担侵权民事责任。被告依法应当向某告腾退房屋、排除妨害，并向某告赔偿因此而受到的经济损失。为了维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即停止对宁波市××区环城西路南段××号房屋的非法侵占，排除妨害，并向某告腾退房屋；2、被告向某告赔偿因其侵占房屋给原告造成的截止至被告实际腾退房屋之日的经济损失（按45元／月每平方米自2006年11月计算至起诉月，暂为1479254.4元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告宁波市××酒店物业管理有限公司辩称：原告诉称的房屋即白某某庄俱乐部属白某某庄全体业主所有，被告是受业主委员会的委托进行管理，受托人不是适格的被告，原告取得法律权某之前，白某某庄实际使用人也是白某某庄全体业主。原告应该向出卖方工商银行主张权某，原告取得法律上的权某之前，白某某庄俱乐部已经被白某某庄全体业主经营和使用，从物权法来看，动产的请求权是可以代为行使的，不动产没有规定，原告应当向工商银行去主张权某。法院执行期间，白某某庄全体业主包括被告，都没有收到过执行通知书。本案事实上是一个执行的问题，原告的起诉是一案二诉，因为房某某来没有腾退过，也没有交付过，本案还是属于原来执行的问题，一个案子里面执行的问题不能重新起诉，应该要求宁某市中级人民法院执行。我们已向宁某市中级人民法院提出了撤回执行的要求。从被告目前请求法院调取的证据和被告掌握的证据来看，白某某庄俱乐部是小区的配套设施，无须确权。原告取得法律权某证书是非善意的，因为从原告举证来看，其明知本案争议房屋的规划为俱乐部，且业主在使用，产权存在争议的事实。综上，请求驳回原告的起诉。原告宁波××××建材有限公司为证明相关事实，向本院提供了下列证据，结合被告宁波市××酒店物业管理有限公司的质证意见，本院作如下认证：1、房屋所有权证、土地使用证各一份（均为复印件），拟证明原告为宁波市××区环城西路南段××号房屋的合法所有人。被告对真实性没有异议，但对原告欲证明的事实有异议，因为证据上用途一栏是没有填写，发证是违法的。本院对证1的真实性予以认定，根据证1记载的内容，可认定原告系坐落于宁波市××区环城西路南段××号房屋的所有权人。2、2009年3月10日签订的房屋租赁合同、2007年9月25日签订的房屋租赁合同各一份，拟证明①被告于2007年9月将原告所有的房屋以每月每平方米16.67元的价格非法出租给他人获利，后又于2009年3月，以每月每平方米15.28元的价格非法出租给他人获利的事实；②被告长期侵占原告房屋，妨害原告对自己房屋行使房屋所有权的事实。被告对真实性没有异议，但认为房屋是业主委托被告出租的。本院对证2的真实性予以认定，但该证据仅能证明被告曾分别于2007年9月、2009年3月将坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼出租给他人，对原告欲证明的其他事实没有直接证明力。3、坐落于宁波市××区环城西路南段××号的房屋拍卖材料一份（复印件）、房产转让合同一份、拍卖成交确认书一份、契证一份及契税发票一张，拟证明涉案房屋的所有权人自2001年起是工商银行东门支行，涉案房屋产权清晰，原告通过拍卖取得房屋，并无不当，原告拍卖取得房屋之后已经向某某缴纳了税收，合法取得房屋产权的事实。被告对证3中拍卖材料真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为工商银行实际没有取得房屋所有权，因该房屋没有腾退过，也没有交付给工商银行，另拍卖材料上很明确指出房屋是俱乐部，且没有腾退的事实；对证3中房产转让合同与拍卖成交确认书的真实性没有异议，但认为原告应当向工商银行去主张权某；对证3中契证和发票的真实性没有异议，但认为是原告非善意取得导致的，事实上原告并没有取得房屋的权某。本院对证3的真实性予以认定，根据证3记载的内容，可认定坐落于宁波市××区环城西路南段××号房屋的所有权，在2004年11月2日登记在中国工商银行××东门支行名下，原告于2006年8月通过拍卖，受让了该房屋的事实。4、本院作出的行政裁定书一份（复印件）、宁某市中级人民法院作出的行政裁定书一份，拟证明本案讼争的房屋是原告所有，白某某庄甲对房屋不存在利害关系，被告侵占房屋并没有合法依据的事实。被告对真实性没有异议，但是认为裁定书里面已写得很清楚，被驳回的原因是存在执行裁定书，所以对其他的没有进行审理。本院对证4的真实性予以认定，但证4仅能证明白某某庄甲陈某某、赵某某及霍某某等人对基于司法协助行为而发生的转移登记，不具有法律上利害关系的事实，对原告欲证明的其他事实没有直接证明力。被告宁波市××酒店物业管理有限公司为证明相关事实，向本院提供了下列证据，结合原告宁波××××建材有限公司的质证意见，本院作如下认证：1、物业管理委托合同一份，拟证明白某某庄甲委员会委托被告对白某某庄乙物业管理，协议约定被告可利用公共设施、俱乐部及电梯机房等配套用房产生的收益补贴物业管理费用和公用设施日常维修费的事实。原告对证据的真实性没有异议，但认为仅凭合同的约定，不能证明讼争房屋的所有权归属，业主无权处分讼争房屋，更无权委托他人处分受托房产，被告以自己的名义对外出租，到庭审时才披露是业主，其应该承担侵权责任。本院对证1的真实性予以认定，另根据证1记载的内容，可认定白某某庄甲委员会于2007年9月初委托被告对白某某庄乙物业管理，并同意被告可利用白某某庄内公共设施、俱乐部及电梯机房等配套用房产生的收益补贴物业管理费用和公用设施日常维修费的事实，故本院对证1予以认定。2、白某某庄丙面积图、俱乐部平面图及白某某庄己招标书各一份，拟证明俱乐部的面积为5365平方米，本案所涉房屋系白某某庄俱乐部其中一部分的事实。原告对证据的真实性没有异议，认为证2中招标书是德敏房地产有限公司某设白某某庄的文件，虽提到了俱乐部的名称，但俱乐部不是房屋的名称，不能就此认为俱乐部是业主的共有财产；本案讼争的房屋是业主共有财产，在业主的共有面积中，应当出现本案讼争房屋的面积；为此，证2与本案无关，只能证明开发商建设中有俱乐部的事实。本院对证2的真实性予以认定，结合原告提供的涉案房屋所有权证、土地使用证的记载及图纸，可认定涉案房屋的位置在白某某庄设计的俱乐部位置，故根据证2记载的内容，可认定被告欲证明的事实。3、《宁某市白某某庄戊设计会审纪要》、《关于白某某庄房地产开发项目初步设计的批复》（复印件）各一份，拟证明俱乐部进行单独会审，俱乐部是作为附属用房建设，属于白某某庄小区的配套设施的事实。原告认为证3中《宁某市白某某庄戊设计会审纪要》没有说明与本案有关的房产信息，该证据与本案无关；证3中《关于白某某庄房地产开发项目初步设计的批复》是复印件，真实性无法确认，另该证据也不能证明俱乐部就是业主共有，权属具体应以房产登记为准。本院认为，《宁某市白某某庄戊设计会审纪要》的内容没有直接明确俱乐部属于白某某庄小区的配套设施，故该证据与本案没有关联性，本院不予认定；《关于白某某庄房地产开发项目初步设计的批复》系复印件且原告不认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性无法确认，故不予认定。4、《关于核定白某某庄己商品房价格的通知》、摘抄数据（即《宁某市商品房价格报批表》）各一份，拟证明俱乐部作为基础设施，其建设费用已分摊到房价成本中，本质上俱乐部属于白某某庄的全体业主所有的事实。原告对证据的真实性没有异议，但是认为证4不存在关联性，因为核价所产生的法律后果是对于国家对于物价的定价审核，而并非是对物权的产权界定，如果白某某庄的开发商在物价审核中存在瞒报等形式骗取定价，也仅是其对白某某庄全体业主的房屋买卖构成欺诈，并不影响本案讼争房屋产权的取得。本院对证4的真实性予以认定，但该证据仅能证明俱乐部作为基础设施，其建设费用已分摊到房价成本中的事实，对被告欲证明的其他事实没有直接的证明力。5、白某某庄广告简介一份（复印件），拟证明白某某庄内的俱乐部是作为小区的配套设施，属于共同基础设施中的一部分。原告认为证5与本案不存在关联性，且对被告欲证明的事实不构成证明力，因为广告本身并非房屋买卖合同的有效组成部分，该份广告仅是房产公司单方面的阐述，并非事实。本院认为，证5仅系开发商的广告，不能作为房屋所有权的依据，故本院对证5不予认定。6、建设工程规划许可证、规管建编号93143地形图各一份（复印件），拟证明白某某庄建设规划时，涉案的房屋是作为俱乐部使用的事实。原告对证据的真实性没有异议，但认为该证据对被告欲证明的内容没有证明力，因为在规划许可证中，有表述涉案的房屋曾经在96年12月11日连同附近的部分房屋被抵押给了中国工商银行东门支行，这表明德敏房地产开发有限公司作为白某某庄的开发商，是物权的原始取得人，已经就部分物权进行了处分，办理了抵押，最终导致了抵押房屋的物权变动。本院对证6的真实性予以认定，根据证2记载的内容，可认定被告欲证明的事实。7、抵押契证一份（复印件），拟证明宁某市德敏房地产开发公司抵押给工商银行的是a座公寓，并非涉案的房屋。原告认为该证据有缺失，所以无法确认抵押房产的状况；另认为涉案的房屋当时由宁某市德敏房地产公司作为在建房屋抵押给银行，销售过程并没有将这部分列在内，应当是业主和房产公司之间的纠纷。本院认为，该证据仅反映了宁某市德敏房地产开发公司曾将白某某庄a座公寓抵押给工商银行，未直接反映涉案的房屋是否抵押给工商银行，故证7与本案无关联性，本院不予认定。8、白某某庄甲委员会出具的证明二份，拟证明坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼是由白某某庄甲委员会自行管理，二楼是业主委员会委托被告进行管理、出租，出租所得用于维修基金补充的事实。原告对证据的真实性没有异议，但认为白某某庄甲委员会与被告之间有极大的利害关系，证据证明力存在瑕疵，不能证明该涉案房屋的实际使用情况及被告出租房屋是受到白某某庄甲委员会委托的事实。9、维修发票十四份，拟证明被告收取的涉案房屋的租金已全部用于白某某庄维修的事实。原告认为，本案主要涉及被告对外出租的合法性审查，收支与本案无关，对证据关联性不予认可，另被告没有提供2007年3月14日到2009年4月18日之间全部收支情况，被告递交的材料有删减，不真实，租金收入存在隐瞒事实的情形。本院认为，上述证8、证9均属原始证据，对真实性予以认定，结合被告提供的证1，可认定涉案房屋的二楼是白某某庄甲委员会委托被告进行管理、出租，出租所得用于补贴物业管理费及公用设施日常维修的事实。综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：白某某庄系宁某市德敏房地产开发公司开发的小区。坐落于宁波市××区环城西路南段××号的房某某在建设时，规划为白某某庄俱乐部。宁某市德敏房地产开发公司向宁某市物价局报批白某某庄商品房价格时，将白某某庄俱乐部作为基础设施，建设费摊入白某某庄基础设施建设费中。2004年11月2日，坐落于本市海曙区环城西路南段1号白某某庄60号房屋的所有权登记至中国工商银行××东门支行名下。2006年9月，原告通过拍卖，受让了上述房产，并于同年10月10日将上述房屋的所有权过户登记至其名下。2007年9月初，白某某庄甲委员会委托被告对白某某庄乙物业管理，并同意被告可利用白某某庄内公共设施、俱乐部及电梯机房等配套用房产生的收益补贴物业管理费用和公用设施日常维修费。为此，双方于2007年9月签订了一份《物业管理委托合同》。被告分别于2007年9月、2009年3月将坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼出租给他人，出租收益用于白某某庄的物业管理和公用设施日常维修。坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼一直被白某某庄的业主作为健身娱乐场所使用。本院认为：坐落于宁波市××区环城西路南段××房屋××楼一直被白某某庄的业主作为健身娱乐场所使用；二楼因被告受白某某庄甲委员会的委托对外出租，现被承租人占用。为此，被告实际并未占有涉案房屋，故原告要求被告立即停止对宁波市××区环城西路南段××号房屋的非法侵占，并向某告腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于原告未向本院举证被告妨害其行使物权的相关证据，所以其要求被告排除妨害的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告出租涉案房屋并与他人签订租赁合同，是受白某某庄甲委员会的委托，其出租行为产生的法律责任，应由委托人承担，故原告要求被告赔偿因其侵占房屋给原告造成的经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宁波××××建材有限公司的诉讼请求。案件受理费3339元，由原告宁波××××建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁某市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁某市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁某市分行，如邮政汇款，收款人为宁某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 长 张频波审 判 员 董际峰人民陪审员 张慧英二〇一〇年七月二十九日书 记 员 葛艳君 微信公众号“”