（2009）杭乙初字第437号
裁判日期: 2010-07-28
公开日期: 2015-12-28
案件名称
邓某某、邓某某与被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈与骆某某、方某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
建德市人民法院
所属地区
建德市
案件类型
审理程序
一审
当事人
邓某某,邓某某与被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈,骆某某,方某,朱某某,章某某,沈某某
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2009）杭乙初字第437号原告邓某某。委托代理人（特别授权）洪某某。被告骆某某。委托代理人徐某某、周某某。被告方某。被告朱某某。被告章某某。委托代理人陆某某。被告沈某某。原告邓某某与被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年4月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告邓某某的委托代理人洪某某、被告骆某某的委托代理人周某某、被告朱某某、被告章某某的委托代理人陆某某、被告沈某某到庭参加了诉讼，被告方某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某某诉称：2008年4月18日，我与被告骆某某签订《房屋租赁合同》，约定被告租用我所有的位于建德市××街道东××商务楼××号房屋，租赁期限为2008年9月1日至2018年9月1日。房屋租金标准为第一年20000元，第二年到第六年每年递增5%。房租支付方式为合同签订后7天内支付第一年的30%，装修完毕时支付第一年房租的70%。从第二年起，每年房租在当年的9月1日前付清，一年一付，先付后用。给予被告骆某某7天的支付宽限期，从第8天起，每天按照所欠房租的1%加收滞纳金。拖欠达30日的，原告可以中止合同，收回房屋，并由被告骆某某赔偿违约金10000元。被告骆某某承租期间的房屋物业管某某由其承担，租赁期满后，被告骆某某应恢复房屋原状。被告骆某某租用我的房屋系用于与被告方某、朱某某、章某某、沈某某合伙开办娱乐场所。合同签订后，被告骆某某支付了第一年的房屋租金20000元。但被告骆某某未按合同约定于2009年9月1日前支付第二年租金，经催促后，被告骆某某仍未履行，且双方不能协商解决。现提出如下诉讼请求：1、解除与被告骆某某签订的《房屋租赁合同》，并由五被告腾退房屋；2、五被告共同支付所欠房租，2009年9月1日至2010年2月28日的房屋租金为10500元，2010年3月1日至2010年8月31日的租金按照21000元每年计算，之后按照上一年度递增5%计算；3、五被告共同支付违约金10000元；4、五被告支付某某管某某及诉讼费2741元。原告邓某某向法庭提供以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份（与原件核对一致），拟证明原告对位于建德市××街道东××商务楼××号房屋享有产权。2、《房屋租赁合同》、原件1份，拟证明原告将涉案房屋出租给被告骆某某，双方对租赁时间、租金标准、租金支付方式、违约责任及其他相关权利义务均作了约定。3、杭甲意物业管理有限公司与原告签订的《和解协议》原件1份、收款收据原件3份，拟证明原告支付了本应由五被告支付的2008年7月1日至2009年6月31日的物管费2741元。4、（2009）杭乙初字第1329号《民事判决书》复印件1份，拟证明东洲商务公寓的物业费收费标准为商铺2.1元／平方米／月，其中物管费1元／平方米／月，公共能耗费1.1元／平方米／月。被告骆某某辩称，我系代表0571商务会所的五位合伙人与原告签订房屋租赁合同的。合同履行期间，我方虽有违约，但我们五人已投入巨资，现解除合同不符合当时订立合同的目的。据此，原告要求解除合同的主张不符合法律规定的条件，请求原告给予合理的期限。至于欠原告的租金及违约金，应由我们按照各自对合伙体所占份额进行承担。我原占份额为30%，后转让给朱某某20％，现在剩下10％份额。被告骆某某向法庭提供《新安某0571传奇商务会所合作意向书》、《股东协议书》、《第一次股东会会议纪要》、《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《企业名称预先核准申请书》、《新安某0571金某商务会所会议记要》复印件各1份（均与原件核对一致），拟证明被告骆某某与方某、朱某某、章某某、沈某某共同投资成立新安某0571商务会所，但未进行工商登记；被告骆某某的投资份额原有30%，后转给朱某某20%；本案租房合同的民事责任应该由被告骆某某与被告方某、朱某某、章某某、沈某某按照各自的份额承担。被告方某未作答辩，也未向法庭提供证据。被告朱某某辩称，我原系0571商务会所合伙人之一，但没有参与过经营，且我的股份已转让给了骆某某，所以我在本案中无民事责任。被告朱某某向法庭提供《转让协议》复印件1份（与原件核对一致），拟证明朱某某与骆某某在2008年12月8日达成协议，约定朱某某将其在0571商务会所的合伙份额转让给骆某某的事实。并说明协议中约定的转让费55万元，骆某某至今未付。被告章某某辩称，本案所涉房屋租赁合同是原告与被告骆某某签订的，我对合同内容一无所知，故不应承担合同责任。我与被告骆某某等人之间的内部合伙关系应另行结算。另外，原告主张的违约金过高。被告章某某未向法庭提供证据。被告沈某某辩称，我因未参与0571商务会所的经营，故本案纠纷与我没有关系，不同意原告要求我承担责任的诉讼请求。原合作协议约定我出资85万元，实际出资30万。被告沈某某未向法庭提供证据。原、被告提供的证据，经对方当事人质证，本院分析认证如下：一、原告提供的证据1，被告骆某某无异议。被告章某某、朱某某、沈某某提出关联性异议，认为房屋系被告骆某某承租，与自己无关。本院认为，该组证据与原件核对一致，符合证据要件，予以确认。该证据与本案各被告的关联性问题，应结合全案其他证据综合分析。二、原告提供的证据2，被告骆某某对合同的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为合同是骆某某代表其五被告与原告签订的，其合同权利义务应该由五个人按各自份额的比例承担，被告骆某某原来的份额是30%，后转给朱某某20%，现剩下10%的份额。被告朱某某提出该证据与自己没有关系。被告章某某提出关联性异议，认为该合同系原、被告所签，与章某某无关。被告沈某某提出自己对租赁房屋的事情不清楚。本院认为，到庭当事人对该证据的真实性均未提出异议，被告方某在收取诉状及证据副本后，未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据与本案各被告的关联性问题，应结合全案其他证据综合分析。三、原告提供的证据3、4，被告骆某某无异议。被告朱某某提出与自己没有关系。被告章某某提出收据形式不合法，对法院的《民事判决书》无异议，但提出物价部门核定的价格标准可能有一定年限，物业管理部门的服务期限也有一定年限。被告沈某某提出自己对与房东的事情不清楚。本院认为，该二组证据均系原件或与原件核对一致的复印件，符合证据要件，予以确认。其中2份收据虽不符某某家某某的票据形式，但能够证明原告实际已经支付的物业管某某的数额。民事判决书涉及东洲商务公寓物业费的收费标准，可以作为认定原告支付某某管某某为合理费用的依据。四、被告骆某某提供的证据，原告均无异议，但提出各合伙人对商务会所所占份额，系其合伙人内部的关系，不能作为对外按照份额承担民事责任的依据，故被告及被告对原告的租金应共同承担支付责任。被告章某某提出《合作意向书》是骆某某和方某签订的，章某某没有参与，《企业名称预先核准申请书》章某某没有签字，其他三份文件章某某的签字属实，但约定的资金份额是没有实际到位的，被告与被告之间是内部的结算关系，原告和被告之间的房屋租赁关系是另一个法律关系。被告朱某某提出自己的签字属实，但资金没有到位，朱某某没有参与经营，且已经将股份转让给骆某某，故现在与其没有关系。被告沈某某对其签字无异议，但提出自己没有参与0571商务会所的内部操作，资金也没有到位，故与其没有关系。本院认为，到庭当事人对被告骆某某提供的证据中自己的签字均无异议，结合被告方某不到庭质证的事实，本院对被告骆某某提供的证据的真实性予以确认。根据上述证据及各当事人的陈述，可以确定被告与各被告属合伙经营0571商务会所，对此本院予以确认。五、被告朱某某提供的证据，原告对真实性无异议，提出关联性、合法性异议，认为系朱某某与骆某某私下转让，合伙人之间转让份额应当经其他合伙人同意。被告骆某某对真实性、关联性无异议，对合法性和证明对象有异议，理由是未经过其他股东（合伙人）同意，且双方的股权转让事实没有履行。被告章某某、沈某某提出对转让份额的事情不清楚，且没有征得其他股东（合伙人）的同意。本院认为，因该协议系被告骆某某与被告朱某某签订，该二人对真实性无异议，本院予以认定。该《转让协议》的效力及对本案处理结果的影响，本院将综合分析。六、结合分析五，原告提供的证据1、2与各被告之间的关联性，本院予以确认。综上，本院认定以下事实：2008年3月26日，被告骆某某与被告方某、朱某某、沈某某协商拟组建0571商务会所（至今未办理工商营业执照），2008年4月25日，被告章某某加入。2008年4月18日，原告与被告骆某某签订《房屋租赁合同》，约定被告骆某某租用原告所有的位于建德市××街道东××商务楼××号房屋，租赁期限为2008年9月1日至2018年9月1日，房屋租金标准为第一年20000元，第二年起每年递增5%；房租支付方式为合同签订后7天内支付第一年的30%，装修完毕时支付第一年房租的70%；从第二年起，每年房租在当年的9月1日前付清，一年一付，先付后用，给予被告骆某某7天的支付宽限期，从第8天起，每天按所欠房租的1%加收滞纳金，拖欠达30日的，原告可以中止合同，收回房屋，被告骆某某赔偿违约金10000元；承租期间的房屋物业管某某由被告承担，租赁期满后，被告骆某某应恢复房屋原状。《房屋租赁合同》签订后，五被告开始使用该房屋，用于开办0571商务会所。但被告骆某某未按照合同的约定在2009年9月1日前支付第二年租金，经原告催促被告骆某某仍履行。现原告以五被告系合伙关系，五被告违反《房屋租赁合同》的约定，逾期仍未交纳房租为由，要求：1、解除与被告骆某某签订的《房屋租赁合同》；2、由五被告腾退房屋；3、由五被告支付所欠房租，2009年9月1日至2010年2月28日的房租为11000元，2010年3月1日至2010年8月31日的房租按照21000元／年计算，之后的房租标准按照上一年度递增5%计算，至房屋实际腾退时止；4、赔偿违约金人民币10000元；5、支付某某管某某2741元。另查明，被告朱某某与被告骆某某在2008年12月8日签订了《转让协议》。再查明，原告已支付某某管理服务费2741元。本院认为：原告与被告骆某某于2008年4月18日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，该合同合法有效。合同签订后双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告骆某某应于2009年9月1日前支付下一年度房租，逾期30日未付的，原告有权解除合同。被告骆某某拖欠房租未付，至今已近一年，构成违约。现原告要求解除合同，该诉讼主张符合合同约定和法律规定，予以支持。合同解除后，被告骆某某应及时将房屋退还原告，原告要求被告骆某某腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同约定一方违约应赔偿对方违约金10000元，原告有权要求被告骆某某赔偿违约金，因被告章某某提出违约金过高，本院经审查认为，双方约定的违约金标准确实偏高，本院酌情调整为6000元。合同约定由被告骆某某支付某某管某某，该约定不违反法律规定，合法有效，现原告要求被告支付其垫付的物业费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。房屋退还前被告骆某某仍应按约定标准支付房租，原告要求被告骆某某支付所欠房租的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。五被告共同经营0571商务会所，因该商务会所未办理工商营业执照，其性质应根据五被告的实际关系确定。根据各当事人的陈述，结合被告骆某某提供的证据分析，五被告之间属合伙关系。各合伙人对合伙体的债务应承担连带清偿责任，原告对被告方某、朱某某、章某某、沈瑞阳的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。被告朱某某虽在2008年12月8日与被告骆某某签订了《转让协议》，但被告骆某某与被告朱某某对该《转让协议》的效力问题存在争议，而该争议不是本案审理的内容，故在本案中不作认定。被告朱某某在合伙体中的内部责任问题，由其与其他合伙人另行处理。被告朱某某提出不承担本案民事责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。被告骆某某要求按照各合伙人对合伙体所占份额比例对外承担责任的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。被告章某某、沈某某以自己对租赁合同内容不清楚，且未参与0571商务会所的实际经营为由而拒绝承担责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。被告方某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告邓某某与被告骆某某于2008年4月18日签订的《房屋租赁合同》。二、被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈某某于本判决生效后30日内将位于建德市新安某街道新安东路东洲商务公寓楼208号房屋退还给原告邓某某。三、被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈某某连带支付原告邓某某自2009年9月1日起至房屋实际腾退时止的房租，2009年9月1日至2010年2月28日的房租为10500元，2010年3月1日至2010年8月31日的房租按照21000元／年计算，之后每年递增5％。该款项于本判决生效后35日内支付。四、被告骆某某、方某、章某某、朱某某、沈某某连带支付原告邓某某违约金人民币6000元，该款于本判决生效后10日内支付。五、被告骆某某、方某、章某某、朱某某、沈某某连带支付原告邓某某物业管某某2741元，该款于本判决生效后10日内支付。本案案件受理费人民币500元（邓某某预交，2010年5月4日交241元，票据号码949477；2010年7月29日交259元，票据号码1241357），由被告骆某某、方某、章某某、朱某某、沈某某连带负担。当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行【人民法院户名（建德市人民法院），帐号07×××12238，开户行（农业银行建德市支行）】。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币500元，在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××024409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。审判长 方志宇审判员 蔡 红审判员 吕兆荣二〇一〇年七月二十八日书记员 刘 军 关注公众号“”