（2009）杭乙初字第1078号

裁判日期: 2010-07-28

公开日期: 2015-12-28

案件名称

叶甲与骆某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

建德市人民法院

所属地区

建德市

案件类型

审理程序

一审

当事人

叶甲,骆某某,方某,章甲,朱某某,沈某某

案由

法律依据

全文

浙江省建德市人民法院民事判决书（2009）杭乙初字第1078号原告叶甲。委托代理人（特别授权）洪某某。被告骆某某。委托代理人（特别授权）汪某某、林某某。第三人方某。第三人章甲。委托代理人陆某某。第三人朱某某。第三人沈某某。原告叶甲与被告骆某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年6月24日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告申请追加方某、章甲、朱某某、沈某某为第三人。原告叶甲的委托代理人洪某某、被告骆某某的委托代理人林某某、第三人章甲的委托代理人陆某某、第三人朱某某、第三人沈某某到庭参加了诉讼，第三人方某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶甲诉称：因被告骆某某欲开办新安某0517商务会所，于2008年4月28日，与我签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告租用我所有的位于建德市××街道东××商务楼××号房屋（面积为370.40平方米），租赁期限为10年，即2008年9月1日至2018年9月1日。房屋租金标准为第一年75000元，第二年到第六年按第一年房租递增10%，第七年到第十年按第一年房租递增15%；房租支付方式为合同签订后7天内支付第一年的30%，装修完毕时支付第一年房租的70%。从第二年起，每年房租在当年的9月1日前付清，一年一付。给予被告7天的支付宽限期，从第8天起，每天按照所欠房租的1%加收滞纳金。拖欠达30日的，原告有权终止合同，收回房屋，并由被告赔偿违约金10000元。被告承租期间的房屋物业管理费由被告承担，租赁期满后，被告应恢复房屋原状。合同签订后，被告按期支付第一年30%的租金22500元后，即对房屋进行了了装修并投入营业，但剩余70%的租金52500元和第二年的房租及物业管理费某某未缴纳，经催促后，被告仍未履行，且双方不能协商解决。被告租用我的房屋系用于与第三人方某、章甲、朱某某、沈某某合伙开办娱乐场所。故诉至法院请求依法解决。原告变更后的诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告于2008年4月28日所签订的《房屋租赁合同》，并由被告及第三人将东洲商务公寓305室房屋交还给原告；2、请求判令被告及第三人支付至2010年6月23日止所拖欠的房租119478.88元，2010年6月24日起至实际交还房屋之日止的房租按每天226.028元标准另行支付；3、请求判令被告及第三人支付违约金人民币10000元；4、请求判令被告及第三人赔偿原告为其缴纳的物业管理费人民币9368元；5、本案诉讼费由被告及第三人承担。原告叶甲为证明其主张成立向本院提供了以下证据材料：1、《房屋租赁合同》一份，拟证明原告将涉案房屋出租给被告，双方对租赁时间、租金标准、租金支付方式、违约责任及其他相关权利义务均作了约定。2、《委托书》一份，拟证明原告授权其母亲叶乙全权代理本案所涉房屋出租事宜，故原、被告所签《房屋租赁合同》合法有效。3、杭甲意物业管理有限公司某诉原告的起诉状一份和该公司出具的收款收据四张，拟证明本应由被告和第三人支付的房屋物管费，现已由原告和物管公司协商后因此缴纳了自2008年7月1日至2010年6月30日的物管费人民币9368元。4、个人购房担保借款合同公证书复印件一份（与原件核对一致），拟证明原告以抵押按揭贷款方式向房地产开发商购买了本案所涉东洲商务楼305室房屋，原告对该房屋享有所有权。5、建德市人民法院（2009）杭乙初字第1328号开庭传票一份，拟与证据材料3相互印证证明原告在物管公司某诉原告后，经双方协商原告支付了物管费和部分滞纳金，物管公司申请撤回了起诉。6、（2009）杭乙初字第1329号《民事判决书》复印件一份（与原件核对一致），拟证明东洲商务公寓的物业费收费标准为商铺2.1元／平方米／月，其中物管费1元／平方米／月，公共能耗费1.1元／平方米／月。被告骆某某辩称，我系代表新安某0571商务会所的五位合伙人与原告签订房屋租赁合同的。合同履行期间，我方虽有违约，但我们五人已投入巨资，现解除合同不符合当时订立合同的目的。据此，原告要求解除合同的主张不符合法律规定的条件，请求原告给予合理的期限。至于欠原告的租金及违约金，应由我和第三人按照各自对合伙体所占份额进行承担。我原占份额为30%，后转让给朱某某20％，现在剩下10％份额。被告骆某某向本院提供了《新安某0571传奇商务会所合作意向书》、《股东协议书》、《第一次股东会会议纪要》、《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《企业名称预先核准申请书》、《新安某0571金某商务会所会议记要》复印件各一份（均与原件核对一致），拟证明被告骆某某与第三人方某、章甲、朱某某、沈某某共同投资成立新安某0571商务会所，但未进行工商登记；被告骆某某的投资份额原有30%，后转给朱某某20%，现为10％；本案租房合同的民事责任应该由被告骆某某与第三人方某、章乙、朱某某、沈某某按照各自的份额承担。第三人方某未作答辩，也未向本院提供证据。第三人章甲辩称，本案所涉房屋租赁合同是原、被告签订的，我对合同内容一无所知，故不应承担合同责任。我与被告等人之间的内部合伙关系应另行解决。第三人章甲未向本院提供证据。第三人朱某某述称，我原系0571商务会所合伙人之一，但没有参与过经营，且我的股份已转让给了骆某某，所以我在本案中无民事责任。第三人朱某某向本院提供了《转让协议》复印件一份（与原件核对一致），拟证明朱某某与骆某某在2008年12月8日达成协议，约定朱某某将其在0571商务会所的合伙份额转让给骆某某的事实。并说明协议中约定的转让费55万元，骆某某至今未付。第三人沈某某辩称，我因未参与0571商务会所的经营，故本案纠纷与我没有关系，不同意原告要求我承担责任的诉讼请求。原合作协议约定我出资85万元，实际出资30万。第三人沈某某未向本院提供证据。原、被告及第三人提供的证据，经对方当事人质证，本院分析认证如下：一、原告提供的证据1、2，被告骆某某对其的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议，认为合同是骆某某代表其本人及四个第三人与原告签订的，其合同权利义务应该由五个人按各自份额的比例承担，被告骆某某原来的份额是30%，后转给朱某某20%，现剩下10%的份额。第三人章甲提出关联性异议，认为该合同系原、被告所签，与章甲无关。第三人朱某某提出该证据与自己没有关系。第三人沈某某提出自己对租赁房屋的事情不清楚。本院认为，到庭当事人对该证据的真实性均未提出异议，第三人方某在收取诉状及证据副本后，未提出异议，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据与本案各第三人的关联性问题，应结合全案其他证据综合分析。二、原告提供的证据3、5、6，被告骆某某和第三人章甲提出起诉书由物管公司某诉原告，原告没有提供撤诉裁定，收据形式不合法，且其中诉讼费25元不应由原告交纳，依法系应由物业管理公司交给法院的费用，对法院的《民事判决书》无异议，但提出物价部门核定的价格标准可能有一定年限，物业管理部门的服务期限也有一定年限。第三人朱某某提出与自己没有关系。第三人沈某某提出自己对与房某的事情不清楚。本院认为，该三组证据均系原件或与原件核对一致的复印件，符合证据要件。其中两份收据虽不符某某家某某的票据形式，但能够证明原告实际已经支付的物业管理费的数额为9343元，对另一张收据向物管公司某某的撤诉费25元，系原告的自行处置行为，被告及第三人所提异议理由正当，本院对该份收据不予认定。民事判决书涉及东洲商务公寓物业费的收费标准，可以作为认定原告支付物业管理费为合理费用的依据。该三组证据（证据3中的诉讼费支付收据除外）能够相互印证，可以证明本院的相关事实，予以认定。三、原告提供的证据4，被告骆某某、第三人章甲、第三人沈某某无异议。第三人朱某某认为房屋系被告承租，与自己无关，不予质证。本院认为，该组证据与原件核对一致，符合证据要件，予以确认。该证据与本案各第三人的关联性问题，应结合全案其他证据综合分析。四、被告骆某某提供的证据，原告均无异议，但提出各合伙人对商务会所所占份额，系其合伙人内部的关系，不能作为对外按照份额承担民事责任的依据，故被告及第三人对原告的租金应共同承担支付责任。第三人章甲提出《合作意向书》是骆某某和方某签订的，章甲没有参与，《企业名称预先核准申请书》章甲没有签字，其他三份文件章甲的签字属实，但约定的资金份额是没有实际到位的，第三人与被告之间是内部的结算关系，原告和被告之间的房屋租赁关系是另一个法律关系。第三人朱某某提出证据都是真实的，但是朱某某在2008年12月8日已将股份转让给骆某某，不再参与合伙经营，故现在与其没有关系。第三人沈某某对其签字无异议，但提出自己没有参与0571商务会所的内部操作，资金也没有到位，故与其没有关系。本院认为，到庭当事人对被告骆某某提供的证据中自己的签字均无异议，结合第三人方某不到庭质证的事实，本院对被告骆某某提供的证据的真实性予以确认。根据上述证据及各当事人的陈述，可以确定被告与各第三人属合伙经营0571商务会所，对此本院予以确认。五、第三人朱某某提供的证据，原告对真实性无异议，提出关联性、合法性异议，认为系朱某某与骆某某私下转让，合伙人之间转让份额应当经其他合伙人同意。被告骆某某对真实性、关联性无异议，对合法性和证明对象有异议，理由是未经过其他股东（合伙人）同意，且双方的股权转让事实没有履行。第三人章甲、沈某某提出对转让份额的事情不清楚，且没有征得其他股东（合伙人）的同意。本院认为，因该协议系被告骆某某与第三人朱某某签订，该二人对真实性无异议，本院予以认定。该《转让协议》的效力及对本案处理结果的影响，本院将综合分析。六、结合分析五，原告提供的证据1、2、4与各第三人之间的关联性，本院予以确认。综上，本院认定以下事实：2008年3月26日，被告骆某某与第三人方某、朱某某、沈某某协商拟组建新安某0571商务会所（至今未办理工商营业执照），2008年4月25日，第三人章甲加入。2008年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告所有的位于建德市××街道东××商务楼××号（建筑面积为370.40平方米）房屋，租赁期限为2008年9月1日至2018年9月1日，房屋租金标准为第一年75000元，第二年到第六年按第一年房租递增10%，第七年到第十年按第一年房租递增15%；房租支付方式为合同签订后7天内支付第一年的30%，装修完毕时（2008年9月1日）支付第一年房租的70%。从第二年起，每年房租在当年的9月1日前付清，一年一付。给予被告7天的支付宽限期，从第8天起，每天按照所欠房租的1%加收滞纳金。拖欠达30日的，原告有权终止合同，收回房屋，并由被告赔偿违约金10000元。被告承租期间的房屋物业管理费由被告承担，租赁期满后，被告应恢复房屋原状。《房屋租赁合同》签订后，被告支付给原告第一年30%的租金22500元，随后即与第三人开始使用该房屋，用于开办新安某0571商务会所并进行了营业。但被告未按照合同约定于2008年9月1日前支付原告第一年剩余70%的租金52500元，也未于2009年9月1日前支付第二年的房某某及应向物管公司缴纳的物业管理费，经原告催促被告仍未履行。现原告以被告骆某某与第三人方某、章甲、朱某某、沈某某系合伙关系，被告及第三人违反《房屋租赁合同》的约定，逾期仍未交纳房租为由，诉至本院要求解除《房屋租赁合同》，由被告及第三人返还房屋和承担支付租金及违约金，并赔偿原告为其支付的物业管理费损失。另查明，第三人朱某某与被告骆某某在2008年12月8日签订了《转让协议》。再查明，2009年8月12日，原告在杭甲意物业管理有限公司某诉要求支付物业管理费后，向该物业管理公司交纳了2008年7月1日至2009年6月30日的房屋物业管理费人民币9343元。本院认为：原、被告双方于2008年4月28日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，该合同合法有效。合同生效后双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告应于2009年9月1日前支付第一年70%的租金52500元和第二年的房租，逾期30日未付的，原告有权解除合同。被告拖欠房租未付，至今已十个多月，构成违约，原告有权行使约定解除权。现原告要求解除合同，该诉讼主张符合法律规定，予以支持；合同解除后，被告应及时将房屋退还原告，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；房屋退还前被告仍应按约定标准支付房租，原告要求被告支付所欠房租的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；合同约定一方违约应赔偿对方违约金10000元，现原告要求被告支付违约金人民币10000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；合同约定物业管理费由被告向物管公司交纳，现因被告未交纳，原告要求被告赔偿其为被告向物管公司某某的物业管理费之主张，符合法律规定，予以支持。因原告计算房租数额有误，应予纠正。对被告提出的原告自愿支付物管公司依法应承担的诉讼案件撤诉后的诉讼费用，不属于被告及第三人的合同义务之合理抗辩，本院予以采信。被告与各第三人共同经营新安某0571商务会所，因该商务会所未办理工商营业执照，其性质应根据被告及各第三人的实际关系确定。根据各当事人的陈述，结合被告骆某某提供的证据分析，被告骆某某与各第三人之间属合伙关系。各合伙人对合伙体的债务应承担连带清偿责任，原告对各第三人的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。第三人朱某某虽在2008年12月8日与被告骆某某签订了《转让协议》，但因被告骆某某与第三人朱某某对该《转让协议》的效力问题存在争议，而该争议不是本案审理的内容，故在本案中不作认定。第三人朱某某在合伙体中的内部责任问题，由其与其他合伙人另行处理。第三人朱某某提出不承担本案民事责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。被告骆某某要求按照各合伙人对合伙体所占份额比例对外承担责任的抗辩理由，与法无据，不予采纳。第三人章甲、沈某某以自己对租赁合同内容不清楚，且未参与0571商务会所的实际经营为由而拒绝承担责任的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采纳。第三人方某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款之规定，判决如下：一、原告叶甲与被告骆某某于2008年4月28日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告骆某某、第三人方某、章甲、朱某某、沈某某于本判决生效后30日内将位于建德市新安某街道东洲商务公寓305号房屋返还给原告叶甲。三、被告骆某某、第三人方某、章甲、朱某某、沈某某连带支付原告叶甲自2008年9月1日起至2010年6月23日止尚欠房租人民币119478.88元，2010年6月24日起至实际返还房屋之日止的房租按每年人民币82500元另行计算。该款项于本判决生效后35日内支付。四、被告骆某某、第三人方某、章甲、朱某某、沈某某连带支付原告叶甲违约金人民币10000元，该款于本判决生效后10日内支付。五、被告骆某某、第三人方某、章甲、朱某某、沈某某连带赔偿原告叶甲为其交纳的物业管理费人民币9343元，该款于本判决生效后10日内支付。六、驳回原告叶甲的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费人民币3077元，由被告骆某某与第三人方某、章甲、朱某某、沈某某连带负担。当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3077元，在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号1202024409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。审判长　　方志宇审判员　　蔡　红审判员　　吕兆荣二〇一〇年七月二十八日书记员　　刘　军关注公众号“”