（2009）浙温民再终字第21号
裁判日期: 2010-07-27
公开日期: 2014-05-08
案件名称
钟维吴、李清华与林颖房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
钟维吴,李清华,林颖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百八十六条第一款，第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民再终字第21号上诉人（原审原告）：钟维吴。上诉人（原审原告）：李清华。委托代理人：周秋孟。被上诉人（原审被告）：林颖。委托代理人：陈学智。钟维吴、李清华与林颖房屋买卖合同纠纷一案，苍南县人民法院于2008年9月23日作出（2008）苍民一初字第562号民事判决，已经发生法律效力。林颖不服，向检察机关申诉。2009年3月4日，温州市人民检察院以温检民行抗（2009）第19号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2009年4月30日，本院以浙温立他字第14号决定书指令苍南县人民法院再审，该院于2009年10月15日作出（2009）温苍民再字第4号民事判决。钟维吴、李清华不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。钟维吴及其委托代理人、林颖及其委托代理人到庭参加诉讼，李清华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定：林颖将其从苍南县房地产开发总公司购买的灵溪镇灵堡小区13号楼101室店面出售给钟维吴、李清华。2006年8月24日，林颖与钟维吴夫妇签订了一份房地产交易定金合同书（下称定金合同），约定转让该店面房，转让价款为14.88万元，交付定金一万元，钟维吴夫妇当场交付了定金。同年8月28日，经双方协商，书写了房屋卖尽契约（下称第一份卖契），契约载明：林颖将亲手所置店面一间，坐落于灵溪镇灵堡小区13号楼101号，现有手续苍南县房地产开发公司发票NO.0031707，（面积）43.13m2，前朝南为灵堡路大街、后坐北灵堡路小区绿化地、东边通道、西为灵堡小区13幢102号卖尽给钟维吴夫妇。2007年5月9日，林颖为该店面办理了面积为43.13m2的契证后，于同年5月11日在苍南县房地产管理局办理了一本面积为31.66m2、证号为00114036、地号为0704002123的房屋所有权证。同年5月15日，林颖与钟维吴夫妇另行签订了房地产买卖合同（下称买卖合同）和买卖契约（下称第二份卖契），约定出卖人为林颖、买受人为钟维吴、李清华、房屋面积为31.66m2、房屋所有权证号为00114036、地号为0704002123、房屋售价7.88万元。同年5月28日，双方还签署了房屋交易申请过户声明书（下称过户声明书），办理了契税完税证。同日，苍南县房产管理局核发了权利人为钟维吴、建筑面积为31.66m2的苍房权证苍字第00114036房屋所有权证。2007年10月10日，钟维吴向苍南县房产管理局提出申请，要求将所卖店面的面积更正为43.13m2，苍南县房产管理局于次日给予变更，向钟维吴另行颁发了建筑面积为43.42m2的房屋所有权证（所有权证号、地号等项均不变）。2008年1月22日，经林颖反映，苍南县房产管理局作出苍房注（2008）1号注销房屋所有权证决定书，注销上述另行颁发给钟维吴的建筑面积为43.42m2的房屋所有权证。为此，双方发生纠纷。钟维吴、李清华认为，林颖已将房子全部出卖，却故意办理31.66m2的房产证，剩余部分至今没有办理，导致无法将剩余部分的房产办理过户手续，特诉请依法确认双方于2006年8月28日达成的买卖坐落于灵溪镇灵堡小区13号楼101室面积为43.13m2的店面行为合法有效，判决林颖立即办理未办理部分的房屋所有权证以及过户手续。原审认为：根据钟维吴、李清华提供的定金合同、第一份卖契的内容，结合该幢房屋实际情况及房屋当时实际市场价格，可以认定双方于2006年8月28日约定转让的面积为43.13m2，即双方约定转让的101室店面应包括苍南县房地产开发总公司设计时将101室前后分割为不同空间并分别标识“101”、“112”的112室部分。另根据买卖合同及第二份卖契中的房屋售价7.88万元及成立的时间等，可以认定双方签订买卖合同及第二份卖契最直接、最现实的原因是办理过户手续之需而应付房管部门的，并非双方当初买卖房屋的真实意思表示，在没有其他事实和证据的情况下，不能仅以此作为认定双方对原房屋买卖合同的变更。现林颖以合同及第二份卖契中明确注明为101室及开发商对101室、112室只出具一张销售发票、双方于2007年5月15日进一步对101室及其面积进行了确定为由，认为转让的101室面积为31.66m2，并不包括101室之后的112室的抗辩理由，与事实和常理不符，不能成立。经协商一致成立的定金合同及第一份卖契并无违反法律规定，依法应予保护，双方应按约定全面履行各自的义务。林颖至今仅办理101室的31.66m2房屋所有权证及其过户手续，现买受人要求林颖办理尚未办理部分的房屋所有权证及过户手续，理由正当，应予支持。遂判决，林颖办理101室尚未办理房屋所有权证部分的11.47m2，并过户给钟维吴、李清华。原审判决发生法律效力后，温州市人民检察院提出抗诉认为：一、101室和112室在双方买卖时已为两个不同空间、相互独立的房间；二、定金合同及第一份卖契中买卖标的物为101室是明确的，但是面积约定不明，买卖合同及第二份卖契将101室面积确定为31.66m2，买卖价款修改为7.88万元，故林颖出卖给钟维吴、李清华的101室面积为31.66m2，而不包括112室。再审期间，双方当事人均未向法院提交新的书面证据。经再审查明的事实与原判认定的事实一致。再审另查明，林颖购买的101室店面，房屋设计时分为前后两个独立空间，分别为101室与112室，101室面积为31.66m2，112室面积为11.76m2，112室留有天窗与二楼（现为林颖居住）相通。现101室与112室均为钟维吴使用。第一份卖契签订当日，林颖交付了号码为NO.0031707、面积为43.13m2的销售发票，钟维吴、李清华则支付了除暂扣款二万元外的其余房价款。2007年5月28日，苍南县房产管理局核发了权利人为钟维吴、建筑面积为31.66m2的房屋所有权证时，钟维吴支付了暂扣款二万元。再审认为，101室房屋设计时分为101室与112室前后两个不同空间，定金合同及第一份卖契中没有写明101室的面积，只在契约中写明“现有手续苍南县房地产开发公司发票NO.0031707、面积为43.13m2”，该发票系101室与112室合开发票，林颖虽将发票交付买受人，但并不能反映买卖房屋面积为43.13m2，故双方对面积约定不明。2007年5月15日，双方重新签订买卖合同，确定101室面积为31.66m2，并提交房产部门办理过户手续。同年5月28日，苍南县房产管理局核发了权利人为钟维吴、建筑面积为31.66m2的房屋所有权证时，钟维吴便付清了暂扣款二万元，并未提出异议。因此，提交房产部门备案的买卖合同应认定为双方当事人对房屋买卖面积予以明确。因减少交易价格可降低交易税，而减少面积无实际意义，且双方对减少的112室11.76m2又无另行约定，故钟维吴辩称买卖合同是为了降低交易税而应付房产部门，非真实意思表示的主张，与常理不符，不予采纳。原判认定双方买卖房屋面积为43.13m2有误，应予纠正。检察机关抗诉理由成立。遂判决：一、撤销（2008）苍民一初字第562号民事判决；二、驳回钟维吴、李清华的诉讼请求。再审宣判后，钟维吴、李清华不服，向本院提出上诉。上诉人钟维吴、李清华诉称：1、再审判决认定定金合同、第一份卖契中对标的物面积约定不明，双方补签买卖合同对面积予以明确系认定事实错误；2、再审判决以双方为规避税收而签订的无效合同作为依据，认定上诉人与被上诉人双方之间买卖的房屋面积为31.66m2系适用法律错误。被上诉人林颖辩称：一、根据房开公司的设计，诉争的101室与后面的112室在买卖时属于不同的空间；二、定金合同及第一份卖契中都约定出卖的是101室，买卖合同、第二份卖契对101室的面积予以确定。所以被上诉人仅出售101室，面积为31.66m2。本案审理期间，双方当事人向法院提交了新的证人证言。上诉人申请由郑丽美、黄锦孝、张孔盆三人作证，用于证明第一份卖契系双方当事人真实意思表示，第二份卖契系被上诉人单方要求中介制作。被上诉人质证认为，该三人的证言已经超过举证期限，且证言的内容不真实，与本案没有关联性。被上诉人申请由黄松、郭燕秋作证，并提供了对陈家湖所作的调查笔录，用于证明上诉人入住诉争房屋的时候，101室与112室之间完全隔开。上诉人质证认为，上述证人证言超过举证期限，且证人所说的不符合客观事实。本院认为，双方当事人在二审期间所提供的证人证言不属于新证据，并且也不足以认定本案的关键事实，故均不予采信。原审期间，双方当事人提供了相应的证据证明各自的主张。其中，上诉人的主要证据为定金合同、第一份卖契。这两份证据显示，双方约定买卖的是101室店面，四至中后坐小区绿化带，面积为43.13m2。对此，被上诉人辩称因当时不知道后半间房屋的房号，所以后坐写到绿化带，且该四至只是表明房屋的坐落位置，被上诉人为了表明只卖前半间，还特地在101室后注明“店面”；第一份卖契中的43.13m2并非双方约定的交易面积，而是因为当时只有一张发票作为交易凭证，所以对发票内容进行摘抄。被上诉人的主要证据为第二份卖契、买卖合同、过户声明书、契税完税证。这几份证据显示，双方约定买卖的是101室的前半间，面积为31.66m2。对此，上诉人先辩称自己仅在空白的买卖合同及过户声明书上签字，对内容并无知情，第二份卖契系被上诉人单方制作。但在本案开庭过程又称书写第二份卖契、买卖合同、过户声明书时自己在场，写这几份文书的目的是为了避税，并非真实意思表示。本院认为，上诉人未对被上诉人的证据提出实质性的反驳，其辩称不仅自相矛盾，还有悖于常理；而被上诉人对上诉人的反驳有证人证言予以佐证，且与本案的其他证据及双方当事人的陈述能够相互印证，根据优势证据规则，被上诉人的证据证明力优于上诉人的证据证明力。经本案审理查明的事实与再审判决认定的事实一致。本院认为：本案定金合同虽约定了买卖的房屋为101室，但未对其面积作出约定，第一份卖契中“现有手续苍南县房地产开发公司发票NO.0031707、（面积）43.13m2”的书写方式，不符合一般有关面积的约定，应视为对发票内容的摘抄。也就是说，双方当事人在签订定金合同和第一份卖契时，未对买卖房屋的面积作出约定。因此，双方当事人在2007年5月15日重新签订买卖合同，将101室的面积确定为31.66m2，并在第二份卖契及过户声明书中予以明确。上诉人在审理过程中有关第二份卖契的解释自相矛盾，且有悖于常理，难以反驳被上诉人的主张，亦不能推翻再审判决所认定的事实，故对其上诉请求不予支持。综上，再审判决认定事实清楚、适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：一、维持苍南县人民法院（2009）温苍民再字第4号民事判决；二、驳回上诉人钟维吴、李清华的上诉。案件受理费3276元，由钟维吴、李清华负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 峰审 判 员 李爱素代理审判员 朱阳娇二〇一〇年七月二十七日代书 记员 黄欢乐 更多数据：