（2010）嘉南民初字第1129号
裁判日期: 2010-07-27
公开日期: 2015-12-27
案件名称
周甲、周甲与被告朱甲、沈某某、朱乙房屋买卖合同纠纷与朱甲、沈某某等一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周甲,朱甲,沈某某,朱乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）嘉南民初字第1129号原告：周甲。委托代理人：赵某某。被告：朱甲。被告：沈某某。两被告委托代理人：汤某某。被告：朱乙。原告周甲与被告朱甲、沈某某、朱乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月17日立案受理，适用简易程序，由审判员成剑斌独任审判，于2010年7月23日公开开庭进行审理。原告委托代理人赵某某，被告朱甲、沈某某及委托代理人汤某某、被告朱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年6月30日签订《房地产转让合同》一份，约定被告将坐落于嘉兴市余新镇老农汇小区的住宅房屋一套（面积为270㎡、另有车库面积25㎡）以25万元的价格转让给原告。合同签订当天原告支付了购房某某5万元、购房款15万元，合计20万元。根据约定，被告应在2007年7月30日前向某告交付房屋，再由原告向被告支付余款5万元。但此后被告拒不向某告交付房屋，为此双方形成纠纷。现原告诉至法院，要求判令：1、解除双方于2007年6月30日签订的《房地产转让合同》；2、被告双倍返还购房某某共10万元；3、被告返还购房款15万元并按银行同期贷款利率支付利息。被告朱甲、沈某某辩称：1、从合同约定的交房期限2007年7月30日计算，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，也超过了要求解除合同的除斥期间，应当驳回其诉讼请求；2、根据合同约定，原告应在2007年7月30日前支付余款5万元，但原告并未按时支付，所以原告违约在先，无权要求返还定金。被告朱乙辩称：双方实际上不是房屋买卖关系，当时原告放高利贷给被告，合同只是形式。直到被告出事时（指被刑事拘留）一共支付了8万多元的利息。原告为证明其主张，提供的证据是房地产转让合同、收条各一份，证明原告向三被告购买房屋，支付了定金5万元、购房款15万元，合计20万元的事实。被告朱甲、沈某某质证：当时知道儿子朱乙要借20万元，所以在上面签字作个证明，但不知道合同及收条的内容。被告朱乙质证：合同上的签名无异议，但收条上“朱乙”的签名不是本人所写。被告朱甲、沈某某提供的证据是余新镇农庄村村委会、余新镇国土资源所共同出具的证明一份，证明讼争房屋的户主为朱甲，户内成员为沈某某、朱乙、周乙、朱丙，该房屋属农村住宅，相关审批手续正在办理之中。原告质证：真实性无异议，关于国家规定该房是否可以买卖原告不清楚，但个人认为合同是有效的。被告朱乙质证：真实性无异议。被告朱乙未提供证据。本院认证：三被告对原告提供的《房地产转让合同》的真实性无异议，予以确认；关于收条，被告朱甲、沈某某确认两人签名的真实性，朱乙尽管否认收条上“朱乙”签名的真实性，但又认可收到20万元款项的事实，结合朱乙在合同上签名、又称没有出具别的收条、朱甲及沈某某均称不知道收条上“朱乙”的签名是否为朱乙本人所写等情况，本院认为朱乙的辩解意见与常理不符，故确认该收条系三被告共同出具。被告朱甲、沈某某证据的真实性予以确认。经审理，本院查明：2007年6月30日原告与三被告签订《房地产转让合同》，约定三被告将位于嘉兴市南湖区余新镇老农汇小区的住宅（面积270㎡）及车库（面积25㎡）以25万元的价格转让给原告。双方约定于签订合同之日支付20万元，余款5万元在2007年7月30日前支付，而被告也应于2007年7月30日将房屋及附属设施交付给原告。合同签订后，三被告向某告出具收条一份，内容为“今收到周甲购房某某伍万元整及购房款壹拾伍万元整，合计贰拾万元整，此据”，落款处由三被告签名。此后原告未支付余款5万元，三被告也未在约定的期限向某告交付房屋。故酿成本诉。另查明，讼争房屋建造于余新镇农庄村集体土地之上，属农村住宅，户主为朱甲，户内成员为沈某某、朱乙、周乙、朱丙，相关审批手续正在办理之中。原告系城镇居民，非余新镇农庄村集体经济组织成员。本院认为，本案存在以下需要明确的问题：1、原、被告之间形成何种法律关系？根据原告提供的《房地产转让合同》，原、被告之间对于买卖的标的物、价格、付款方式及期限均达成一致，三被告以定金及购房款的名义收取原告20万元，因此双方具备房屋买卖合同关系的法律特征。三被告辩称房屋买卖合同只是形式，但实质是民间借贷的观点，无相应的证据证明，不予采纳。至于被告朱乙辩称20万元系向中介公司的“何丁”借款，与原告提供的购房合同等证据相矛盾，不予采纳。朱甲、沈某某辩称在购房合同及收条上签字仅是作为朱乙借款的证明人，但与收条记载的内容不符，故不予采纳。2、合同效力问题。我国《合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同、应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案所涉房屋为农村住宅，三被告基于农村集体经济组织成员的身份无偿取得宅基地。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。因此建造农村住宅有着严格的行政审批程序，获得批准后的宅基地应当由申请人使用，禁止买卖或者变相买卖。原告作为城镇居民不得到农村购买宅基地及农民住宅。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发（2008）146号）等多个规范性文件对此均作了禁止性规定。尽管当事人未对合同效力提出异议，本院依法确认原、被告的《房地产转让合同》违反了《合同法》第五十二条的规定，属无效合同。3、无效合同的处理。《合同法》规定无效合同自始没有法律约束力；因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经本院释明，原告要求在合同无效的情况下由三被告返还所得并赔偿损失。因此三被告应当将基于无效合同所取得的20万元归还原告。原告主张的双倍返还定金不予支持。此外，三被告应按照同期银行存款利率向某告支付实际占有20万元期间的利息作为对原告损失的赔偿。关于诉讼时效问题，因合同被确认无效后原告才享有财产返还请求权，故原告行使该权利未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、原告周甲与被告朱甲、沈某某、朱乙于2007年6月30日签订的《房地产转让合同》无效；二、被告朱甲、沈某某、朱乙于判决生效之日起十日内归还原告周甲定金及购房款共20万元并赔偿利息损失（从2007年6月30日起，按银行同期存款利率计算至判决确定履行之日止）；三、驳回原告其他诉讼。本案受理费2525元，由原告负担1262.50元，三被告负担1262.50元，于判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 成剑斌二〇一〇年七月二十七日书记员 马爱华 更多数据：