（2010）杭余良民初字第181号
裁判日期: 2010-07-26
公开日期: 2014-06-19
案件名称
石磬与孟群燕、罗红斌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石磬,孟群燕,罗红斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余良民初字第181号原告：石磬。委托代理人：陈刚。被告：孟群燕。被告：罗红斌。两被告共同委托代理人：陈款。原告石磬诉被告罗红斌、孟群燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月17日按简易程序立案，于6月8日、7月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈刚，被告孟群燕，两被告委托代理人陈款到庭参加诉讼。现已审理终结。原告起诉称，2010年4月18日被告通过抬高房价、屡次看房的诚意将其他竞争对手排除出局后，与房东即原告签订房屋转让合同。合同约定原告将其位于余杭区良渚镇棕榈湾城倚兰苑2幢3单元202室房屋（产权证为：余房权证良移字第××号，面积为95.57平方米）以1550000元转让给被告。同时约定，被告应于2010年4月28日之前将首付款46.5万元打入代理方的保证金帐户，余款通过办理银行按揭贷款支付。双方还约定若被告未按约履行付款义务，将向原告支付违约金155000元，合同终止。并且原告实际损失与违约金不符时，被告还应赔偿原告实际损失与违约金之间的差额部分。合同签订当日，原告就按约定将三证交付中介公司以办理产权过户手续，但时至今日，被告未履行任何约定义务，原告多次催促未果，现起诉，请求判令被告支付违约金155000元。两被告答辩称，1、原告诉称被告通过哄抬房价排挤起来竞争对象是不真实的，因为原、被告约定的房屋成交价格是双方协商的结果。2、合同签订后，不是因为被告的原因无法继续履行，合同签订后4月17日银行出台新政策，后与原告达成协议，等政策明了后再支付首付款，在该情况下被告才没有向银行支付首付款，4月19日被告通过评估公司评估后，中介公司告知被告评估价格远远低于合同价格，合同无法继续履行，后中介公司组织原、被告双方进行协商，在该情况下被告向原告发出了解除合同的通知书。综上所述，被告在合同履行中不存在违约的事实，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。为证明自己的主张，原告提供下列证据：1、房产证复印件一份，证明原告为房产合法权利人。2、房产转让合同、委托代理合同、变更协议、补充协议各一份，证明被告未按合同约定履行其义务。3、收件凭证一份，证明原告积极履行义务。4、网上房价报价单打印件二份，证明目前的房价已经下跌，原告的经济受到损失的事实。两被告提供下列证据：1、房地产估价报告一份，证明房屋评估价价为98万元低于合同价，导致被告无法办理贷款的事实。2、函一份，证明被告已向原告主张解除合同的事实。3、录音资料一份，证明原告同意首付款迟延至5月11日支付。经审理，两被告对原告证据1、2、3的三性没有异议，但认为合同不能履行的原因是双方协商一致抬高房价。证据4的三性有异议。原告对两被告证据1的真实性、关联性有异议，证据2的真实性、合法性没有异议，关联性、证明目的有异议，认为恰恰证明被告单方面解除合同，对证据3的真实性没有异议，但认为既使原告同意被告5月11日支付首付款，被告也未及时支付。本院认为，被告对原告的证据4的异议成立，对该证据不予采纳，其他证据可以作为本案的证据使用。根据上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2010年4月18日原、被告通过中介签订《杭州市房屋转让合同》、《变更协议》及《补充协议》各一份。双方主要约定，原告将其位于余杭区良渚镇棕榈湾城倚兰苑2幢3单元202室房屋（产权证为余房权证良移字第××号，面积为95.57平方米）以1550000元的价格转让给被告；付款方式为：被告在签订合同后于2010年4月28日前，将首付房款465000元打入保证金帐户，并同意到帐后5个工作日内转付原告，被告其余房款1085000元提出商业贷款申请，在放款银行将贷款打入保证金帐户且被告房屋所有权证、契证、土地证以及他项权证办理完毕五个工作日内将1550000元全款转付于原告；逾期付款的违约责任：被告未按合同约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算，逾期付款超过5天，被告向原告支付违约金155000元，合同终止，被告将房屋退还给原告，原告实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金之间的差额部分由被告据实赔偿；其它约定事项：原告承诺拿首付款当天归还被告60000元，在拿余款当天归还被告140000元。合同签订当日，原告将房屋三证交付中介以办理产权过户手续。4月27日，被告孟群燕电话告知原告因国家房货政策不明确需暂缓支付首付款，首付款到5月11日支付，原告表示同意。4月28日，经被告罗红斌委托评估公司对转房产市场价值评估为980000元，5月10日被告向原告发出《要求解除房屋转让合同的函》，函称，因房屋评估价格低于实际成交的价格，导致银行贷款无法审批，致使双方房屋转让合同无法按既定条款履行，为此，解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》、补充协议，被告不再于5月11日前将首付款打入保证金帐户。本院认为，原、被告间的房屋转让合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。被告未按约定时间支付首付房款，导致合同无法履行，应承担违约责任。原告主张155000元的违约金过高，本院结合原告的实际损失、当事人的过错程度调整为40000元，过高部分不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告罗红斌、孟群燕支付原告石磬违约金40000元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告石磬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3400元，减半收取1700元，由原告石磬负担1260元，被告罗红斌、孟群燕负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3400元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。审判员 李如兴二〇一〇年七月二十六日书记员 穆立强