（2010）甬东民初字第600号

裁判日期: 2010-07-26

公开日期: 2015-12-28

案件名称

袁某某、姜某某与张甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁某某,姜某某,张甲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

宁波市江东区人民法院民事判决书（2010）甬东民初字第600号原告（反诉被告）：袁某某。原告（反诉被告）：姜某某。上述两原告的委托代理人：刘某某。上述两原告的委托代理人：叶某某。被告（反诉原告）：张甲。委托代理人：张乙。委托代理人：马某某。原告袁某某、姜某某诉被告张甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月6日立案受理后，依法由代理审判员李勤适用简易程序独任审判，并按原告袁某某、姜某某的申请采取了财产保全措施。被告张甲在答辩期内提起了反诉，本院经审查，决定一并予以审理，并于2010年5月31日公开开庭进行了审理。原告姜某某的委托代理人叶某某和被告张甲及其委托代理人张乙、马某某到庭参加诉讼。双方经庭外和解果。本案现已审理终结。原告袁某某、姜某某诉称：两原告与被告张甲及中介方宁波江东居易房产咨询有限公司于2010年3月14日签订了一份房屋买卖合同，约定被告将位于宁波市××××号02﹤1-1﹥﹤1-4﹥室的房屋出售给两原告，房价为675万元。合同签订当日，两原告即向被告支付了10万元某某，并按合同约定于3月15日向被告支付了90万元的房款。之后两原告屡次联系被告商讨买卖房屋事宜，但被告明确告诉原告不愿履行合同，不会将房屋卖给原告，中介方也向原告转述了被告要违约的意思。根据合同第十四条约定被告违约后应：1、双倍返还定金；2、支某某介费及办理费70800元；3、承担违约后原告的经济损失，包括两原告要求被告履行各项义务的律师费、调查费、差旅费及诉讼费等费用。现被告已违约，故请求法院判令：1、被告继续履行原被告于2010年3月14日签订的房屋买卖合同；2、被告向两原告支付违约金100000元；3、被告向两原告支付律师费100000元；4、被告支某某介费及办理费70800元。被告张甲答辩暨反诉称：对原被告于2010年3月14日签订了《存量房屋买卖中介合同》及原告共支付了100万元房款等事实没有异议。但被告从未表示过不愿意继续履行合同，被告曾书面致函给原告要求原告继续履行合同。原告对于被告要求履行合同的函件置之不理，故违约方应当是原告，被告没有违约，原告应向被告承担相应的违约责任。故请法院依法驳回原告的诉讼请求，并请判令：1、被告不予退还定金100000元；2、两原告向被告支付律师代理费58840元。原告袁某某、姜某某提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1、原告袁某某、姜某某提供《存量房屋买卖中介合同》（0273873）一份。拟证明合同载明的卖方为被告、买方为原告及中介方、标的物位置、付款期限等事实，特别是合同第14条对违约后定金、中介费等处理的约定及被告儿子作为被告代理人在合同上签字等事实。2、原告袁某某、姜某某提供收条两张。拟证明两原告分别于2010年3月14日及3月15日支付给被告100000元某某及900000元房款的事实。3、原告袁某某、姜某某提供录音光盘一份、书面录音摘要三份。拟证明被告的儿子、房屋共有人被告的妻子及中介人员已证明被告不愿继续履行合同的事实。4、原告袁某某、姜某某提供2010年4月3日宁某某报a12版一份、录音光盘一份、录音摘要一份。拟证明被告将涉案房屋再次委托他人出售，不再履行原被告之间的《存量房屋买卖中介合同》的事实。5、原告袁某某、姜某某提供律师费发票一份。拟证明原告已付出100000元律师费的事实。经质证，被告张甲对上述证据1的真实性没有异议，但对原告拟证明的内容有异议，认为合同第14条约定的是甲方不能履行合同情况下甲方应某担的违约责任，如果在合同可以履行的情况下，甲方就不存在赔偿和补偿的责任；对证据2的真实性及证明内容无异议；对证据3的真实性及关联性有异议，认为电话中所谓房产中介人员的身份不能确定，且该证据无法证明被告张甲本人有违约的意思表示，且原告没有提供录音中电话的主叫和被叫号码、通话时间等；对证据4中报纸的真实性没有异议，但对拟证明的内容有异议，认为被告在和原告签订合同后就没有再委托他人再次出售该房屋。对录音的真实性有异议，认为录音中所谓居易房产工作人员白小姐的身份无法确认，且主叫、被叫号码不清。同时被告认为即使有中介要代为出售本案涉案房屋，那也只是中介方的单方表示，并不能证明被告委托出售的事实；对证据5的真实性没有异议，但认为不能仅凭发票证明付款项目，且原告是否支付律师费和被告无关，原告支付的律师费金额也过高，律师费应当按律师收费标准来收取。本院对原告袁某某、姜某某提供的证据1、2、5的真实性予以认定，对证据3中被告张甲妻子及儿子的录音内容的真实性予以认定，对证据4中宁某某报的真实性予以认定。对证据3中有关某某人员的录音内容以及证据4中有关某某人员的录音内容因原告未能提供其他证据证明该录音中的人员是中介人员的身份，故本院对上述部分证据不予认定。被告张甲为证明其主张的事实向本院提供证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1、被告张甲提供客户通话详单一份。拟证明2010年3月30日14时52分51秒原告（186××××5556）曾经和被告（13586885677）通过电话，通话时间长达1017秒，在此过程中被告从未有违约的意思表示，2010年4月6日11时14分16秒被告曾主动打电话给原告要求对合同的履行进行商谈，并没有不愿意履行合同的表示，原告也同意进行商谈等事实。2、被告张甲提供特快专递存根及回执单共四份。拟证明被告为了再次明确要求履行合同，也表示被告的妻子及儿子的通话记录不能代表其本人的真实意思表示，被告以书面形式再次表示愿意继续履行合同并要求原告付款及办理过户手续的事实。3、被告张甲提供房产证复印件一份。拟证明被告为顺利过户，已于2010年3月23日归还了该房屋的按揭贷款的事实。4、被告张甲提供律师费发票一份。拟证明被告支付了58840元律师费及按约定应由原告承担该费用的事实。经质证，原告袁某某、姜某某对被告张甲提供的证据1的真实性没有异议，但对被告拟证明的通话内容有异议，认为双方通话是因被告提出解除合同，要求与原告协商解除合同事宜，而并非是被告同意继续履行合同；对证据2的真实性没有异议，原告是在2010年4月12日收到的函件，对于被告在2010年4月12日表示继续履行合同的事实予以认可，但被告是在收到原告起诉状后才发出的上述函件，上述函件不能证明被告在2010年4月12日之前也是愿意继续履行合同的事实；对证据3因只提供了复印件，对真实性有异议，同时认为仅凭房产证不能证明被告要证明的内容；对证据4的真实性没有异议，但对被告拟证明该笔费用应由原告来承担的事实有异议。本院对被告提供的证据的真实性予以认定。综上，本院认定如下：2010年原告袁某某、姜某某与被告张甲及中介方宁波江东居易房产咨询有限公司签订了一份《存量房屋买卖中介合同》（0273873），约定被告将位于宁波市××××号02﹤1-1﹥﹤1-4﹥室的房屋出售给两原告，房价为6750000元，合同签订之日，原告支付购房定金计人民币100000元整，此定金在过户受理后即转为首付款，双方在2010年4月14日前办理过户交易手续，届时原告支付被告首付款计人民币2600000元整（其中900000元在2010年3月15日付清），余款计人民币4050000元整在2010年5月30日前支付，同时办理交房，中介服务费70000元由原告承担，在签约日付清，一切税费由原告承担支付，代办权证服务费220元、按揭贷款服务费550元、资料费30元共计800元定于交易当日由原告支付给中介方，合同第十四条约定除原告、中介方原因外，被告违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因被告过错造成的经济损失：1、如被告违约，被告应双倍返还定金给原告；2、如被告违约，原告支付给中介的中介费、办理费用70800元由被告承担；3、被告应某担并支付已发生的税费及所有费用。被告赔偿由此给原告、中介方造成的损失。因被告未按合同履行各项义务被告应某担原告和中介方要求被告履行知项义务的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项费用。合同第十五条约定本合同履行期间，除被告、中介方原因外，原告违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因原告过错造成的经济损失：如原告违约，则被告不退还定金给原告，中介方不退还中介费等给原告，原告另需同时支付已发生的税费及所有费用；原告赔偿由此给被告、中介方造成的损失。因原告未按合同履行各项义务原告应某担被告和中介方要求原告履行知项义务的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项费用。合同签订后，原告于2010年3月14日支付给了被告定金100000元，2010年3月15日支付给了被告房款900000元。之后，原告袁某某和被告张甲的妻子及儿子通了电话，电话中被告张甲的妻子称要违约，房子不卖了。2010年3月30日及2010年4月6日，原告袁某某和被告张甲通了两次电话，就合同问题进行了商谈。2010年4月3日宁某某报a12版居易房产房源广告中登有“江南一品1-3f355㎡单体送私家花某二车库770万”的内容。2010年4月6日，原告袁某某、姜某某向本院提起诉讼，2010年4月7日被告张甲收到诉状副本。2010年4月12日，被告张甲向原告袁某某、姜某某及宁波江东居易房产咨询有限公司发出了付款通知书，要求两原告于2010年4月14日前支付房款1600000元，并办理相关的房屋过户手续，同日两原告收到了该份通知书。2010年4月1日，浙江合创律师事务所开具了两张客户名称为袁某某、姜某某的律师业专用发票，摘要内容为代理费，金额均为50000元，共计发票金额100000元。2010年4月19日浙江海虹律师事务所开具了一张客户名称为张甲的律师业专用发票一张，摘要内容为代理费，金额为58840元。本院认为，原告袁某某、姜某某与被告张甲及宁波江东居易房产咨询有限公司于2010年3月14日签订的《存量房屋买卖中介合同》（0273873）合法有效，双方应各自按约履行相关约定义务。原告袁某某、姜某某提出的诉讼请求中有要求继续履行合同的诉请，被告张甲在2010年4月12日发出的函件中也要求两原告继续履行合同，在反诉中并未提出解除合同的诉讼请求，且本案中没有合同不能继续履行的情况，故本院认为原告、被告双方应继续履行《存量房屋买卖中介合同》（0273973），对原告袁某某、姜某某要求被告继续履行合同的诉讼请求予以支持。原、被告双方约定过户的日期为2010年4月14日前，在约定的义务履行日到期前，原告袁某某、姜某某向本院提起了针对被告张甲违约的诉讼，故从法理上来说本案的纠纷应当认定为是一起预期违约之诉。虽然被告张甲的妻子、儿子曾有过不再继续履行合同的意思表示，但被告张甲的妻子、儿子均不是本案所涉合同的当事人，原告袁某某、姜某某并没有提供合同当事人即被告张甲本人表示不继续履行合同的相关证据，事实上被告张甲在收到本案诉状副本后即书面向原告袁某某、姜某某表达了愿意继续履行合同的意思表示，且被告张甲表示愿意继续履行合同是在合同约定的履行义务到期日前，故本院认为仅凭原告袁某某、姜某某在本案中提供的证据不足以充分证明被告张甲有预期违约的行为，原告袁某某、姜某某要求被告张甲承担违约责任的诉讼请求缺乏相应的依据，本院不予支持。原告袁某某、姜某某在2010年4月12日收到被告张甲发出的付款通知书后，虽然在2010年4月14日未支付相应的房款，但由于被告张甲发出付款通知书是在原告袁某某、姜某某向本院提出诉讼之后，原告袁某某、姜某某以合同是否继续履行要经法院审理后才能确定为由暂未支付房款的理由正当，原告袁某某、姜某某的行为不能认定为违约，被告张甲在反诉中要求原告袁某某、姜某某承担违约责任的诉请缺乏相应的依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告袁某某、姜某某与被告张甲继续履行双方签订的《存量房屋买卖中介合同》（0273873），原告袁某某、姜某某于本判决生效后十日内支付给被告张甲房款1600000元，被告张甲在收到房款同时协助原告袁某某、姜某某办理宁波市××××号02﹤1-1﹥﹤1-4﹥房屋的过户手续。余款4050000元原告袁某某、姜某某应在房屋过户后46日内支付给被告张甲，被告张甲在收到全部房款后将房屋交付给原告袁某某、姜某某。二、驳回原告袁某某、姜某某的其他诉讼请求。三、驳回被告张甲的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60946元按规定减半收取30473元，财产保全费5000元，合计35473元由原告袁某某、姜某某负担，反诉受理费3477元，按规定减半收取1738.5元，由被告张甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员　　李勤二〇一〇年七月二十六日代书　记员　　顾铭关注公众号“”