（2010）浙湖民终字第248号
裁判日期: 2010-07-26
公开日期: 2015-12-28
案件名称
沈某某与何某某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何某某,沈某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙湖民终字第248号上诉人（原审被告）：何某某。委托代理人：杨某某。被上诉人（原审原告）：沈某某。委托代理人：严某。上诉人何某某为与被上诉人沈某某租赁合同纠纷一案，不服吴兴区人民法院（2010）湖吴民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院审理认定：湖州市浙北大厦有限责任公司（以下简称浙北大厦公司）于1993年12月依法从湖州市织里经济区供销合作社受让了位于湖州市织里镇仁舍白鹤斗村仁舍塘门口318国某某侧约12亩的仓储用地一块。2009年1月1日浙北大厦公司将该场地租赁给何某某，双方签订了《场地租赁协议》一份。协议约定：租赁期限为一年，即从2009年1月1日起至2009年12月31日止；年租金为65000元；同时又对场地维护、场地安全、协议解除、争议解决等事宜都作出了约定。2009年6月10日浙北大厦公司以138万元的价款将该场地的土地使用权转让给沈某某，沈某某于当日与浙北大厦公司签订《土地使用权转让合同》，并于当日双方又办理了涉及该地块的相关文件资料的移交、签收手续。沈某某于同年10月27日依法取得了该地块的土地使用权证书。2009年11月10日浙北大厦公司以通知的形式告知何某某，该地块已转让给沈某某，公司与何某某签订的租赁协议如约在2009年12月31日截止。租赁期届满后，何某某未按时搬离，沈某某委托浙江东唐人律师事务所于2010年1月6日向何某某发出律师函，要求其在收到函件之日起一周内联系搬迁事宜。何某某收到律师函后于同月25日提出要求沈某某补偿地面构筑物、建筑物以及矿渣回填等损失总计557000元后同意搬离，遭拒绝，以致纠纷成讼。原审法院审理认为：沈某某通过转让方式依法取得了位于湖州市织里镇仁舍白鹤斗村仁舍塘门口318国某某侧约12亩的仓储用地的土地使用权受法律保护。何某某在与浙北大厦公司签订的租赁期届满后，与沈某某告未签订租赁协议，故已无权继续使用该场地，应将租赁场地返还沈某某。现何某某继续占据该场地，已侵害了沈某某的合法权益。沈某某要求何某某立即搬出租赁场地的请求，符合法律规定，予以支持。何纪某某应于租赁期限届满后及时搬离，但未能搬离，至今已达五个月之久，现沈某某参照何某某与浙北大厦公司约定的年租金，要求支付五个月的经济损失25000元，合情合理，符合法律规定，予以支持。至于出让方浙北大厦公司将土地使用权转让前是否对何某某履行了告知义务，何某某是否享有优先受让权，与本案不是同一法律关系，非本案审理范围。至于何某某提出要求沈某某补偿其对砂、石码头、地面构筑物、建筑物以及矿渣回填等损失557000元的主张，不予支持。因为何某某与浙北大厦公司签订的场地租赁协议（第四条第四项）明某某定，本租赁物现存或经甲方（指出租方）同意后乙方装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，依该约定何某某无理由要求沈某某给予补偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（七）项之规定，判决如下：一、何某某应自判决生效之日起十五日内搬离位于湖州市××白鹤斗村××（××号02-21-34-0150，02-21-34-0149）仓储用地并交付沈某某；二、何某某应支付沈某某经济损失25000元，限于判决生效之日起十五日内付清。如何某某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，减半收取713元，由何某某负担。上诉人何某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。沈某某提供的与浙北大厦公司签订的土地使用权转让合同属无效合同，因转让人浙北大厦公司未取得土地使用证，无土地使用权并无权转让。依照有关土地管理法规，转让人必须持有合法有效的土地使用证才能进行转让。二、原审判决程序违法，何某某在原审答辩期间，依法向人民法院对沈某某的本诉提起反诉，并交纳诉讼费用，但原审未理，有违法定程序。故原审判决认定事实不清，程序违法，请求二审法院撤销原判，发回重审。被上诉人沈某某辩称：一审判决合情合理合法，上诉人的上诉理由不能成立。关于土地转让合同的效力问题，已经过有关部门审查并确认合法后，才发给土地使用权证书的。关于反诉的问题，在一审审理过程中，上诉人没有在庭上答辩提出，法院也没有向被上诉人送达反诉的相关副本，所以上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉。二审中何某某向本院提交如下证据材料：1.反诉状一份，拟证明上诉人曾在原审中提出了反诉；2.特快专递及查询单一份，证明上诉人向原审法院寄了反诉状，且原审法院也收到了反诉状；3.银行缴款单、法院预收票据，证明上诉人向法院交纳了诉讼费。沈某某对上述证据材料的关联性提出异议，上诉人没有法院受理反诉的通知书，而且在第一次开庭审理时，上诉人也没有当庭提出反诉的请求，如果法院没有受理反诉，上诉人应当是明知的。对何某某提交的上述证据材料的真实性本院予以确认，上述证据可以证明何某某曾向法院提起反诉的事实。本院认为，根据双方当事人在二审中的陈述和抗辩，本案的争议焦点有二：一是沈某某与浙北大厦公司签订的《土地使用权转让合同》是否有效；二是原审审判程序是否违法。关于争议焦点一，沈某某与浙北大厦公司签订《土地使用权转让合同》时，虽然当时浙北大厦公司未取得涉案土地的土地使用权证书，但该土地使用权确定属于浙北大厦公司无疑，浙北大厦公司当然享有对该土地使用权的处分权，且合同签订后，土地管理部门向沈某某颁发了涉案土地的土地使用权证书，也证明相关行政部门对该转让事实予以了确认，沈某某依法享有对涉案土地的使用权。该转让合同系沈某某与浙北大厦公司之间的意思表示行为，内容不违反法律的禁止性规定，也未侵犯他人合法权益，应属合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人在二审中提供证据证明其曾在一审中向法院提起反诉，但该反诉并未被一审法院受理，一审法院既未告知立案，也未发出立案受理通知书。上诉人提起反诉的时间为2010年3月26日，原审法院对本案进行开庭审理时间为2010年5月13日，对于原审法院未受理反诉的事实上诉人应当明知但在庭审时却一直未提出。且本诉的进行并不以反诉为条件，上诉人若认为其提起的反诉法院应当受理而没有受理，应当通过其他途径解决，但法院是否受理反诉并不足以影响本案诉讼的进行。故上诉人关于原审法院未审理反诉，程序违法，要求发回重审的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，沈某某已经依法取得位于湖州市织里镇仁舍白鹤斗村仁舍塘门口318国某某侧涉案土地的土地使用权。而何某某与该土地的原使用权人浙北大厦公司约定的租赁期限已经于2009年12月31日到期，在未签订新的租赁合同的情况下，其应当将土地使用权返还现土地使用权人沈某某，但何某某在沈某某告知要求其搬离场地后，仍继续占用该场地，显属侵权，沈某某要求其搬出场地并赔偿相应损失的请求应予支持。原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1425元，由何某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 许丹红审 判 员 茹卫泽代理审判员 袁惠康二〇一〇年七月二十六日书 记 员 谢敏飞 关注公众号“”