（2010）深中法民五终字第1058号
裁判日期: 2010-07-24
公开日期: 2015-12-01
案件名称
刘某与深圳市XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）深中法民五终字第1058号上诉人（原审被告，反诉原告）刘某。被上诉人（原审被告，反诉原告）深圳市XX物业管理有限公司。上诉人刘某因与被上诉人深圳市XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2010）深罗法民三初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，（一）、XX公司具有三级物业管理资质。涉案的房产位于深圳市XX区XX花园，由XX实业发展（深圳）有限公司开发（以下简称XX公司）。2001年1月8日、2004年12月31日，XX公司与XX公司分别签订物业管理合同各1份，均约定：XX公司委托XX公司对XX花园进行物业管理，合同期限分别为4年（2001年1月10日至2004年12月31日）、4年（2005年1月1日至2008年12月31日），高层的物业管理服务费用按人民币2.8元／平方米／月收取。合同还约定了双方的其他权利义务，但未约定交费时间和滞纳金。2005年5月，XX区物价检查所公布该小区物业收费标准：高层物业管理服务费用按人民币2.8元／平方米／月收取、本体维修基金按人民币0.25元／平方米／月收取。2007年11月9日该小区第一届业主委员会成立，任期3年，已经XX区住宅局备案。2009年1月13日小区业主委员会与XX公司签订深圳市物业服务合同1份，委托XX公司继续对小区进行物业服务，期限从2009年1月1日至2013年12月31日，合同约定高层的物业管理服务费用按人民币2.8元／平方米／月收取，业主应每月5号前按月交纳物业服务费，合同还约定了双方的其他权利义务。2006年11月10日刘某通过拍卖竞得XX花园XX号房产（高层），建筑面积99.48平方米。2006年12月11日，刘某向XX公司交纳涉案房产2006年10月前的物业管理费人民币1，000元。2007年9月至今刘某未向XX公司交纳管理费。（二）、丁某为涉案车辆粤B－XXX**小汽车的车主，与刘某系夫妻关系，2007年12月至今，粤B－XXX**小汽车由刘某与丁某共同使用，刘某每月向XX公司交纳场地停放费人民币245元。（三）、深圳市XX物业管理有限公司XX花园停车场于2001年11月28日成立并取得营业执照，经营范围为机动车停放服务。经深圳市物价局XX分局核准，XX花园停车场小车月停放服务费（露天）人民币110元／月、小车月停放服务费（室内）人民币250元／月。（四）、小区业主委员会与XX公司签订的深圳市物业服务合同第九条规定，停车服务费按露天停车为人民币60元／个／位、车库车位人民币60元／个／位收取。2010年2月5日，深圳市XX区XX花园业主委员会向本院提供说明一份，对小区业主委员会与XX公司签订深圳市物业服务合同第九条规定做出如下说明：该款所规定的服务费标准收取对象是指已购了固定车位的业主（车主），也就是说该项服务费标准并未包含车位使用费。XX公司遂诉至原审法院，请求判令：1、刘某立即向XX公司支付拖欠的物业管理服务费7，146元，本体维修基金625元，及逾期付款的滞纳金（每日按拖欠金额的0.21‰暂计至2009年11月30日为601元，其后按此标准计至实际清偿之日止）；2、刘某承担本案全部诉讼费。刘某向原审法院提起反诉，请求判令：1、XX公司返还应由原业主胡XX支付的物业管理服务费人民币1，000元；2、XX公司返还刘某多支付的29个月露天停车服务费人民币5，430元（7170元-1740元）（从2007年12月1日至2010年1月31日）；3、由XX公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，XX公司与XX实业发展（深圳）有限公司签订的《物业管理合同》及XX公司与深圳市XX区XX花园业主委员会签订的《深圳市物业服务合同》均为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案属物业管理合同纠纷。XX公司作为具有三级物业管理资质的有限公司，受开发商及深圳市XX区XX花园临时业主委员的委托对小区进行物业管理服务，符合法律规定。刘某通过竞拍成为XX号房产的业主，理应向XX公司交纳相关费用。刘某未依约交纳物业管理费及房屋本体维修基金，已经构成违约，应当向XX公司支付物业管理费、房屋本体维修基金及逾期付款的滞纳金。刘某应逐月以每月所欠费用，按照中国人民银行公布的金融机构逾期付款的违约金标准即每日万分之二点一的标准，向XX公司支付从2007年11月21日起计至2009年11月30日止的滞纳金。对于XX公司主张的2007年9月至2007年11月20日期间的管理费用，刘某辩称已经过了诉讼时效，XX公司没有提供相关证据证明已经向刘某催收，因此，对于XX公司诉请的2007年9月至2007年11月20日期间的管理费用原审法院不予支持。刘某关于物业服务没有达到物业管理合同的标准及约定的抗辩，没有提供相关证据证明，原审法院不予采纳。关于刘某2006年12月11日代原业主胡XX支付的物业管理费人民币1，000元，刘某认为此项费用不应由自己支付反诉请求XX公司将此退回。XX公司答辩称刘某2006年支付的此项费用，至今已有三年，因此已经超过诉讼时效。原审法院认为，刘某未提供相关证据证明其2008年12月11日前向XX公司主张过权利，因此，XX公司的答辩理由成立。对于刘某的此项诉讼请求，原审法院不予支持。关于刘某主张返还多支付的停车费的诉讼主体资格问题，虽然丁某为粤B－XXX**小汽车的车主，但其与刘某系夫妻关系，2007年12月至今，粤B－XXX**小汽车由刘某与丁某共同使用，而且该车辆的停车费均由刘某交纳，因此，原审法院认为刘某具备诉讼主体资格。XX公司就反诉第二项答辩称，XX公司XX花园停车场有独立的营业执照，因此，针对本案反诉请求的第二项，反诉被告应为XX公司XX花园停车场。原审法院认为，XX公司XX花园停车场虽然已领取营业执照，但其不具有独立的法人地位。作为XX公司的隶属机构，XX公司XX花园停车场的民事权利、义务应该由XX公司承担。因此，本案中XX公司作为反诉被告并无不当。关于停车费问题，刘某依据物业服务合同第九条主张支付停车服务费人民币60元／个／月，但深圳市XX区XX花园业主委员会向本院提供的说明表明，该停车服务费收取对象是指已购了固定车位的业主（车主），该项服务费标准并未包含车位使用费。因此，刘某的停车费不能适用此条款。经深圳市物价局XX分局核准，XX花园停车场小车月停放服务费（室内）人民币250元／月。XX公司在此基础上每月每车优惠人民币5元向刘某收取停车费人民币245元／月，刘某亦每月按期支付停车费人民币245元／月给XX公司，应视为XX公司、刘某对新的收费标准达成一致意见。至于刘某所称涉案车辆一直停在地面，由于刘某未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十一条之规定，判决：一、刘某于本判决生效之日起十日内向XX公司支付拖欠的物业管理服务费人民币6，790元、本体维修基金人民币600元，合计人民币7，390元（上述费用从2007年11月20日起计至2009年11月30日止，物业管理服务费标准为人民币2.8元／月／平方米、本体维修基金标准为人民币0.25元／月／平方米）；二、刘某于本判决生效之日起十日内向XX公司支付从2007年11月20日起计至2009年11月30日止，逐月以每月所欠费用，按照日万分之二点一的标准计付的滞纳金；三、驳回XX公司的其他诉讼请求；四、驳回刘某的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由刘某负担；反诉案件受理费人民币25元，由刘某负担。上诉人刘某不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销原审判决第四项，改判支持上诉人的反诉请求。事实与理由：原审判决认定的事实不清。一、被上诉人与深圳市XX区XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》第九条明确约定：停车服务费人民币60元／个／月。被上诉人应依据合同约定收费；二、深圳市XX区XX花园业主委员会对《物业服务合同》的有关条款无权另行单独解释；三、上诉人的车辆按照室内停车标准缴纳停车费后却一直停于室外。被上诉人按照室内停车标准向上诉人收取费用，应向上诉人提供室内停车服务，且被上诉人应当举证证明其提供的服务符合双方约定。原审法院认为应由上诉人承担车辆停于室外的举证责任，属举证责任分配不当。被上诉人XX公司答辩认为：1、被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同约定停车费60元／月／车，业主委员会于2010年2月5日出具解释，说明了60元／月／车只是购买了车位而收取的相关服务费；2、上诉人主张车辆未停在室内，不应由被上诉人举证；3、被上诉人并没有否认有露天停车的事实，露天停车位的数目不是很清楚，但室内的一共有59个。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查，深圳市市场监督管理局因上诉人投诉于2010年5月6日函复刘某，称深圳市公安局交通警察局核准给XX花园停车场的有效车位为59个，皆为室内停车场，露天没有核准有效车位。根据原深圳市物价局《关于发布﹤深圳市机动车停放服务收费管理办法﹥的通知》（深价规（2008）1号）文件规定，室内停车月卡收费标准为250元／月，XX花园停车场实收标准为245元／月，没有超标准收费。在二审审理过程中，上诉人刘某提供证人证言表明因室内停车位不够，刘某的车辆经常停放于地面。被上诉人XX公司亦承认因规划的室内停车位不够，为了全体业主的利益，确实有车辆存在露天停放的情形。本院认为，本案二审阶段争议的焦点是被上诉人XX公司确定的停车费收费标准是否符合约定和政府部门的规定，被上诉人应否向刘某退还2007年12月1日至2010年1月31日期间收取的部分停车费。关于停车费收费标准。深圳市XX区XX花园业主委员会与XX公司签订的《深圳市物业服务合同》第九条虽约定停车服务费按60元／个／月收取，但XX花园业主委员会出具说明确认60元／个／月是针对已购固定车位的业主收取的服务费，并未包含车位使用费，被上诉人XX公司在答辩中亦认可上述说明，故本院予以采信，认可上述约定不适用于本案情形。上诉人刘某未提供证据其购买固定车位，其主张按照60元／个／月的标准确定应收停车费，本院不予支持。深圳市XX区XX花园业主委员会经小区业主授权是物业管理合同的一方当事人，上诉人主张业主委员会无权对合同相关内容进行说明，本院不予采纳。深圳市市场监督管理局的复函表明XX花园经核准具有59个室内停车位，且XX花园停车场245元／月的实收标准并未超出原深圳市物价局《关于发布﹤深圳市机动车停放服务收费管理办法﹥的通知》规定的250元／月的收费标准。该复函系行政主管部门对XX花园收费标准问题的审查意见，本院予以采纳，确认XX花园停车场收费标准符合政府相关部门的规定。关于停车费退费问题。上诉人与被上诉人虽没有就停车费的收取达成书面协议，但上诉人主张自2007年12月1日起一直按照245元／月交纳停车费，被上诉人在接受相应款项后亦提供了车位服务，双方之间的停车服务合同关系已事实成立并实际履行。现上诉人以收费过高为由要求被上诉人退还部分停车费，本院不予支持。根据当事人的举证和陈述，XX花园小区因实际停放车辆多于规划的停车位，确实存在停车位紧张的情形。上诉人在按照245元／月交纳了停车费后并不能保证车辆的室内停放。对此，上诉人可自行或通过业主委员会与被上诉人协商解决停车收费问题。综上，上诉人的各项上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 杨 爽审判员 杨潮声审判员 张 力二〇一〇年七月二十四日书记员 伍圣权 来源：百度“”