（2010）嘉南民初字第944号

裁判日期: 2010-07-23

公开日期: 2015-12-27

案件名称

嘉兴市××城资产实业有限公司、嘉兴市××城资产实业有限公司与被告张某某房屋与张某某租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉兴市南湖区人民法院

所属地区

嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

嘉兴市××城资产实业有限公司,嘉兴市××城资产实业有限公司与被告张某某房屋,张某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书（2010）嘉南民初字第944号原告：嘉兴市××城资产实业有限公司，住所地：浙江省××路××号。法定代表人：陈某某。委托代理人：吴某、严某某。被告：张某某。原告嘉兴市××城资产实业有限公司与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2010年6月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人严某某到庭参加诉讼，被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告嘉兴市××城资产实业有限公司起诉称，2006年9月19日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将嘉兴市禾兴路环城南路交叉口“梅湾商务中心”项目c区梅湾古街第e006号出租给被告，租赁期限共60个月，从2007年1月1日计算至2011年12月31日止；月标准租金为24089元，并在租期内租金第三年的递增比例为5%；房屋物业管理费的计费标准为1.8元／平方米／月，房屋和附属场地的年物业管理费为11568元。另外，合同第16.2.2项还约定：逾期支付租金和其他费用，除仍应继续支付外，每延迟一天向原告赔偿其应付租金和费用万分之十的损失，延迟超过一百二十天的，将被视为提前退租，原告有权单某提前终止本合同；合同第16.2.5项约定：被告在合同没有约定的情况下无故单某提前终止合同或被视为提前退租的，除按上述各项约定向原告承担责任外，还应按照当年度六个月租金的总额赔偿原告损失，本合同立即终止，被告因装修、进货、招募人员等发生的损失由被告自行承担。上述合同签订后，原告按约履行了交房义务，而被告从2007年开始就存在逾期支付租金行为，2007年10月8日被告要求将房租交纳改为按季交，同年10月18日，原告考虑到被告的实际情况，允许被告每半年交纳一次房租，即每年的6月15日和12月15日前交纳后半年的房租。但是，被告却未按约支付租金，到目前为止，被告只支付到2008年3月份的房租，其他租金一直拒不支付，原告曾多次发函或电话通知被告要求其尽快支付租金，但被告拒不履行。另外，被告尚欠物业费19271元和水电费46447元。被告的行为已构成违约，诉请判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即支付拖欠的房租638598.83元、物业费19271元、水电费46447元，并承担逾期付款违约金310766.22元及赔偿金159348.50元，共计1174431.55元（房租和逾期付款违约金某暂计至2010年4月30日，实际以合同为依据计算至被告返还房屋之日止）。被告张某某未作答辩。庭审中，针对自己的起诉主张，原告提供了如下证据：1.房屋租赁合同一份。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系并在合同约定了房屋的情况、租赁期限、租金和物业费与水电费的计算与支某某式、违约责任等各项具体内容。2.房屋出租专用发票记账联和现金缴款单各一份。证明被告对房租仅交至2008年3月14日止。3.说明一份。证明被告欠缴2008年7月1日起至2010年2月28日期间的物业管理费共计19271元。4.租赁用房水费缴款通知单六份、租赁用房电费缴款通知单六份以及福顺肥牛（被告张某某租房所开店）欠缴水电费汇总表一份。证明至2010年2月份被告拖欠水电费共计46447元。5.房租交纳变更申请一份及2007年10月18日原告单位的回复函一份。证明在2007年10月，被告提出要求将合同约定的租金交纳方式变更为按季缴纳，为此原告同意被告半年一缴。6.2008年5月23日、10月22日、12月5日及2009年4月13日原告发给被告的催款函各一份。证明原告一直向被告催讨租金。被告张某某未到庭对上述证据进行质证，也未提供证据。本院认证意见：原告提供的上述证据符合证据的法定要件，且与双方合同的成立、违约责任、解除权的行使等问题有关联性，故对上述证据的真实性予以确认，据此认定本案相关事实。经审理，本院认定事实如下：2006年9月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的位于嘉兴市禾兴路环城南路交叉口“梅湾商务中心”项目c区梅湾古街第e006号房屋共535.31平米，约定租赁期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止，月租金为24089元，一年标准租金为289068元，且在租期内租金第三年的递增比例为5%；房屋物业管理费的计费标准为1.8元／平米／月，年物业管理费为11568元；水电费由被告按实承担。合同还约定：逾期支付租金及其他费用，除仍应继续支付外，每延迟一天向原告赔偿应付租金和费用万分之十的损失，延迟超过一百二十天的，将被视为提前退租，原告有权单某提前终止合同；无故单某提前终止合同或被视为提前退租的，除按上述各项约定向原告承担责任外，还应按照当年度六个月租金的总额赔偿原告损失，本合同立即终止。合同签订后，原告按约履行交付出租房屋的义务，被告以租赁房屋开设了“福顺肥牛”店，但被告从2007年开始就发生逾期支付租金，2007年10月8日被告要求将房租交纳方式改为按季交，原告考虑到被告的实际情况，于10月18日复函允许被告每半年交纳一次房租，即每年的6月15日和12月15日前交纳后半年的房租，但被告仍未按约支付租金，仅支付至2008年3月14日的房租，原告曾多次发函及电话通知被告要求其尽快支付其余租金，但被告未履行，原告遂于2010年4月26日诉至本院。此外，被告尚欠物业管理费19271元和水电费46447元。本院认为，原、被告之间发生房屋租赁合同关系的事实明确，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告作为承租人，现其在租赁期限内逾期不支付租金，经原告多次催告而被告在合理期限内仍不履行，此种情况下，根据合同法的相关规定，原告作为出租人可以解除合同；同时双方签订的租赁合同对单某行使解除权的条件作出了约定，即迟延支付超过一百二十天原告有权单某提前终止合同，现该条件已经成就。因此，对原告要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求依法予以支持，且根据“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院依法认定被告收到原告诉状的时间即2010年5月22日为合同的解除时间。被告逾期不付租金的行为已构成违约，应依法承担违约责任，故对被告尚欠的租金638598.83元（原告主张计算至2010年4月30日止）以及物业管理19271元和水电费46447元，应当继续履行；原告同时主张了逾期付款违约金和损失赔偿金，但双方合同约定的逾期违约金包括其计算方法明显过高，且因本案系金钱债务，原告合理的损失应当是合同解除后重新招租所花费时间内租金收入的减少和迟延支付租金的银行利息损失，故根据合同法第一百一十三条有关“损失赔偿额不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，按损失弥补原则，确定由被告赔偿原告六个月的租金总额计159348.50元，对超出部分依法不予支持。被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审抗辩权，自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、原告嘉兴市××城资产实业有限公司与被告张某某签订的房屋租赁合同于2010年5月22日解除；二、被告张某某支付原告租金638598.83元，物业费19271元，水电费46447元，并赔偿损失159348.50元，合计863665.33元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7685元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员　　余锦明二〇一〇年七月二十三日书记员　　张月珍搜索“”