（2010）深中法民五终字第236号

裁判日期: 2010-07-22

公开日期: 2015-12-04

案件名称

上诉人郑某某因与被上诉人赵某、原审被告xx地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑某某,赵某,ｘｘ地产代理（深圳）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第236号上诉人（原审被告）：郑某某。被上诉人（原审原告）：赵某。原审被告：xx地产代理（深圳）有限公司。上诉人郑某某因与被上诉人赵某、原审被告xx地产代理（深圳）有限公司（以下简称xx地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第2045号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，（一）2009年3月17日，郑某某出具经公证的全权委托书给其妻子吴幼君，委托事项为办理郑某某所有的位于深圳市罗湖区翠竹路xx号xx号区xxx苑海富阁301号房产的转卖、签署合同、到担保公司办理赎楼、收取房款等手续，委托期限从2009年3月17日至2010年3月16日止。（二）2009年5月7日，赵某与郑某某签订二手房买卖合同1份，约定：赵某购买郑某某所有的位于深圳市罗湖区翠竹路2038号8号区xx苑xx阁301号房产，该住宅建筑面积��167.26平方米，转让成交价为人民币300万元（以下均为人民币），赵某同意在本合同生效之日起（含当日）向郑某某支付定金5万元，在本合同生效后2日内（含当日）再向郑某某支付定金15万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，赵某将定金支付给监管方或打入郑某某已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为郑某某本人已收讫定金，郑某某应向赵某出具定金收据，郑某某拒绝向赵某出具定金收据的，不影响定金的生效；赵某向银行按揭贷款支付定金、交楼押金之外的全部楼款，赵某须将首期款于2009年5月29日前（含当日）支付到买卖双方指定的银行或者其他第三方进行资金监管，郑某某须配合于赵某付款日即2009年5月29日前到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如果郑某某不配合办理相关手续，赵某有权待监管手续办理完毕后2个工作日内付款，赵某还须于2009年5月29日前（含当日）向按揭银行提交按揭资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，郑某某应无条件配合赵某办理监管方要求的手续；双方均清楚涉案物业处于抵押状态，赵某同意郑某某委托担保公司担保融资赎楼，郑某某须于签署本合同之日起2日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时赵某须协助郑某某办理赎楼手续，郑某某撤销委托公证又不在30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则赵某有权要求郑某某以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如果郑某某逾期履行义务超过7日，赵某可解除合��并选择要求郑某某支付转让成交价30％的违约金承担违约责任或者双倍返还赵某已经支付的定金；赎楼担保费等费用由赵某支付；双方在签署正式二手房买卖合同时，以原来房产证价格作为登记价格，在交易过程中任何一方提出价格变动，因此产生的费用由提出方支付；郑某某出售该房产确保银行信誉良好，可以通过担保公司正常赎楼，否则多出的费用由郑某某自行承担。合同还约定了双方的其他权利义务。当日，赵某、郑某某与xx地产公司签订资金托管协议1份，约定将上述定金中的2万元交由xx地产公司进行托管。上述合同签订后，赵某于2009年5月7日支付定金2万元给郑某某并交给xx地产公司托管，郑某某出具了定金收据。2009年5月8日，赵某、郑某某与中国建设银行股份有限公司深圳中心区支行（以下简称托管银行）签订《交易资金托管协议》1份，约定：由该托管��行托管上述定金中的18万元。赵某按此协议的约定于当日即2009年5月8日将定金18万元存入托管银行的监管账户。（三）2009年5月26日，赵某与郑某某、xx地产公司签订正式的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：任何一方不履行合同约定义务，致使合同不能实现的，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付该房产总价款30％的违约金。合同的其他内容均与前述二手房买卖合同以及三方口头约定的内容相同。郑某某的代理人吴幼君在该合同尾部签名。（四）由于2009年5月29日银行不办理相关监管协议，赵某、xx地产公司与郑某某的委托代理人吴幼君又口头约定于2009年5月31日办理首期款监管手续。2009年5月31日，赵某、郑某某与上述托管银行签订《交易资金托管协议》，委托该银行托管首期款38万元，同日赵某将该笔首期款存入指定的托管银行的监管账户，郑��某代理人吴幼君在该合同尾部签名。（五）2009年6月3日，赵某取得由托管银行出具的二手房按揭贷款承诺书，该银行承诺向赵某提供购买涉案房产的按揭贷款242万元。（六）前述合同签订后，郑某某委托深圳安信巨融担保有限公司进行担保赎楼。2009年6月23日，该担保公司向郑某某出具函件，称该司于2009年3月17日接到郑某某名下涉案房产的赎楼担保委托，经该司前去银行打印还款清单时悉知郑某某个人还款记录有严重逾期，为了确保该司的义务风险，现终止该宗业务的受理。之后赵某要求继续履行合同并同意承担赎楼费用，xx地产公司亦为郑某某联系好其他担保公司进行赎楼，但郑某某仍拒绝另外出具公证的全权委托书，导致赎楼未能办理，赵某多次催促未果后于2009年8月6日诉至本院。至今该房产仍登记在郑某某名下。（七）郑某某庭审中确认其签约前并未告知赵��该房产的银行按揭款中存在逾期还款记录，同时郑某某认为赵某主张的违约金数额过高，要求原审法院调低数额或者驳回赵某主张的违约金诉请。赵某庭审中表示签约前对郑某某的涉案房产存在逾期还款记录之事并不知悉。赵某起诉请求：1、郑某某向赵某返还定金人民币20万元；2、郑某某向赵某返还首期款人民币38万元；3、郑某某向赵某支付违约金人民币90万元。原审法院审理认为，本案属二手房买卖合同纠纷。赵某与郑某某、xx地产公司签订的二手房买卖合同、深圳市二手房预约买卖及居间服务合同、资金监管协议，以及赵某、郑某某与托管银行签订的资金监管协议，均是当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应严格按约履行义务。赵某已经按约履行了支付定金20万元和首期款38万元的义务，也按��成功获得银行的贷款承诺函，但是郑某某在涉案房产银行按揭贷款存在严重逾期还款记录，导致原委托的赎楼担保公司终止委托，且在赵某同意支付另行委托融资担保公司进行赎楼产生的赎楼费用的前提下，仍拒绝另外出具公证委托书委托另外的融资担保公司进行赎楼，导致涉案房产交易失败，郑某某的行为构成根本违约，应承担退还定金和首期款并向赵某支付违约金的法律责任。赵某要求郑某某返还定金20万元和首期款38万元，郑某某同意，本院予以支持。由于上述定金中的2万元托管在xx地产公司处，定金中的18万元以及首期款38万元均托管在中国建设银行股份有限公司深圳中心区支行的监管账号内，故郑某某还应配合赵某办理将上述款项退还赵某的手续，若郑某某拒绝配合，则赵某可持本判决书自行与xx地产公司及中国建设银行股份有限公司深圳中心区支行办理退还上述款项手续。赵某未提供其他证据证明其因涉案房产交易失败遭受的实际损失，其主张的违约金90万元的数额过高，且郑某某庭审时请求调低，故原审法院根据本案具体情况酌定郑某某应按定金罚则，向赵某赔偿一倍定金数额即20万元的违约金。赵某主张的超出部分原审法院不予支持。郑某某关于交易失败是因赵某迟延交付首期款、以及双方对另行委托赎楼担保公司产生的费用2.8万元的负担问题未协商一致的抗辩，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、郑某某应于本判决生效之日起十日内向赵某返还定金人民币20万元；二、郑某某应于��判决生效之日起十日内向赵某返还首期款人民币38万元；前述一、二项判决中定金中的人民币2万元托管在xx地产公司处，定金中的人民币18万元以及首期款人民币38万元均托管在中国建设银行股份有限公司深圳中心区支行的监管账号内，郑某某还应配合赵某办理将上述款项退还赵某的手续。若郑某某拒绝配合，则赵某可持本判决书自行与xx地产公司及中国建设银行股份有限公司深圳中心区支行办理退还上述款项手续。三、郑某某应于本判决生效之日起十日内向赵某赔偿一倍定金数额的违约金即人民币20万元；四、驳回赵某的其他诉讼请求。郑某某、xx地产公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18120元，减半收取人民币9060元，由赵某负担��民币4285元、郑某某负担人民币4775元。郑某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法予以改判。事实与理由：一、上诉人与赵某、xx地产公司签定居间、买卖合同时被xx地产公司严重误导。xx地产公司曾与上诉人口头约定上诉人出售房产的对价是净收300万人民币而无需再支出其他任何费用，随即xx地产公司找到案外人深圳安信巨融担保有限公司准备赎楼。继而上诉人与赵某于2009年5月7日签定了二手房买卖合同，并在合同中约定合同价款为300万，其他一切费用包括赎楼费用均由赵某承担。但是在6月底的时候，xx地产公司称上诉人信用记录不好需要更换担保公司并需支付2．8万元的赎楼费。上诉人遂暂停办理赎楼担保的委托公证。上诉人认为，xx地产公司在接受委托后有义务也一定去了解卖房人的房产情况，在委托担保公司后，担保公司也��定了解过涉案房产的相关情况，如果存在上诉人信用不好需要多交费用的情况也应该及早通知。上诉人的本意是通过卖房实收300万元人民币，如果xx地产公司或者担保公司在5月7日之前就告知上诉人信用或者涉案房产有问题需要另外支付其他费用的话，上诉人是不会与赵某签定买卖合同的。故，上诉人签定房产买卖合同完全是受到xx地产公司的误导。二、赵某违约在先，且恶意修改合同欺骗上诉人，其应该承担违约责任。2009年5月7日，双方签订了二手房买卖合同，约定赵某需于2009年5月27日前将首期款支付至指定的监管帐号，并于同日向银行提交按揭贷款申请的相关资料。但是实际上，赵某不仅将合同上的交首期款的日期由5月27日改为5月29日，并且直到5月31日才实际支付首期款。三、赵某故意拖延履行合同的时间，并恶意通过诉讼获取天价违约金。上诉人进行房屋买��主要依赖xx地产公司的服务，基本没有直接和赵某联系。在中原通知上诉人补缴2.8万元赎楼费用后，上诉人曾经与xx地产公司取得联系，要求其出面与赵某协商解决此事，在联系的过程中，xx地产公司向上诉人讲述赵某向其承诺承担2.8万元的赎楼费用，是因为上诉人不肯卖房导致不能办理赎楼手续，但是赵某在与上诉人的协商中却一直要求上诉人先承担该项费用的一半。上诉人认为，赵某口头承诺承担费用却不实际履行还采用欺骗的手段拖延上诉人办理赎楼的时间，是一种恶意拖延履行合同的行为。后又不经协商直接向人民法院起诉要求天价违约金，是一种滥用国家司法权利谋取不正当利益的行为。故请求二审法院依法予以改判。赵某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实正��，本院予以确认。本院认为，上诉人郑某某与被上诉人赵某签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应严格履行合同约定之义务。郑某某上诉主张xx地产公司在签订合同时对买方支付首期款的时间进行了修改且未告知郑某某本人，对此本院认为，郑某某系完全民事行为能力人，对于合同条款是否经过修改的事实应具备正常判断能力。而在合同签订时，郑某某并未对修改合同条款提出异议，应视为其同意将首期款的支付时间变更为2009年5月29日。据此，买方赵某于2009年5月31日支付首期款的行为构成违约，但该违约行为并不导致合同无法继续履行，亦未达到合同约定的另一方当事人可以解除合同的条件。因此，上诉人郑某某以赵某迟延支付首期款为由拒绝继续履行合同的理由不成立，本院不予支持。在赵某已经履行支付定金、首期款及获得银行贷款承诺函等合同义务的前提下，因涉案房产存在严重逾期还款记录致使交易无法继续进行。在此情况下，根据双方合同约定，因担保公司未能正常赎楼而产生的其他多出费用应由郑某某自行承担。而上诉人郑某某拒绝承担另行委托担保公司赎楼所必须交纳的2.8万元费用，导致双方交易最终失败，本院认定郑某某的行为构成根本违约，赵某有权解除合同并要求郑某某按照合同约定承担支付违约金的责任。原审对此判决正确，本院予以维持。郑某某称xx地产公司在交易过程中存在欺诈行为，对此本院认为，xx地产公司与郑某某之间系居间合同关系，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理，郑某某可另循法律途径解决。综上，上诉人郑某某的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原��判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18120.00元，由上诉人郑某某负担；一审案件受理费的负担比例不变。本判决为终审判决。审　判　长　许保疆代理审判员　陈明亮代理审判员　邓　媛二〇一〇年七月二十二日书记员（兼）　冯婷婷来源：百度搜索“”