（2010）甬象民初字第593号

裁判日期: 2010-07-22

公开日期: 2015-12-30

案件名称

赖某某、蒋某某等与象山县××房屋××司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

象山县人民法院

所属地区

象山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赖某某,蒋某某,赖某某、蒋某某与被告象山县××房屋××司,象山县××房屋××司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

浙江省象山县人民法院民事判决书（2010）甬象民初字第593号原告：赖某某。原告：蒋某某。上述二原告共同委托代理人：俞某某。被告：象山县××房屋××司。住所地：象山县××××号。法定代表人：周某某。委托代理人：章某某。原告赖某某、蒋某某与被告象山县××房屋××司（以下简称万象公××）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年5月26日受理后，依法由代理审判员黄仙方适用简易程序，于2010年6月18日公开开庭审理了本案。原告赖某某、蒋某某的委托代理人俞某某，被告万象公××的法定代表人周某某、委托代理人章某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖某某、蒋某某起诉称：原、被告于2008年7月31日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的万某康某某区第13-2幢4层3-401号房一套，房屋建筑面积115.99㎡。同时，原告购买车位和自行车车库各一个，合同总价款为693749元。合同约定的交房时间为2009年12月31日前，同时约定被告逾期交房的违约责任为：超过30日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房价款万分之5的违约金。合同签订后，原告即按合同约定的时间履行了付款义务，但被告却未按约定时间交付合格的商品房。经原告及其他业主多次催告后，被告仍无法履行交付义务。故诉至本院，请求判令：被告自2010年1月1日起按原告已交付房款日万分之五支付违约金至交房时止（现暂算至2010年5月31日为52031.2元）。针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1.商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间的合同关系及相关约定的事实。2.购房发票一组，用以证明原告已支付相关款项的事实。3.关于立即停止万某康某交付使用的通知一份，用以证明讼争商品房在2010年2月10日并不具备交付条件的事实。被告万象公××在法定期限内作书面答辩称：一、原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议均经相关部门备案，双方在签合同以前，原告对合同所有条款经确认无误签署具结书后再签订正式合同，该合同应属合法有效。合同第八条约定的交付条件是该商品房经验收合格，根据我国相关法律的规定，经验收合格是指建设单位组织设计、施工、监理等单位对单体工程进行验收确认合格为准，确认合格之日即为验收合格之日。至于验收合格后建设单位是否报备案均不影响验收合格的事实。讼争商品房已于2010年2月8日经验收合格，嗣后，象山县建筑工程某某监督站（以下简称象山质监站）的监督报告确认了这一结果，没有要求重新组织验收。因此，2010年2月8日讼争商品房已符合交付条件。被告及时通知原告等买受人在2010年2月10日前办理交房手续，但原告无正当理由拒不办理。2010年4月初，被告再次催告原告，但原告还是未来办理。原告的行为已构成违约，被告对此保留起诉的权利。二、2009年11月6日，质监站发出《关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知》，要求对住宅工程外墙进行24小时全面淋水实验，实验合格后方可组织竣工验收。该通知系原有国家施工规范外增加的全新施工方案，被告收到该通知时已经是2009年11月中旬，所有建筑物的脚手架已经拆除准备验收，增加的该环节不仅打乱了被告的施工步骤，增加了施工工期，也影响了其他施工工序的有序开展，直接花费的施工时间就达40余天，还不包括由此造成的其他工序所需时间。根据合同第七条规定，由于政府行为造成的交付延期的，应据实顺延，被告也书面通知了原告，原告收到后没有提出异议，交房时间已实际变更，被告不应承担违约责任。同时，该情形符合最高院规定的情势变更范畴。三、2010年4月12日，象山县建设局召集由县府办、丹西街道办事处、被告和推选的50名业主代表参加的协调会，一致同意交房时间为2010年4月15日（包括已办理交房的），被告一次性补偿业主购房总价的2.4％即2个月，前一个月按日万分之3，后一个月按日万分之5计算，已由300多名业主按上述协议办理了交房手续，占业主的绝大多数。经有关部门协调，原、被告已就交房时间及补偿款达成口头补充合同，依法具有法律效力。即使被告需要补偿，应支付给原告总房款2.4％的补偿款，原告超过这一部分的诉讼请求应予驳回。在庭审中被告口头补充答辩称：按合同第四条和第九条的规定，逾期交房超过30天的，原告可解除合同。不解除合同而支付违约金的则按已付房价款的日万分之5计算，合同约定的房价款为602649元，原告现按总价款的日万分之5计算违约金不符合同约定。综上，请求驳回原告诉请。针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：1.合同格式条款备案资料、具结书各一组，用以证明原、被告签订的合同条款系合法有效的事实。2.单位工程某某竣工验收记录一组，竣工验收会议纪要及签到单、整改报告、竣工复验会议纪要及签到单、质量监督报告各一份，用以证明讼争房屋单位工程已于2010年2月8日经验收合格的事实。3.交房通知书、签收表、邮件签收单、催告函及邮件签收单一组，用以证明讼争房屋经验收合格后，被告二次通知催告原告交房，原告无正当理由未办理交房的事实。4.象山质监站（2009）15号文件一份，防水工程试水检查记录、修补方案、修补记录一组，延期通知及邮件签收单各一份，用以证明因政府原因导致被告交房延期，按合同约定可以顺延；被告已尽通知义务，依法已变更交房时间，符合合同法规定的情势变更的事实。5.已签协议名单、补充协议一组，用以证明2010年4月12日原、被告已达成口头补充协议的事实。本院依职权向象山县建设局、象山质监站调取了告示一份，竣工验收报告二份、质量监督报告一份。鉴于原、被告对对方提供证据及本院调取证据的真实性没有异议，本院对上列证据的真实性予以确认，至于是否能达到其证明目的，本院将结合上列证据综合审查判断。根据原、被告双方的诉辩主张，本院对证据的确认，可认定本案事实如下：象山县万某康某某区系被告万象公××所开发，2008年7月，万象公××拟定的象山万某康某商品房买卖合同经宁波市工商行政管理局象山分局同意备案。2008年7月31日，原、被告以原告为买受人、被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的万某康某某区第13-2幢4层3-401号房。主要内容有：商品房价款为602649元，同时所购停车位一个为70000元，自行车库为21100元，合同总价款为693749元；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因政府有关部门依法作出的行为（但出卖人违法违章原因除外），除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除上述原因外，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同也约定了其他事宜。原告同时在具结书上签名，载明：本人已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。2008年7月31日，原告支付房款223749元，同年8月20日，原告通过按揭方式转付给被告房款470000元。2010年2月8日，万某康某某区通过竣工验收。后万象公××书面通知原告，要求其于2010年2月10日开始办理交房手续。2010年3月10日，象山质监站出具了一份象山县建筑工程某某监督报告，主要载明：万某康某某区工程开工日期为2007年4月20日，竣工验收日期为2010年2月8日；各项功能性指标由各方质量责任主体检验符合要求，相关试验委托具有相应资质的检测机构检测，资料已备案，竣工技术资料完整，验收组织形式合法，验收程序到位。2010年3月12日，该站盖章同意备案申请。后万象公××陆某某面催告原告等业主，要求其接到函件后速来办理交房手续。2010年4月10日，原告收到该催告函。原、被告至今仍未办理交房手续。另查明，2009年11月6日，象山质监站发出关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知（象建质监（2009）15号文件），要求建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验，合格后方可组织竣工验收。2010年2月10日，象山县建设局向万象公××发出关于停止万某康某交付使用的通知（象建房（2010）3号），主要载明：万某康某某区目前尚不具备交付使用条件，责令立即停止交房行为。同时抓紧时间整改，在达到交付使用条件后方可交付使用。同年3月8日，象山县建设局张贴告示，主要载明：万某康某项目虽然已通过竣工验收，但部分需整改的项目仍未整改到位，故尚不具备交付条件。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、商品房买卖合同中约定的经验收合格的界定；二、象山质监站发文要求增加的外墙全面淋水试验可否构成合同约定据实延期交房的政府行为；三、违约金的计算基数。关于争议焦点一，原告主张应以被告完成某案时间为准，被告认为应以竣工验收时间为准。本院认为，根据《中华某某共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解有争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中交付条件可供选择的有五项：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；该商品房经规划验收后合格。按文义理解及参照习惯，交付条件中的经验收合格相对其他条件而言，应属要求较低的交付条件。原、被告双方系于2008年7月签订合同，就有关合同条款的理解应按照当时的法律法规进行。《中华某某共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日发布）规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华某某共和国建筑法》（1998年3月1日起施行）第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。根据房地产管理法，国务院于1998年7月20日发布实施了《城市房地产开发经营管理条例》，其中第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程某某监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。2002年和2004年，国务院先后发文取消了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的房地产开发项目竣工验收和住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目。至此，我国对商品房竣工验收工作基本确立开发商自行组织、政府监督的模式，以往规定的规划、公安消防、人防等政府验收相应的变更为政府监督的认可文件或者准许使用文件。鉴于前述，本院认为，结合合同的通常理解并按照相关法律法规的规定，本案争议的该商品房经验收合格系指竣工验收合格。2007年8月30日修正的《中华某某共和国城市房地产管理法》也规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。该法也并未规定房地产交付需取得规划、公安消防、人防等认可文件或者准许使用文件。因此，原、被告约定的交付条件并不违反法律规定，应属合法有效。《建设工程某某管理条例》（国务院2000年1月30日发布）第十六条、第四十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。建设工程某某监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程某某监督机构具体实施。尽管讼争商品房的竣工验收日期为2010年2月8日，但作为质量监督部门的象山县质监站于2010年3月12日才出具质量监督报告同意备案申请，未要求重新组织竣工验收。因此，讼争商品房实现合同约定交付条件的日期为2010年3月12日。关于争议焦点二，原告认为象山质监站所发的通知并不是强制性的政府行为，并不构成合同约定的可延期情形，也不构成情势变更。被告认为该通知直接导致工期增加40余天，符合合同约定的政府行为，增加工期可顺延交房日期，被告也已尽通知义务，原告收到后也无异议，且事实已构成合同法上的情势变更，应据实延期交房。本院认为，象山质监站所发的通知的目的系针对当前县内住宅工程竣工验收后渗漏现象较普遍的实际情况，依据相关法律法规和技术标准、规范规程，就技术工作方面提出要求，就本案而言主要涉及建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验。根据该通知精神可知，外墙是否渗漏系建设单位验收的组成部分之一，淋水试验只是在技术工作方面提出的新要求，并不当然导致工期的增加。就算增加了工期，也应该属于房地产开发企业的合理风险预知范畴。所谓情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。鉴于前述，象山质监站发文要求外墙淋水试验既不属合同约定的可据实延期范畴，也不属情势变更，被告以此主张延期交房依据不足，本院不予采纳。被告向原告发函主张交房日期需要顺延，并未得到原告的确认，被告据此主张原告对此无异议依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三，原告主张按房屋总价款计算违约金，被告认为应按房价款计算违约金。本院认为，合同第九条规定的将已付款和已付房价款加以区分，主要是考虑到房价款系一个确定项目即合同标的商品房的价款，而已付款不一定等于房价款。车位、车棚系买受人购买商品房的重要组成部分，不可分割使用。且根据合同第四条的规定，协议补充条款中的车位、车库款系计算房价款的组成部分，应属房价款范畴。故被告辩称单独以房价款计算违约金，依据不足，本院不予采纳。综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同完全履行义务。现被告未按合同约定及时向原告交付房屋，已属违约，应按约支付违约金。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告第一次向原告发交房通知书时，该商品房尚不符合约定的交付条件，该通知行为并不产生预期效力，该商品房具备交付条件时，被告仍应按约书面通知原告。2010年4月10日，原告在收到被告发放的交房催告函时仍未办理交房手续，此时该商品房已符约定的交付条件，原告未予按时办理交房的行为也欠妥。故被告需支付的逾期交房违约金应计算到原告收到被告方发的交房催告函之日止，即2010年4月10日，违约金具体为34687元（693749元×0.0005／天×100天）。原告主张应以被告完成某案时间为准，被告认为应以竣工验收时间为准，均依据不足，本院不予采纳。被告和其他小区业主达成补充协议时，原告既未事前授权也未事后追认，该补充协议对原告并没有约束力，被告辩称双方已达成协议，依据不足，本院不予采纳。依照《中华某某共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告象山县××房屋××司应支付原告赖某某、蒋某某逾期交房违约金34687元，款定于本判决生效后一个月内付清；二、驳回原告赖某某、蒋某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1101元，减半收取550.5元，由原告赖某某、蒋某某负担217元，被告象山县××房屋××司负担333.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行为中国银行宁波市分行，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员　　黄仙方二〇一〇年七月二十二日代书　记员　　夏时群来源：百度“”