（2010）金某廿三里民初字第98号
裁判日期: 2010-07-22
公开日期: 2015-12-29
案件名称
丁某某与骆某某、徐甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁某某,骆某某,徐甲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第二百二十九条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2010）金某廿三里民初字第98号原告：丁某某。委托代理人：吴某某。委托代理人：楼某某。被告：骆某某。委托代理人：鲍某某。委托代理人：徐乙。被告：徐甲。原告丁某某诉被告骆某某、徐甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月11日受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2010年6月3日公开开庭进行了审理。原告丁某某的委托代理人吴某某、被告骆某某及其委托代理人鲍某某到庭参加诉讼，被告徐甲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告丁某某起诉称：二被告系夫妻关系。2002年7月2日，经义乌市陈信房地产信息部中介，原告与二被告签订《房地产绝卖契约》一份，约定二被告将自己所有的座落于稠城街道前王宅村前陈（现为稠城街道前黄宅村前陈）的房屋（土地证号1991-13669）出卖给原告，购房款为76500元。原告按约全额支付了购房款，并支付房屋维修款8500元。2002年7月28日，经义乌市房地产交易市场管理所鉴证，原告与二被告又为此签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定：被告于2002年7月28日正式交付上述房地产，房屋移交时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移；如不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之十的滞纳金。原告全面履行了约定义务，二被告用原告支付的维修费用修好房屋后却不将房屋交付给原告，占为己有。原告多次与二被告协商不成，于2008年2月9日诉至法院，请求二被告交付上述房屋。诉讼中二被告仍以双方签订的房屋买卖合同无效为由，拒不交付房屋。2008年5月22日义乌市人民法院作出（2008）义民初字第3542号判决书，判决房屋归原告所有，二被告于判决生效后15日内腾空交付房屋。二被告不服一审判决，上诉至金华市中级人民法院，二审维持原判决。判决生效后，原告于2008年12月15日申请法院强制执行，二被告于2008年底腾空并交付房屋。经原告多次主张，对于延迟交付房屋的滞纳金二被告拒不支付。现起诉要求判令二被告共同支付逾期交付房屋滞纳金530145元（从2002年7月29日起按购房款以每日3‰计付至2008年12月28日止）。被告骆某某答辩称：在签合同的时候，我发现由中介人陈某某在购房协议上签上丁某某的名字，我提出丁某某本人为什么不来，陈某某答这个事情跟我没有关系，我有钱收到就行了。从开始洽谈、签合同、付预付款到款交齐，所有手续都是由中介人陈某某办理的。在付清款的时候，我把所有权证交给陈某某，房屋由中介人陈某某接管，这样我收到他付的钱，他收到我的所有的相关权证还有房屋，等于钱货两清，我不存在违约，因为房屋并不是拿在手上可以交付的。为何我要将证件交给陈某某而不交给丁某某，因为整个购房过程都是由中介人陈某某办理的，钱是陈某某分三次付清的，所以我把证件和房屋交给陈某某。丁某某从开始到今天为止，我没有看到过他，他是男是女我也不清楚，我也无法将房屋和手续交给丁某某。证件和房屋交给陈某某之后由陈某某在管理，陈某某没有将证件和房屋交给丁某某，丁某某应该向陈某某去清算滞纳金。本案中原告主张的是合同违约之诉，本案的房屋买卖是农村集体土地的房屋买卖，双方对合同的效力以及产权的归属一直都有争议，而且原告方甲起过诉讼，只有在合同的效力以及产权的归属确认之后，才能确定原、被告双方的合同能否履行，是否应该履行，原告方只能在合同的效力以及产权的归属确认之后，才有权主张违约责任。原告在诉状中提到被告将房屋占为己有、拒不交付房屋，这与事实不符，实际被告骆某某没有占有和使用房屋，本案房屋属于一百多年的老房某，对被告骆某某而言并不存在任何的使用价值，原告方随时可来办理移交，被告骆某某实际上已经将房屋移交给中介人陈某某。无论在本案中被告骆某某是否应承担违约责任，原告方按日千分之三的标准计算滞纳金也明显过高。本案的转让标的只有76500元，原告来主张53万多元的滞纳金已经超过七倍多，如法庭认为被告骆某某应承担违约责任，根据公平公正原则，我方也认为滞纳金不应当超过转让款的20%，通常的商品房买卖的滞纳金只能是标的额的1%。被告徐甲未作答辩，也未提供证据。原告丁某某为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、原、被告双方于2002年7月28日在义乌市房管处签订的房地产买卖契约一份，证明该买卖契约中第六条关于滞纳金的约定内容。说明一点，诉讼请求中的数额就是按该约定提出的，然后作了适当的降低。证据二、（2008）义民初字第3542号案件的民事起诉状以及反诉状各一份，证明原告曾于2008年2月20日起诉要求被告支付滞纳金、腾退房屋的事实。被告在其反诉状中称房屋一直由其自己使用、收益，没有交付给原告，证明到2008年3月17日止，被告还未将房屋交付给原告。证据三、（2008）义民初字第3542号民事判决书、（2008）金某某一终字第1070号民事判决书各一份，证明被告在该案审理中自认房屋一直没有交付给原告的事实。证据四、（2009）金某执字第287号执行案件受理通知书一份，证明原告请求法院强制执行，要求被告腾退房屋的事实。证据五、（2008）义民初字第3542号案件的庭审笔录一份，证明被告在该案答辩、质证以及法庭辩论中均承认本案争议房屋没有交付给原告，由被告管理使用。证据六、交付清单以及结案证明各一份，证明经原告申请执行，被告于2009年1月9日将房屋腾空，交付给原告。原告为了计算方便，在诉讼请求中确定滞纳金的时候是计算至2008年12月28日止的。对于上述证据，被告骆某某质证如下：1、证据一，对其真实性有异议，因为当时中介人拿了空白的合同给被告方签字的，里面的内容都是原告方自己填写的，包括交房的时间都是原告自己填写的。对于房地产买卖契约的关联性，当时签契约的时候，原告丁某某本人没有到场，契约里面丁某某的名字都是中介信息部的陈某某签的，本案的实际购房人应该是陈某某，主张权利也应该由实际的权利人来主张，有关买卖契约里面涉及的房产是一百多年的老房某，不存在拒不交付的情况。2、证据二，对其真实性没有异议，对关联性有异议，从起诉状以及反诉状看，原、被告双方对本案合同的效力以及产权的归属一直有争议，只有对合同效力以及产权归属确认以后，才能确定合同是否应当履行，从有关的起诉状和反诉状看也不能证明原告刚才提到的被告拒不交付房屋的证明目的。3、证据三，对其真实性没有异议，对关联性有异议，本案涉及的房屋是老房某，被告不存在拒不交付的情况，判决书里面被告的答辩内容当时代理人没有陈述清楚，实际上房屋是已经交付给中介人陈某某。这两份判决书都是对合同效力以及产权归属的确认，是确认之诉，只有在合同效力以及产权归属确认之后才能确认合同是否应该履行。4、证据四，对其真实性没有异议，对关联性有异议，当时房屋实际上已经交付，并不存在房屋强制腾空的情况，原告方某法律程序提出执行申请后，被告方主动交纳了执行费用后就结案了。5、证据五，对其真实性没有异议，对关联性有异议，当时被告方在答辩的时候是被告的代理人答辩的，当时代理人当时没有陈述清楚，房屋实际上已经交付给了陈某某，房屋是老房某，原告购房也不是为了居住，主要是为了旧改以后的收益。6、证据六，对其真实性没有异议，但这里面的内容只是原告方的意思表示，从交付清单和结案证明内容看出房屋早已交付，没有经过法院的强制执行。针对被告骆某某的质证意见，原告作如下补充说明：房地产买卖契约的第三条约定房屋应当在2002年7月28日交付给原告，原告于2008年2月20日起诉时第二项请求明确要求被告腾空房屋并交付给原告，被告在该案的答辩、庭审陈述以及质证意见全部承认房屋没有交付原告，由被告管理使用，被告的答辩清楚、明确，而且在案件的审理过程中，被告骆某某本人是到庭的。关于结案证明，是经法院执行以后，完成了执行事项，要求原告出具的证明，表明法院的执行内容已全部完成。关于被告在质证时对房地产买卖契约的真实性有异议，但是在（2008）义民初字第3542号案件开庭笔录第四页对于该份证据质证时，被告承认对真实性是没有异议的。被告徐甲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩和质证的权利。本院对原告提供的上述证据认证如下：1、（2008）义民初字第3542号民事判决书、（2008）金某某一终字第1070号民事判决书（即证据三）作为生效法律文书，具有既判力，本院对其证明力予以确认。结合其中载明的该案被告骆某某、徐甲、骆善赢的答辩内容“购房款原告确实已经付清了，但房屋一直由第一、二被告在管理使用和收益，一直未交付给原告”，以及该案判决骆某某、徐甲腾空房屋，本院认定在上述案件二审作出判决前即2008年10月16日前本案所涉房屋一直由被告骆某某、徐甲管理使用和收益、尚未交付的事实。2、结合（2008）义民初字第3542号民事判决书中对房地产买卖契约的认证意见，本院对房地产买卖契约（即证据二）的真实性予以认定，结合其中的内容，本院对其证明目的予以确认。3、结合（2008）义民初字第3542号民事判决书所认定的事实和判决内容，本院对证据二、证据四、证据五的证明效力予以确认。4、对于证据六，结合被告骆某某的质证意见，本院对其真实性予以确认；虽然被告骆某某对关联性提出异议，但未提供证据证明被告方腾空房屋的具体时间，本院根据原告出具结案证明时间2009年1月9日，结合原告在起诉状中的陈述，认定被告方腾空房屋的时间为2008年12月31日左右。另：原告申请向义乌市供电局调取本案争议房屋的电表安装的记录以及电费交纳情况，向义乌市烟草专卖局调取以被告徐甲的名义申请的烟草专卖证，用以证明该房屋有人使用的事实。本院认为：对原告申请调查收集证据是否予以准许，应当从“当事人是否存在客观原因不能自行收集”以及“是否为审理所需要”两方面进行审查。根据原告所提供的证据，本院已认定在2008年10月16日前本案所涉房屋一直由被告骆某某、徐甲管理使用和收益、尚未交付的事实，原告欲通过调查收集的证据所证明的事实已予认定，故调查收集证据已无必要，本院对原告的申请不予准许。被告骆某某为证明自己的主张，向本院提供义乌市稠城街道前黄宅村民委员会出具的书面证明一份，证明原、被告双方买卖的房屋是破旧危房，从1995年至今没人居住，对被告来说，不存在房某拒不交付给原告的情况。原告质证认为：对该证明的来源的真实性被告方不清楚，因为公章有油渍比较模糊。从证明的内容来看是不真实的，本案争议的是原告的房屋，而这份证明中是被告的房屋，而且证明中的51号的二间房屋是否是本案争议的房屋不清楚，只能证明是骆某某自己的房屋。就算证明中的房屋是指原告购买的房屋，内容也与客观实际不符。对于房屋是否破旧危房，能否居住是否有人居住，村委会不具有出具证明的主体资格。被告徐甲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩和质证的权利。本院对被告骆某某提供的上述证据认证如下：虽然原告对该书面证明的真实性提出异议，但未提供反驳证据，本院对其真实性予以确认；但其中的内容与骆某某在（2008）义民初字第3542号案件中的陈述以及该案判决书所确定的内容相矛盾，本院对该书面证明的证明目的不予认定。根据上述认证意见，结合原、被告的庭审陈述，本院认定以下事实：被告骆某某、徐甲系夫妻关系。2002年7月2日，经义乌市陈信房地产信息部中介，原告与被告骆某某、徐甲签订《房地产绝卖契约》一份，约定二被告将自己所有的座落于稠城街道前王宅村前陈（现为稠城街道前黄宅村前陈）的房屋（土地证号1991-13669）出卖给原告，购房款为76500元。之后原告按约全额支付了购房款。2002年7月28日，经义乌市房地产交易市场管理所鉴证，原告与二被告又为此签订《房地产买卖契约》一份，该契约第三条约定：“双方乙于2002年7月28日由甲方将上述房地产交付给乙方。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”第六条约定：“违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之十的滞纳金。”第九条约定：“双方约定的其他事项：房屋拆迁后赔偿的宅基地归乙方所有，甲方协助乙方做好相关手续。”义乌市稠城街道前黄宅村民委员会及义乌市稠城街道办事处在落款处以见证人身份加盖了公章。2002年8月23日，原告向义乌市人民政府缴纳房屋买卖契税1147.50元。2004年2月10日，义乌市建设局为上述房屋制发了义乌房权证稠城字第××号房屋所有权证一份，其中载明房屋所有权人为原告丁某某。但原告一直未能向有关部门换发土地使用权证，上述房屋的土地使用者仍登记为被告骆某某。2008年2月9日，原告诉至本院，要求：1、确认上述房屋归原告所有；2、判令骆某某、徐甲、骆善赢（骆某某、徐甲的儿子）腾空上述房屋并将其交付于某告；3、判令骆某某、徐甲支付逾期交付滞纳金（从2007年7月29日起按每日5‰计付至房屋实际交付之日止）；4、判令骆某某、徐甲、骆善赢归还房屋维修款3500元。2008年5月12日，原告申请撤回第三、四项诉讼请求。2008年5月22日，本院依法作出（2008）义民初字第3542号判决：“一、确认座落于稠城街道前黄宅村前陈的房屋2间2层（房屋所有权证号为稠城字第××号）归原告丁某某所有。二、被告骆某某、徐甲于本判决生效之日起十五日内腾空上述房屋。三、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。”骆某某、徐甲不服该判决，上诉至金华市中级人民法院。2008年10月16日，金华市中级人民法院作出（2008）金某某一终字第1070号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”2008年12月15日，原告向本院申请强制执行。2008年12月31日左右，二被告腾空并交付了上述房屋。2010年5月11日，原告诉至本院，要求二被告共同支付逾期交付房屋滞纳金530145元。本院认为：原告与被告骆某某、徐甲于2002年7月28日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，当时对于属集体性质土地上的房屋买卖没有明确规定，且已由义乌市稠城街道前黄宅村民委员会及义乌市稠城街道办事处进行见证，义乌市建设局已于2004年2月10日向原告颁发了义乌房权证稠城字第00081801号房屋所有权证，将上述房屋确权给了原告所有，生效判决也作了认定。综上，上述《房地产买卖契约》中关于上述房屋买卖的相关内容应认定有效。二被告未按约定时间将上述房屋移交给原告，应承担违约责任。但双方约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法予以调整，酌定为15000元。原告的合理诉请本院予以支持。被告骆某某辩称房屋早已交付依据不足，不予采信。被告徐甲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、被告骆某某、徐甲偿付原告丁某某逾期交付房屋滞纳金15000元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9102元，减半收取4551元，由原告丁某某负担4463元，由被告骆某某、徐甲负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 楼宇栋二〇一〇年七月二十二日代书记员 颜虹英【附注】（2010）金某廿三里民初字第98号民事判决书适用法律条文具体内容1．《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2．《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”