（2010）浙温民终字第711号
裁判日期: 2010-07-22
公开日期: 2014-06-13
案件名称
温州天乙物业管理有限公司与伊娜物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州天乙物业管理有限公司,伊娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第711号上诉人（原审原告）温州天乙物业管理有限公司。法定代表人陈颖汉。委托代理人吴安傍。委托代理人黄志腾。上诉人（原审被告）伊娜。上诉人温州天乙物业管理有限公司与上诉人伊娜因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2010）温瓯梧民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，被告伊娜系站南商城E幢17C03室业主，该房屋面积为174.90平方米。2005年3月29日，原被告签订《物业管理服务入住合约》。根据双方约定及温计价（2004）452号文件的规定，原告可以向被告收取物业服务0.55元／月·平方米；原告可以向被告预收公共设施养护费6元／年·平方米、公共水电费600元／年·户，年终按实际发生额分摊结算。另，按合同约定，被告应按每季的第一个月向原告交纳物业服务费、水费等相关费用，若逾期交纳的，原告有权从逾期之日起按每日3‰向被告收取违约金。被告尚欠从2008年1月至2008年4月间的物业服务费384.7元，从2006年10月至2008年4月间的水费140元。被告没有向原告预交2008年1月至2008年4月间公共设施养护费及2006年1月至2008年4月间公摊水电费，原告亦没有与业主结算公共设施养护费及公摊水电费。为此，原告委托温州华明会计师事务所有限公司，对原告为站南商城E、F幢公共用电明细账及公共设施养护费用支出情况进行专项审计。原审法院院对审计报告进行审查确认，2005年1月至2008年4月，原告为站南商城E、F幢公共设施养护费用支出448598元。另查明，原告在提供服务期间，已支付站南商城E、F幢的公共用电电费。但原告未经业主同意，使用站南商城E、F幢的公共用电，并擅自将公共用电供给其他单位作日常办公使用。原判认为，被告作为站南商城小区的业主，接受原告提供的物业服务，应按约向原告交纳物业服务费、水费等费用，收费标准依照温计价（2003）480号、温计价（2004）452号文件的规定，及原被告间的约定。因此，原告要求被告支付物业服务费384.7元、水费140元的请求合法正当，予以支持。根据原被告间的约定及温计价（2004）452号文件规定，原告可以向业主预收公共设施养护费、公摊水电费，但应在年终按实际发生额与业主进行分摊结算。在本案起诉时，已过结算年度，并且原告已终止为被告提供物业服务。因此，原告应按实际支出额向被告收取公共设施养护费及公摊水电费。根据原告提供证据，仅能证明应由被告与其他业主合理分摊的公共设施养护费用为448598元，故对原告的公共设施养护费的请求，予以部分支持。另因原告未经业主同意，使用公共用电，并擅自供给其他单位使用，侵害了全体业主的合法权益，又无法证明业主的用电情况，原告应为此承担不利的后果。因此，原告要求被告支付公摊电费的请求，不予支持。被告认为水费已交给温州市惠中物业管理有限公司梧田分公司，其不应再向原告缴纳。由于原告已替被告向温州市瓯海区梧田街道自来水厂代交水费至2008年4月，故被告应将上述期间的水费欠费交给原告，其主张不再缴纳水费的理由不成立，不予支持。根据双方约定，被告应按每季的第一个月向原告交纳物业服务费、水费等相关费用，现被告没有按约履行付款义务，应按约向原告支付违约金，但原告主张被告应按每日千分之三支付违约金过高，应予以调整，违约金应按每日万分之二点一计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伊娜应于判决生效之日起十日内支付原告温州天乙物业管理有限公司物业服务费384.7元、水费140元、公共设施养护费167元及违约金（按每日万分之二点一，从2009年12月28日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告温州天乙物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告温州天乙物业管理有限公司负担15元，被告伊娜负担10元。宣判后，伊娜和温州天乙物业管理有限公司均不服，向本院提起上诉。温州天乙物业管理有限公司上诉称，一、原审判决对公用水电费部分认定错误，具体如下：1、原审法院认定：“该两份证据（即指2006年1月至2008年4月的公共用水、用电抄表）均系原告自行制作，未经被告或站南商城小区业主代表确认，只能作为原告的主张，故本院不予采用”的错误的。上诉人认为，原审法院不应当仅仅只看到抄度表是上诉人自行制作的，就对该证据的真实性予以否认，在审查该证据时还应当考虑以下几点：①上诉人是小区的物业公司，对公共用水、用电进行抄度是其职责所在。②上诉人提供的2006年1月至2008年4月的公共用水、用电抄表是在相应的年度及月份产生的，是原始资料，而不是为了诉讼而自行制作。③上诉人提供该抄表是为了证明应当从公用水电费中扣除的部分，而不是证明公用水电费电表及水表的抄度，其证明作用是减轻被上诉人的举证责任，是代被上诉人举证，如果上诉人想隐瞒该情况的话的完全可以不拿出这份证据。④该抄表不可能在制作时要求第一位业主进行签字确认，该抄表在产生时站南小区也没有成立业主委员会也没有业主代表。2、原审法院认定：“因原告未经业主同意，使用公共用电，并擅自供给其他单位使用，侵害了全体业主的合法权益，又无法证明业主的公用水电情况，原告应当为此承担不利的后果”是错误的。上诉人没有擅自使用公共用电也没有擅自将公人用电供给其他单位使用，公共用电线路不是上诉人设置的，而是房开公司设置的，上诉人只是按照原公共用电线路的设置履行职责，进行抄度，进行收费，这并没有侵害全体业主的合法权益，反而是维护了全体业主的合法权益。如果上诉人没有去抄度，对其他单位没有收费，只要是供用电表的度数就一律分摊到业主头上，这才是侵害全体业主的合法权益。二、原审判决对公共设施养护费金额（448598元）认定错误，应当采纳温州华明会计师事务所有限公司出具的华会专（2009）0074号审计报告中的审计结果，认定公共设施养护费为818429.68元。1、原审法院对未注明用于E、F幢的公共设施养护费全盘否定是错误的。华会专（2009）0074号审计报告对未注明用于E、F幢的公共设施养护费是按照E、F幢与A、B、C、D幢的面积比例来进行分摊的。这样的分摊方式是客观并符合会计准则的，而法院在没有理由的情况下对该部分费用全盘否定，显然与事实不符，难以令人信服。2、原审法院认为审计报告中的垃圾清运费、培训费、垃圾筒及清洁养护工的薪资费用不合理是没有依据的。审计报告中的垃圾清运费、培训费、垃圾筒、清洁养护工的薪资等费用是因为养护公共设施而发生的，审计报告认定这些费用属于公共设施养护支出是真实、合理的。原审法院在没有依据的情况下，主观认为这些费用属于“公共性卫生、保安服务及日常管理服务”有失偏颇。综上，原审法院对公共设施养护和公摊水电费部分事实认定错误，理当撤销并依法改判。故请求：一、撤销（2010）温瓯民初字第18号民事判决中对公共设施养护和公摊水电费部分的判决并依法改判，判令被上诉人向上诉人立即支付公共设施养护费306.6元、公摊水电费1619.2元及违约金（按每日3‰，从原起诉之日起计算至实际履行之日止）。二、本案一审、二审诉讼费用由对方当事人承担。伊娜上诉称，一、原审判决上诉人欠被上诉人水费140元的事实认定错误。原审认为，原告提供的水费清单真实地反映了被告的用水情况…原告已替被告向温州市瓯海区梧田街道自来水厂代交水费至2008年4月，故被告应将上述期间的水费欠费交给原告。上诉人认为：（1）被上诉人提供的自来水厂“证明”、“用水情况查询清单”及“年总水表抄度清单”不能证明被上诉人替上诉人代交水费的事实，也不能证明上诉人用水的情况；“年总水表抄度清单”为被上诉人自制表格，没有经上诉人确认水表的吨数及140元的真实性，其表格内容均不真实；（2）根据上诉人提供的水费缴费收据，上诉人并没有欠水费，被上诉人也没有提供上诉人拖欠水费的事实和依据；（3）水费是由物业公司代收代缴，作为小区的业主已履行了交付水费的义务，被上诉人若认为上诉人欠其水费，应向惠中物业追偿，与上诉人无关。二、原审判决确认被上诉人2005年1月至2008年4月间，为用于E、F幢公共设施养护，并已实际支出累计金额为448598元。上诉人认为没有依据。被上诉人自行委托温州华明会计师事务所（下称会计所）对E、F幢公共设施养护进行审计，会计所仅凭被上诉人提供的自制表格数据、与他人的承包合同、清洁养护人员薪资表等其他复印件进行审计，没有对被上诉人提供资料的真实性进行核实，不能证明用于E、F幢或不应列入公共设施养护范围。有原始发票的但又不能证明系哪幢楼的支出。而原审判决被上诉人“已实际支出累计金额为448598元”没有依据。作为小区业主有权知道被上诉人使用业主的预付款用于何处的真实来源。根据双方签订的合约约定，公共设施养护费按建筑面积每平方米6元／年预收，年终按实际发生额分摊结算。被答辩人已预收了上诉人的公共设施养护费，但并没有提供年终按实际发生额结算的依据。上诉人认为，会计所的报告书不能证明被上诉人已为小区实际支出了公共设施养护费448598元。综上，请二审法院依法撤销原审对上诉人支付被上诉人水费140元、公共设施养护费167元部分的判决或发回重审。经审理查明，本院根据当事人陈述以及原判认定的证据，对原判认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题如下：一、原判对公用水电费部分的认定是否合理；二、原审认定温州天乙物业管理有限公司在2005年1月至2008年4月期间为站南商城E、F幢公共设施养护费用支出为448598元是否得当。三、原审判决上诉人伊娜支付温州天乙物业管理有限公司水费140元是否正确。关于焦点一，上诉人温州天乙物业管理有限公司为了证明业主应承担的公共水电费等事实，在一审中提供了自行制作的E、F幢公共水电费分摊表和《用电量清单》，经审查，均属于上诉人温州天乙物业管理有限公司自行制作的证据材料，既未经过站南商城小区业主代表的确认，亦无其他证据予以佐证，况且也无法确认是否属于原始证据，故原判在本案中不予认定，是符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款以及第65条之规定的。因此，上诉人温州天乙物业管理有限公司主张的公用水电费，由于证据尚不足，本案不予支持。另，由于上诉人温州天乙物业管理有限公司在提供物业服务期间，未经业主同意擅自将E、F幢的公共用电供予其他单位作为日常办公使用，故审计报告关于公共电费的审计结果也不能真实地反映E、F幢公共用电的实际费用。现上诉人温州天乙物业管理有限公司称自己没有向其他单位供电，与事实不符，本院不予采纳。关于焦点二，原审根据上诉人温州天乙物业管理有限公司所提供的证据材料并结合审计报告内容和附表的数据剔除不合理的费用，经计算后确认2005年1月至2008年4月期间其为E、F幢公共设施养护费已实际支出的累计费用为448598元，经二审审查，原判认定的数额是合法有据的。由于上诉人温州天乙物业管理有限公司对站南商城小区提供物业服务还包括A、B、C、D幢等业主，故原判予以剔除相关不合理的费用，并无不当。对有关属于清洁养护工薪金支出部分，由于已包括在物业服务费的开支之列，原判不再由E、F幢业主分摊，也无不当。因此，上诉人主张应认定公共设施养护费为818429.68元，理由不充分，本院不予采纳。上诉人伊娜称公共设施养护费不应认定，理由也不足，本院不予采纳。关于焦点三，因为上诉人温州天乙物业管理有限公司已经为上诉人伊娜缴纳水费至2008年4月，原审判决伊娜应支付温州天乙物业管理有限公司水费140元，是正确的。现上诉人伊娜以该笔水费已经交给新的物业公司（即惠中物业管理有限公司）等等为由主张不需向温州天乙物业管理有限公司支付水费140元，其理由不足，本院不予采纳。上诉人的其余上诉理由也不能成立，本院不予采纳。综上，原判正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担40元，上诉人伊娜负担10元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 张 毅审 判 员 陈肖俭代理审判员 厉 伟二〇一〇年七月二十二日书 记 员 姜 益 百度搜索“”