（2010）浙温民终字第814号
裁判日期: 2010-07-20
公开日期: 2014-06-16
案件名称
郑美香、郑贤叠与邵定东、李小绿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑美香,郑贤叠,邵定东,李小绿,邵定秋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第814号上诉人（原审原告）郑美香。上诉人（原审原告）郑贤叠。上述两上诉人的共同委托代理人周木松。上述两上诉人的共同委托代理人徐小雷。被上诉人（原审被告）邵定东。被上诉人（原审被告）李小绿。上述两被上诉人的共同委托代理人王学满。被上诉人（原审第三人）邵定秋。上诉人郑美香、郑贤叠因房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2010）温瑞民初字第2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，坐落于瑞安市仙降镇新河村路边套房402室、601室系以第三人邵定秋名义审批宅基地后所建，建筑面积各为149.75平方米，现第三人已办理产权登记手续，经原审法院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司价值评估，402室、601室价值分别为344000元、285000元。被告邵定东系第三人的胞弟，被告邵定东、李小绿系夫妻关系。2007年4月30日，原告郑美香、郑贤叠经介绍所介绍与两被告签订一份《房地产买卖合同》，约定：两原告向两被告购买以第三人名字审批所建的坐落于仙降镇新河村路边坐西朝东北侧第四层、南侧第六层建筑面积约290平方米左右的房屋，即上述诉争两套房屋，价款318000元，当日给付定金80000元，押20000元等产权证办好后付清，余款半个月内全部付清。被告邵定东在合同上签上第三人邵定秋的名字。合同签订后，原告当日支付6万元定金，于2007年5月15日又支付购房款238000元。嗣后，被告一直未将房屋交付原告使用，原告催促未果，诉至原审法院。原判认为，诉争房屋系第三人名义审批宅基地后建造，第三人应享有处分权。但被告将该房屋出卖给原告，并在合同上签上第三人名字，现第三人不予以追认，原告也主张被告处分行为为无权处分，故原、被告签订的合同无效。两被告应向两原告返还价款，并赔偿两原告的经济损失。被告擅自出卖诉争房屋时称第三人已同意，原告在对方已披露第三人为实际审批用地人且第三人未到场的情况下，仍与被告签订合同，双方对导致合同无效各负相应的过错责任。关于原告的损失，两原告因购买被告的房屋而可能丧失了其他交易机会，考虑到诉争房屋所使用土地的农村宅基地性质以及农村房屋政策限制交易等因素，原告主张以该房屋的评估价作为确定其损失的依据酌情予以支持，两被告酌情向两原告赔偿经济损失102000元。原告超过该数额的请求不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决如下：一、被告邵定东、李小绿于判决生效后三日内向原告郑美香、郑贤叠返还购房价款298000元。二、被告邵定东、李小绿于判决生效后三日内赔偿原告郑美香、郑贤叠经济损失102000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院受理费6070元，由原告郑美香、郑贤叠负担2083元，由被告邵定东、李小绿负担3987元；鉴定费2200元，由被告邵定东、李小绿负担。宣判后，郑美香、郑贤叠不服，提起上诉称，涉诉房屋的宅基地以第三人名义审批，被上诉人未经得第三人同意，称其自己出资建造，并在房屋介绍所挂牌出卖，在买卖合同上代签第三人的姓名，因此，导致合同无效，上诉人没有过错过错责任在于被上诉人。因合同无效，被上诉人应承担全部责任，赔偿既得利益损失311000元，原判由无过错的上诉人承担主要责任错误。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人邵定东、李小绿答辩称，上诉人明知涉诉房屋系第三人所有，集体土地使用权无法办理过户手续，在第三人没有到场签名确认的情况下购买房屋，事后又没有得到第三人的追认，故过错责任在上诉人。上诉人的损失最多只有利息损失，上诉人称经济损失为311000元，缺乏依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人邵定秋未作陈述。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，《房地产买卖合同》出卖人栏已载明“邵定东、李小绿、原批文邵定秋”，可见出卖人应包括邵定东、李小绿、邵定秋三个人，上诉人和被上诉人均应当知道买卖涉诉房屋需经邵定秋同意。但《房地产买卖合同》未经邵定秋签名，邵定秋事后也没有向上诉人或被上诉人追认，原判根据上诉人关于合同无效的主张，确认诉争买卖合同无效，并无不当。鉴于上诉人和被上诉人均明知买卖涉诉房屋应经得邵定秋同意，而未经其同意擅自签订买卖合同，双方均有过错，上诉人主张其没有过错，本院不予采纳。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效应承担缔约过失责任，而非合同有效的违约责任。上诉人主张赔偿损失311000元，缺乏依据，本院不予支持。原判根据双方的过错程度，酌情确定赔偿额为102000元，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判正确，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4435元，由郑美香、郑贤叠负担。本判决为终审判决。审判长 马永利审判员 刘宏杰审判员 杨宗波二〇一〇年七月二十日书记员 詹旭初 关注公众号“”