（2010）嘉善民初字第921号
裁判日期: 2010-07-20
公开日期: 2015-01-27
案件名称
施端与嘉善亭桥女人房屋置换有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施端,嘉善亭桥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2010）嘉善民初字第921号原告：施端。委托代理人：刘朝军。被告：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司。法定代表人：史东波。委托代理人：颜伟新。原告施端与被告嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称亭桥公司）承租人优先购买权纠纷一案，本院于2010年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月8日公开进行了审理。原告委托代理人刘朝军、被告委托代理人颜伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施端起诉称，原告于2002年10月17日与案外人嘉善苏嘉房地产开发公司（下称苏嘉公司）签订租赁合同一份。合同约定，原告租赁苏嘉公司名下位于嘉善县亭桥南路的亭桥阳光名邸258-282号商铺，租期自2002年11月30日至2007年11月30日。2006年6月25日，原告租赁苏嘉公司亭桥阳光名邸254-256号商铺，租期自2006年6月25日至2007年6月24日；同年的7月18日租赁苏嘉公司阳光名邸2、4号商铺，租期自2006年7月18日至2007年7月17日。在前述各租赁合同有效期内，即2007年2月7日苏嘉公司将其阳光名邸共计76套商铺全部出卖给被告，被告亦分别办理了产权过户手续。现租赁合同的出租方即为被告，被告继承了该各租赁合同所约定和法定的权利、义务。但是被告未能遵守法定的义务。原告在2008年4月28日始得知，被告分别于2007年2月5日、2月8日、5月16日将原告所承租的266-268号、270-272号、258-260号商铺在未尽到事先告知义务的情形下出卖给他人。其行为已构成对原告合法权益的侵害。综上，原告认为，原、被告之间的租赁合同依法有效，原告的优先权应依法得到保护。现被告在租赁期限内出卖租赁商铺未履行事先告知义务侵害了原告的利益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、确认被告侵害了原告的优先购买权；2、判令被告赔偿损失变更为人民币6553226元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告施端为其主张，向法院提供了下列证据：1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件各一份。证明：原、被告的诉讼主体资格。2、房屋买卖协议、补充协议复印件各一份。证明：被告取得涉案商铺的产权，成为涉案商铺出租人的事实。3、房屋转让协议复印件。证明：被告已将涉案房屋出卖给案外人盛华成、盛泉、吴毓、陈卫芳、张立军的事实。4、商铺租赁合同复印件一份。证明：原被告的租赁关系合法成立且有效，原告为涉案商铺的合法承租人。5、第三人参加诉讼申请书及邮寄单复印件各一份。证明：原告得知其优先购买权受到侵害后，第一时间为自己主张合法权益的事实。6、涉案房屋登记信息复印件一份。证明：被告出卖部分涉案房屋的事实。被告亭桥公司答辩称，1、亭桥公司已经在出卖之前的合理期限向原告履行承租人优先购买权的告知义务。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”原告在2007年5月30日开始向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，案由为房屋优先购买权纠纷，被告为苏嘉公司，第三人为亭桥公司。在该（2007）嘉民一初字第16号生效民事判决书第9页第二段法院已经确认以下事实：“……同月27日（注：指2007年4月27日），亭桥公司向各承租人发出《告知书》，告知之前签订的《房屋租赁合同》继续履行至合同期满，租赁期限、租金等权利义务不变。同时告知，公司决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权，有购买意向的须在5月10日前联系签订购买协议，过期视为自愿放弃。”所以，亭桥公司已经尽到出租人的告知义务，不存在最高人民法院司法解释规定的“出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，”亭桥公司没有侵害原告的承租人优先购买权。2、原告施端从未向亭桥公司主张过承租房屋的优先购买权。从原告向苏嘉公司主张优先购买权开始，至法院判令租赁合同于2007年10月30日解除，至2008年9月20日原告向亭桥公司腾退租赁房屋，原告从未向亭桥公司主张过承租人的优先购买权，亭桥公司不得违反法律规定，强迫要求承租人施端与其进行交易。从张立军起诉亭桥公司买卖合同纠纷一案来看，2008年4月17日，张立军起诉后，因2008年5月30日施端诉苏嘉公司承租人优先购买权纠纷一案向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，而该案的审理结果与本案有直接关系，故本案依法中止审理。如果施端向亭桥公司主张优先购买权的话，同样会将张立军案件中止审理，优先审理施端的优先购买权纠纷案件，施端的优先购买权是能够实现的。综上，亭桥公司没有侵害施端的优先购买权，要求驳回施端的诉讼请求。被告亭桥公司对自己的主张向本院提出以下证据予以证明：1、（2007）嘉民一初字第16号民事判决书复印件一份（出示原件，与原件核对无异，原件已退回）。证明：2007年4月27日，被告向各承租人发出《告知书》告知，公司决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权。但原告一直没有向被告主张过。因此，不存在原告所说的“未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权”情形。对该事实本案原告也予以承认。2、（2008）善民一初字第988号民事判决书复印件一份（出示原件，与原件核对无异，原件已退回）。证明：该案曾因优先权诉讼而中止审理，如果原告主张优先权的话同样可以优先审理，但是原告没有主张优先权。上述证据经庭审，对原、被告所举的证据依法予以质证、认证后，本院认为：被告对原告提供的证据1、5、6的真实性无异议且证据证明的事实客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对原告提供的证据2、3、4，被告认为原告提供的是复印件，应当以生效的判决书一起举证才能相互印证。而庭审中被告向本院提供了相关的生效的判决书，故本院予以确认。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议、且证据证明的事实客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院根据当事人的陈述及确认的证据，认定事实如下：原告于2002年10月17日与苏嘉公司签订租赁合同一份。合同约定，原告租赁苏嘉公司名下位于嘉善县亭桥南路的亭桥阳光名邸258-282号商铺，租期自2002年11月30日至2007年11月30日。并对纠纷解决方法作了约定：或向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁或向当地人民法院起诉。2006年6月25日，原告租赁苏嘉公司亭桥阳光名邸254-256号商铺，租期自2006年6月25日至2007年6月24日；并对纠纷解决方法作了约定：双方均可向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁。同年的7月18日租赁苏嘉公司阳光名邸2、4号商铺，租期自2006年7月18日至2007年7月17日，并对纠纷解决方法作了约定：双方均可向嘉兴市仲裁委员会申请仲裁。在前述各租赁合同有效期内，即2007年2月7日苏嘉公司将其阳光名邸共计76套商铺全部出卖给被告，被告亦分别办理了产权过户手续。在此期间，被告未尽到事先告知原告的情形下，于2007年2月5日将被告承租的266-268号商铺与盛华成、盛泉、吴毓签订房产转让协议、于2007年2月8日将被告承租的270-272号商铺与陈卫芳签订房产转让协议。2007年4月24日苏嘉公司发给了承租人告知书，告知内容：“亭桥阳光名邸沿街商铺共76套作为交易整体，已由原产权人苏嘉公司一并转让给新产权人亭桥公司各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期限、租金等权利义务不变，仍按照原合同约定与亭桥公司继续直至租赁到期；本告知书日期后，各承租人的下一笔租金请按时交纳给亭桥公司；若各承租人有提前退租、续租或购买租赁房屋意向的，也请与亭桥公司接洽协商”。2007年4月27日，亭桥公司向各承租人发出《告知书》，告知之前签订的《房屋租赁合同》继续履行至合同期满，租赁期限、租金等权利义务不变。同时告知，公司决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权，有购买意向的须在5月10日前联系签订购买协议，过期视为自愿放弃。”2007年5月16日，被告将其原告所承租的258-260号商铺与张立军签订房产转让协议。原告认为苏嘉公司将亭桥阳光名邸沿街商铺共76套整体转让给亭桥公司，其中亭桥阳光名邸亭桥南路258一282号共5个商铺原告享有优先购买权，并于2007年5月31日向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，该院于2007年9月18日作出（2007）嘉民一初字第16号民事判决书：驳回被告的诉讼请求。被告不服，于2007年9月7日向浙江省高级人民法院提起上诉，该院于2008年3月17日作出（2007）浙民一终字第364号民事判决书：驳回被告上诉，维持原判。2008年5月15日，原告为自己主张合法权益邮寄给本院第三人参加诉讼申请书三份，要求本院确认被告与盛华成、盛泉、吴毓、陈卫芳、张立军签订266-268号商铺、270-272号商铺及258-260号商铺的房屋买卖合同无效。我院不予准许。原告认为，被告在租赁期限内出卖原告租赁的266-268号、270-272号、258-260号商铺未履行事先告知义务侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。另查明：被告与盛华成、盛泉、吴毓、陈卫芳所签订266-268号商铺、270-272号商铺的房产转让协议没有交易成功；被告与张立军签订258-260号商铺房产转让协议在2010年3月25日办理了产权过户手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1．承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。2．出租人有出卖租赁房屋的意思表示。3．承租人在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。施端与苏嘉公司签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。亭桥公司取得租赁商铺的所有权后，租赁合同尚未到期，根据“买卖不破租赁”之法律原则，亭桥公司代替苏嘉公司成为租赁合同的出租人，继受租赁合同项下相关权利、义务。当出租人出卖施端承租的房屋时，施端在同等条件下享有优先购买权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院在《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告施端既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需要证明的事实包括：1．双方之间存在着合法有效的租赁关系；2．出租人出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人；3、承租人在通知的有效期内主张过承租房屋的优先购买权。纵观施端提交的证据，只能证明亭桥公司在通知之前有出卖施端承租的266-268号商铺、270-272号商铺的行为，却不能证明亭桥公司已将该房屋出售。在通知的有效期未过时，其承租266-268号商铺、270-272号商铺的所有权并未发生转移，施端仍然可以行使该房屋的优先购买权，但是施端没有提供在通知的有效期内表示愿意购买该房屋的相关证据。亭桥公司与张立军在通知的有效期满后签订258-260号商铺房产转让协议，施端也未提供在通知的有效期内表示愿意购买该房屋的相关证据。故原告要求确认被告侵害了其优先购买权的诉讼，缺乏事实依据，其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告施端的诉讼请求。本案受理费57673元（已预交），由原告施端负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 范爱民审 判 员 洪 亮代理审判员 计丽明二〇一〇年七月二十日书 记 员 陈 琦 搜索“”