（2010）深中法民二终字第1451号
裁判日期: 2010-07-20
公开日期: 2015-12-25
案件名称
上诉人冯某某与被上诉人深圳市某甲房地产企业发展有限公司、原审第三人石某某、郭某某居间合同纠纷一案民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯某某,深圳市某甲房地产企业发展有限公司,石某某,郭某某
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）深中法民二终字第1451号上诉人（原审被告）：冯某某。委托代理人：刘某某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市某甲房地产企业发展有限公司。法定代表人：杜某，该公司总经理。委托代理人：周某，该公司职员。委托代理人：孔某，该公司职员。原审第三人：石某某，男，汉族，户籍住址：深圳市宝安区某楼盘24A24B，身份证号码：4202021956********。原审第三人：郭某某，女，汉族，户籍住址：深圳市宝安区某楼盘24A24B，身份证号码：4202021957********。上诉人冯某某因与被上诉人深圳市某甲房地产企业发展有限公司（以下简称某甲公司）、原审第三人石某某、郭某某居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的（2010）深宝法民二初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人石某某、郭某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：某甲公司是一家主要从事房地产经纪、代理及信息咨询业务的公司。2009年8月8日，冯某某与某甲公司签订《委托协议》，约定冯某某委托某甲公司出售深圳市宝安区某楼盘3栋E座16C房产。同日，冯某某（卖方）与石某某（买方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将其上述房产转让给买方，转让价格为211万元。双方在合同”特别备注”中约定”买方支付购房贷款人民币壹佰玖拾万（￥1900000元）由中介方负责办理”。同日，冯某某（承诺人）与某甲公司（经纪方）签订《佣金及必要费用支付承诺书》，内容为”经纪方提供居间服务，已促成承诺人与买方石某某签订《房产买卖合同》，承诺人承诺以房产转让价211万元计算经纪方的佣金及必要费用，佣金为人民币59381元，必要费用为佣金的20%，交易完成后，必要费用可抵扣佣金。必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。”同日，冯某某与石某某在某甲公司出具的《风险告知书》中签字确认，该告知书主要内容为”（一）在该物业交易过程中，一切谈判中的理解、声称、承诺等意思表示均以书面为准，非我公司书面意思表示我公司将不予认可。（二）我公司任何职员以我公司名义收取或代为收取的一切费用的收款收据均以盖有我公司公章或财务章为有效，其他任何收款收据我公司一概不予认可。……”2009年8月27日，冯某某（卖方）与石某某、郭某某（买方）签订《房产买卖合同之补充协议书》，内容：”现深圳宝安区某楼盘3栋E座16C房产，因贷款首期不够，故买方石某某、郭某某补贴人民币肆万元整（￥40000元）放入银行做首期监管，此款在卖方冯某某收到首期款人民币贰拾伍万元（￥250000元）时卖方在2日内退还买方。另买方购房时所交的人民币贰拾壹万元（￥210000元）购房定金现全部监管在客户贷款的工商银行。”2009年9月11日，冯某某向某甲公司出具《延期支付佣金承诺书》，内容为”现某甲地产于2009年8月8日促成我方与买方石某某、郭某某签订关于买卖坐落于深圳市宝安某楼盘3栋E座16C单位房产的《房产买卖合同》，并签订《佣金及必要费用支付承诺书》，依据约定我方应于过户前支付佣金共计人民币五万玖仟叁佰捌拾壹元整（￥59381），现因我方原因在过户前只能支付佣金人民币肆仟元（￥4000元），其剩余的佣金人民币五万五仟叁佰捌拾壹元（￥55381元）本人承诺在收到买方在工行的贷款2日内支付该笔佣金。否则愿意以佣金总额万分之五按日计算延迟付款违约金。”某甲公司业务员熊江健在该承诺书上注明”业主实收2020000.00元，其他多出费用由中介方支付。”2009年9月25日，涉案房产由冯某某过户至郭某某名下。其后，某甲公司向冯某某催讨佣金未果，遂诉至该院。请求判令冯某某向其支付佣金59381元及利息损失（自2009年9月11日起至佣金清偿之日止，暂计至立案之日为632.61元），并承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案为居间合同纠纷。某甲公司作为居间人，促成冯某某与石某某订立房产买卖合同，某甲公司与冯某某之间存在合法有效的居间合同关系，双方应当依照合同约定履行各自的义务。涉案房产买卖合同已履行完毕，冯某某未依约支付某甲公司相应的居间费用，其行为已构成违约，应承担继续履行即偿付佣金及赔偿利息损失等民事责任。某甲公司的诉请于法有据，该院予以支持。冯某某以某甲公司未履行办理银行贷款190万元的义务为由，主张居间合同已经终结，故冯某某无需支付某甲公司佣金。但无论是向银行贷款买房或者赎楼，应是买方或者卖方的义务，某甲公司作为居间人，只有协助义务。尽管冯某某与石某某在签订的买卖合同中约定由中介方办理贷款手续，但该约定并未得到某甲公司的确认。因此，冯某某该抗辩理由缺乏事实与法律依据，该院不予采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、冯某某于该判决生效后三日内偿付某甲公司佣金59381元；二、冯某某于该判决生效后三日内偿付某甲公司利息（以59381元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2009年9月11日起计至佣金清偿之日止）。如果冯某某未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，保全费620元，两项合计为1270元，由冯某某负担。冯某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院查明事实错误，其依据错误的事实所作出的判决也是错误的。第一，某甲公司没有履行居间人的义务，根据房产买卖合同和委托合同的规定，某甲公司的义务主要有两项：一是找买家，二是负责到工商银行贷好190万的按揭贷款。某甲公司找到了买家，但是没有给买卖双方到工商银行贷好款，最终导致双方的买卖行为无法继续下去。第二，因某甲公司的过错，双方的居间关系已于2009年11月16日已终结，双方的权利义务关系已完毕，冯某某无需支付佣金59000元。该点事实已经得到某甲公司的经理和经办人熊某某的书面确认。第三。双方的居间行为完毕后，冯某某通过自己的努力，在中国建设银行办好了贷款手续，最终才促使冯某某与石某某之间的买卖合同履行完毕，但这与某甲公司无关。为此请求撤销深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民二初字第107号民事判决书，判令驳回某甲公司的全部诉讼请求。某甲公司答辩称：一、根据委托协议的约定，某甲公司的义务就是联系客户并签订涉案房产的买卖合同，促成双方交易成功，即有权收佣。就冯某某在一审中提供的证据《延期支付佣金承诺书》及一审中冯某某与石某某在一审的庭审中也证实某甲公司确实提供了居间房屋，且房屋买卖也交易成功。二、冯某某强调的双方居间合同关系的终结，仅为冯某某片面之词，某甲公司从未与其签订过任何解除合同的协议。也没有所谓的”某甲公司的经理”书面确认，这仅是冯某某在接受了居间服务后逃避支付佣金的狡辩。根据《合同法》第426条的规定，冯某某理应依据《佣金及必要费用支付承诺书》支付某甲公司劳动所得及佣金59381元及利息。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：冯某某与某甲公司签订的《房屋出售委托协议》、《佣金及必要费用支付承诺书》及《延期支付佣金承诺书》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，双方之间存在合法有效的居间合同关系。居间合同关系中，居间人的主要合同义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，委托人的主要合同义务是向居间人支付报酬。本案中，某甲公司接受出售涉案房屋的委托后，及时为冯某某联系买方，并促成买卖双方达成房屋买卖合同，涉案房产也已于2009年9月25日过户到买方名下，某甲公司已经按照约定履行了合同义务，并不存在违约行为。冯某某未按合同约定支付报酬，构成违约，应当承担违约责任。某甲公司请求支付佣金59381元及利息损失，于法有据，应予支持。冯某某上诉主张其无须支付报酬的理由有二：一是某甲公司没有按约定为买方办理购房贷款，构成违约；二是双方之间的居间合同已经提前终止。从本院查明的事实来看，由某甲公司负责办理购房贷款系冯某某与买方石某某之间的约定，并未得到某甲公司的确认，某甲公司并没有为买方负责办理购房贷款的合同义务。一般情况下，在房产买卖交易中，向银行贷款的主体应是买方，中介公司会协助买方办理银行贷款业务，在本案中，冯某某是卖房方，在各方履行合同过程中，因房屋贷款有问题致交易暂停，并没有损害冯某某的利益，最终买卖交易已达成，冯某某的合同目的已实现，冯某某以此主张某甲公司违约，没有事实和法律依据。冯某某主张居间合同已经提前终止的证据是一份收条，某甲公司对该份收条的真实性和关联性并不认可，从该份收条的内容来看，即使该份收条是某甲公司向冯某某出具的，也只是表示因房屋贷款有问题，交易暂停，退回冯某某佣金4000元，并没有表示在交易恢复后不再收取冯某某的佣金，更没有解除居间合同的意思表示。冯某某以此主张双方之间的居间合同已经终止，缺乏事实和法律依据。综上，冯某某的上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由冯某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 连 昆审 判 员 许 绿 叶代理审判员 吴 心 斌二〇一〇年七月二十日书 记 员 路德虎（兼） 微信公众号“”