（2010）甬仑民初字第1122号
裁判日期: 2010-07-19
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁波经济技术开发区××物业管理有限公司与郑某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波经济技术开发区××物业管理有限公司,郑某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第1122号原告：宁波经济技术开发区××物业管理有限公司（组织机构代码：25643084-8），住所地宁波开发区环球××大厦××楼。法定代表人：蒋某某。委托代理人（特别授权代理）：陈某某。委托代理人（特别授权代理）：胡某某。被告：郑某某。委托代理人（特别授权代理）：汤某某。原告宁波经济技术���发区××物业管理有限公司（以下简称佳佳××公司）与被告郑某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱奭慈独任审判，于2010年6月29日公开开庭进行了审理。原告佳佳××公司的委托代理人陈某某、胡某某，被告郑某某及其委托代理人汤某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳佳××公司诉称，2003年7月7日，原告受宁某太平洋土地建设有限公某委托对北仑九峰小区进行物业管理，并签订初期物业管理委托合同，约定了双方的权利义务。该小区业主委员会成立后，未能就续签物业委托合同事宜与原告达成共识，原告于2008年2月29日退出该小区的物业管理。被告系九峰小区16幢401室住房某某，房屋��积130.31平方米。因被告一直未付2006年8月至2008年2月的物业管某某合服务费，现原告诉至本院，要求被告立即支付尚欠的物业管某某合服务费619元。为证实上述诉称的事实，原告向本院提供如下证据：1、公某变更情况登记表一份，用以证明原告公某名称变更情况；2、初期物业管理委托合同、北仑区房地产管理处证明各一份，用以证明原告自九峰小区交付之日至2008年2月29日一直对该小区进行物业管理的事实；3、宁某市北仑区物价局仑价（2005）80号文件及北仑区人民政府办公室仑政办（2007）137号文件各一份，用以证明九峰该小区多层住宅的物业管某某合服务费为0.25元／平方米／月；4、北仑区房地产转让、登记申请书一份，用以证明被告系九峰小区16幢401室住房某某，房屋面积130.31平方米；5、催费通知书、法律事务函、北仑新城物业管理有限公某证明各一份，用以证明原告向欠费某某催讨物业费的事实；6、物业费发票若干，证明该小区部分业主在接到原告的催费通知后主动交纳物业费的事实，从而印证原告在2008年10、11月向欠费某某进行催讨的事实；7、九峰小区四个业委会出具的收条二份，用以证明原告于2008年2月29日退出该小区的物业管理，但直到2008年11月才办理相关移交手续，故原告起诉并未超过诉讼时效；8、凤凰社区环境卫生监督检查表一份，用以证明2006年经社区居委会考核，原告管理的各项指标均达80分以上，原告已经履行合同义务；9、发票、报支某、申请报告各一份，用以证明原告在��事物业管理活动中向业主委员会申请购买材料、报销的事实，说明小区业主委员会成立后，原告并未强行管理；10、宁某市北仑区建设局仑建（2007）53号文件一份，用以证明若业主委员会决定不再续签合同的，应当书面通知物业公某并告知街道办事处和居民委员会，但小区业主委员会成立后一直未通知原告。被告郑某某辩称，原告与宁某太平洋土地建设有限公某签订的初期物业管理委托合同约定管理期限为2003年6月30日至小区业主委员会成立之日，被告所在小区2006年12月成某某主委员会，由于原告在管理小区期间，门卫无人看管，小区业主财产被盗时有发生，2007年7月10日，本人及邻居家中就被盗，造成经济损失50000余元，小区卫生长期无人打扫，道路��塞，管理混乱，脏乱差局面长期得不到改变，引起小区业主强烈不满。为此九峰小区四家业主委员会一致决定不再与原告续签物业服务合同，但原告拒绝移交相关资料，继续强行对小区进行物业管理，直至2008年2月退出。在此期间，原告未与小区业主委员会签订物业管理委托合同，双方不存在委托合同关系，原告无权收取费用。另外，原告在2008年2月退出小区的管理后，从未以任何形式向被告催讨所欠物业费，现原告起诉已经超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告郑某某向本院提供的证据有：1、北仑区公安分局霞浦派出所出具的证明一份，用以证明被告家中被盗的事实；2、九峰小区四家业主委员会共同出具的证明二份，用以证明原告在小区业主委员会成立后拒绝办理移交和退出手续，继续强行对小区实施管理，原告退出管理后未以任何形式向业主催讨物业费。经原告申请，本院向宁某市北仑新城物业管理有限公某法定代表人贺某某制作调查笔录一份，经质证双方均无异议。经庭审质证，被告对原告提供证据1、3、4的真实性无异议，本院予以认定。原告提供证据2，被告对真实性无异议，但认为北仑区房管处无权出具相关证明，本院认为，该证明所载内容与双方当事人陈述一致，且被告对其真实性无异议，本院予以认定。原告提供证据8，被告认为无衡量标准，不能证明原告主张事实，本院认为，该证据并非反映小区长期的全面情况，不予认定。原告提供证据5，被告对真实性不予认可，原告提供证据6，被告认为真实性无法确定，且其他业主自行交费并不能证明原告催讨的事实，故与本案无关联性，原告提供证据7，被告称对该事实不知情，经本院向宁某市北仑新城物业管理有限公某法定代表人贺某某调查核实，原告在2008年10、11月间确实向欠费某某催讨相某某用，且原告提供证据6亦能证明部分欠费某某在原告催讨后主动支付了物业费，上述证据能够相互印证，证明原告曾在2008年10、11月向欠费某某催讨物业费的事实，对上述证据，本院予以认定。原告提供证据9，被告对真实性无异议，但认为小区业主委员会主任的签字只是其个人行为，并不能代表业主委员会意见，无法证明业主委员会同意原告继续对小区进行物业管理，本院认为，原��在进行物业管理活动中向业主委员会申请购买材料、报销，由业主委员会主任审核签字，系其履行职务行为，对该证据予以认定。原告提供证据10，被告对真实性无异议，本院予以认定。被告提供证据1，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性，因在本案中被告未就其财产损失向原告主张权利，故该证据与本案无关联性，本院不予认定。被告提供证据2，原告认为业主委员会与业主存在利害关系，对其证明不应予以采信，本院认为，业主委员会与业主间存在利害关系，且证明内容与本院调查事实相悖，对该证据不予认定。综上，本院认定以下事实：2003年7月7日，宁某佳佳物业管理有限公某（2007年12月20日变更为宁波经济技术开发区××物业管理有限���司）与宁某太平洋土地建设有限公某签订初期物业管理委托合同一份，约定由原告对北仑九峰小区（原太平洋新城）进行物业管理，委托期限从2003年6月15日起至小区业主委员会成立之日止。2006年11月，小区业主委员会成立后，未能就续签物业委托合同事宜与原告达成共识，原告于2008年2月29日退出小区的物业管理，期间一直由原告对小区进行物业管理。根据北仑区物价局仑价（2005）80号文件规定，该小区多层住宅的物业管某某合服务费为0.25元／平方米／月。被告系九峰小区16幢401室住房某某，房屋面积130.31平方米，一直未付2006年8月至2008年2月的物业管某某合服务619元。2008年10、11月，原告以多种形式向小区欠费某某催讨物业费，但被告拒绝支付，为��原告诉来本院。本院认为，原告与宁某太平洋土地建设有限公某签订的初期物业管理委托合同合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力。小区业主委员会成立后，虽未与原告续签物业服务合同，但一直由原告对该小区提供相关物业服务，业主委员会也未通知要求原告退出小区管理，可视为其接受原告提供的服务，故双方之间的合同依法成立。原告在提供物业服务后，被告理应支付相关服务费用。原告诉请，本院予以支持。被告称原告在小区业主委员会成立后至其退出管理期间，双方无合同关系，系原告强行提供服务的意见，本院不予采纳。诉讼时效因权利人主张权利而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，原告在退出小区物业管理后，曾于2008年10���11月向欠费某某催讨物业费，故原告起诉并未超过诉讼时效，被告称本案已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。被告称其家中财产被盗，不能成为其拒付物业费的理由，若确系原告责任造成被告财产损失，被告可另行主张。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告郑某某应于本判决生效后三日内支付原告宁波经济技术开发区××物业管理有限公司2006年8月至2008年2月的物业管某某合服务费619元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告郑某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁某市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁某市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁某市分行。如邮政汇款，收款人为宁某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。代理审判员 朱奭慈二〇���〇年七月十九日代书 记员 贝艳丽 更多数据：