（2010）浙绍民终字第837号
裁判日期: 2010-07-19
公开日期: 2014-10-23
案件名称
蔡永平与赵国永房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡永平,赵国永
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第837号上诉人（原审原告、反诉被告）蔡永平。委托代理人（特别授权）张礼均。被上诉人（原审被告、反诉原告）赵国永。委托代理人（特别授权）孟行。上诉人蔡永平因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第573号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人蔡永平的委托代理人张礼均、被上诉人赵国永及其委托代理人孟行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2007年4月8日，原、被告经协商后签订了一份房屋租赁合同，原告为承租方，被告为出租方。合同约定，被告将其所有的座落于本市暨阳街道五浦头村的楼房（系被告开办的诸暨城北国永螺帽厂的厂房）除一层外，二至五层及八间附属房、钢棚租赁给原告作为办厂的经营场所。房屋租赁期限为五年，即2007年4月15日至2012年4月14日止。租赁费用支付方式为签订合同时首付第一年租金125000元，剩下的租金平均分四年付清，即平均每年支付125000元。合同还对水电费的支付及其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了第一年租金，2008年6月23日支付了第二年的部分租金62500元。后因原告未能及时付清房租，双方为此产生矛盾，导致诉争。另查明，被告租赁给原告租赁物中的钢棚计面积602.4平方米，系未经相关部门依法批准建造的违章建筑物。原判认为，原、被告间于2007年4月8日所签订房屋租赁合同虽系双方当事人经协商后自愿实施的民事行为，但原告所承担的租赁物中的钢棚系未经相关部门依法批准的违章建筑，违反了法律的强制性规定，故租赁合同涉及该部分应属无效，其余应属有效。由于原告所承租的租赁物中的钢棚系未经相关部门依法批准的违章建筑，会导致承租方对租赁物限制使用的事实发生。原告租赁被告的房屋等建筑系用于办厂的经营场所，综合原告租赁被告的房屋等建筑物的用途，由于部分租赁物系违章建筑，并导致合同部分无效，势必为给原告生产上带来诸多限制，使原告无法实现订立租赁合同的全部目的，故原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，可予准许。但原告对于房屋租赁合同中有效部分的房屋租赁费应按约定支付，由于原、被告所签订的租赁合同中，原告所承租的租赁物中钢棚部分系无效合同，故其实际使用钢棚期间的占有使用费可参照约定的租金标准支付，对被告要求原告支付至2009年4月14日期间剩余的租金及使用费62500元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第二百二十六条、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款第（三）项之规定，判决：一、解除原、被告间于2007年4月8日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）赵国永房屋租金及使用费62500元，限判决生效后十日内付清；三、驳回被告（反诉原告）赵国永的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费4265元（含反诉受理费2900元），原告负担2900元，被告负担1365元。上诉人蔡永平不服一审判决，提出上诉称：原判决认定事实不清，判决结果错误，理由如下：一、上诉人向被上诉人租赁房屋、钢棚系用于开办公司生产球拍的经营场所，这一目的被上诉人亦知晓。当时被上诉人告知上诉人出租的钢棚及附属房手续正在补办当中，但至2008年6月还未能出具相应手续。上诉人向被上诉人提出解除合同，双方发生纠纷。后诸暨市国土资源局、诸暨市委办公室告知出租钢棚及附属房系违章建筑，因租赁物瑕疵，致上诉人合同目的不能实现，且因此遭受重大经济损失。经多次协商未果后，上诉人于2009年1月20日起诉要求解除租赁合同，一审法院判决解除租赁合同正确，但没有确定合同解除具体时间显属不当。上诉人向法院起诉要求解除合同，该合同解除日期应以法院立案受理日为准。二、上诉人实际使用租赁物至2008年6月，因被上诉人阻挠上诉人搬运设备，并强行扣留设备，致设备全部未搬运走，设备滞留在被上诉人违章建造的钢棚内，导致上诉人设备占用被上诉人钢棚的原因在于被上诉人，该责任应依法由被上诉人承担。且钢棚系违章建筑，被上诉人不能因违法而取得非法利益，并且上诉人实际房租付至2008年10月，即多付了四个月房租。一审法院判决上诉人再支付租金及使用费62500元明显错误。综上，请求撤销诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第573号民事判决书，查清事实后依法改判。被上诉人赵国永答辩称：一、双方当事人是在了解租赁物的情况下自愿签订租赁合同，不能以上诉人提起诉讼要解除租赁合同之日来确定合同的解除之日，应以法律文书生效日期为准。二、上诉人一直控制租赁物，至今还有设备在租赁物内，钥匙也在上诉人处，所以上诉人应承担合同解除前的租金及解除后对租赁物控制占有造成的损失，我方保留相应的权利。三、本案不存在阻挠上诉人搬离设备的行为，同时被上诉人也没有必要阻挠。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人蔡永平、被上诉人赵国永在二审中均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉理由和请求审查认为，因被上诉人赵国永租赁给上诉人蔡永平的钢棚系违章建筑，致合同部分无效，存在过错，并可能导致上诉人蔡永平无法实现合同目的，上诉人蔡永平据此请求解除租赁合同的诉讼请求于法有据，应予支持。鉴于上诉人蔡永平系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定主张解除合同，合同自通知到达对方时解除，即被上诉人赵国永于2009年2月4日收到起诉状副本为合同解除之日。原判判决解除双方当事人于2007年4月8日签订的房屋租赁合同并无不当，现上诉人蔡永平要求对解除日期予以明确，理由正当，故本院对该合同解除日期依法予以确认。对于上诉人蔡永平提出其受被上诉人赵国永阻挠无法搬迁故不能支付房租及使用费的上诉请求，因上诉人蔡永平未能提供被上诉人赵国永强行扣留上诉人蔡永平财物的有效证据加以证明，同时上诉人蔡永平也未能提供主动腾退归还租赁房屋给被上诉人赵国永的相关证据，故合同解除后上诉人蔡永平亦应向被上诉人赵国永支付相应房屋使用费，原判确认数额基本合理，本院对上诉人蔡永平的这一上诉请求不予支持。综上，原判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用1363元，由上诉人蔡永平负担。本判决为终审判决。审判长 单卫东审判员 楼晓东审判员 王安洁二〇一〇年七月十九日书记员 吴银萍 关注公众号“”