（2010）绍越民初字第2355号
裁判日期: 2010-07-15
公开日期: 2014-06-21
案件名称
绍兴浙凯物业管理有限公司与毛越祥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴浙凯物业管理有限公司,毛越祥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2010）绍越民初字第2355号原告绍兴浙凯物业管理有限公司。法定代表人魏宏霞。委托代理人（特别授权代理）郦海忠。被告毛越祥。原告绍兴浙凯物业管理有限公司与被告毛越祥物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理。依法由审判员吕小丽适用简易程序独任审判，于2009年7月1日公开开庭进行了审理。原告绍兴浙凯物业管理有限公司之委托代理人郦海忠、被告毛越祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴浙凯物业管理有限公司诉称：自2001年起，原告受滨江花园住宅小区开发商及滨江花园业主委员会的委托，对包括被告所购物业滨江花园中区4幢408室（建筑面积96.19平方米）在内的绍兴市越城区城南滨江花园住宅小区提供物业管理服务。但被告至今尚未支付2003年至2009年物业管理费1600.55元。现诉至法院，请求判令被告支付物业管理费1600.55元；本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告补充事实认为被告毛越祥已支付了2007年物业管理费218.60元，故变更诉讼请求为判令被告毛越祥支付物业管理服务费1431.42元并承担本案诉讼费。被告毛越祥辩称：原告所说的这些费用确实没有交，是因为原告物业服务不合格，被告不满意，且都通过书面形式向原告反映，原告没有改进，故被告被迫拒交物业费。主要情况如下：1、书面向原告反映管理东大门车辆安全，要求他们在北侧绿化带处放置提醒牌，不是放在大门口，但原告不予理睬。2、被告曾书面告知原告4幢108室住户用木材烧开水、烧煤炉，堆积大量木材，容易引起火灾，并污染环境，要求原告通知有关部门予以处理，但原告未予理睬。3、小区3、4幢的排水落水管年久失修，原告视而不见。4、小区车辆日益增多，原告视而不见，未进行合理管理，致车辆乱停，甚至停到绿化带上。5、原告划分车位不合理，致被告自己车辆停在4幢西首（被告自己车库门口）在七天内被转弯车辆二次擦碰。6、从2003年起至今，被告家的电子对讲门铃一直无法使用，进出楼梯经常呼叫308室住户。7、原告每年的收支明细账从未公布，要求全部公布上墙。综上，被告愿意按五折补交2003年至今的房子和车库物管费；楼道灯电费补贴费用原告实际只代收到2008年，只愿交纳2003年至2008年的；原告从未来维修过电子对讲门，故该维修费不付；2007年的房子和车库的物业费确实已经交过。原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、绍市计价（2002）39号文件1份、物业管理收费协议1份，证明经绍兴市物业主管部门批准滨江花园小区的物业收费等级为二级，并与开发单位签订物业管理收费协议。被告无异议。本院予以认定。2、滨江花园业主委员会通知2份，证明经业主委员会讨论自2006年起物业费按每平方米0.15元收费，及继续由原告代收楼道灯电费补贴、电子对讲门维修费。被告无异议，是有这些收费项目和标准。本院予以认定。3、商品房购销合同1份、2007年物业费收款收据1份，证明1999年7月12日被告购买了滨江花园小区房子一套（建筑面积96.19平方米）及车库一个，被告已经交纳了2007年物业费218.60元的事实。被告无异议。本院予以认定。4、物业管理委托合同2份，证明原告与滨江花园小区业主委员会分二次签订物业管理委托合同，期限共计自2004年12月5日至2010年12月4日，原告受托对滨江花园住宅小区提供物业管理服务。被告无异议。本院予以认定。5、申请证人孙某到庭所作证言1份，证明原告已经提供了物业服务合同规定的物业管理义务，物业费收取通知每年都在进行，并进行上门催收。被告认为证言基本上是事实，他确实来上门收过物业费，所有欠费也来催收过，但被告没有交过，被告还问证人向物业公司以书面形式反映过的问题，为何还没有解决。本院予以认定。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：6、照片6组共19张，要求证明被告答辩状中所说原告虽然提供了物管服务，但该服务不到位，经被告书面反映，仍未予以改进的具体问题。原告认为照片反映的问题都进行过解决，合理部分原告也在改进，有些是历史遗留问题，原告没有执法权，有些问题确实不能解决，故不能都算是原告的责任，需要逐步解决，这此都不能成为被告拒交管理费的理由。本院对证据本身予以确认。经审理查明：被告毛越祥系绍兴市越城区滨江花园中区4幢408室（建筑面积96.19平方米）业主。2002年1月25日，经绍兴市发展计划委员会批准，滨江花园住宅小区物业管理服务收费为二级，业主管理委员会未成立前综合服务费按规定下限收取。2002年1月28日，原告与开发单位绍兴浙凯房地产开发有限公司签订滨江花园小区物业管理收费协议，约定综合服务收费标准住宅建筑面积在75平方米至100平方米的为14元／月，机动车库为3元／月。滨江花园业主委员会成立后，该业主委员会和原告于2005年1月2日签订了滨江花园住宅小区物业管理委托合同，并在2007年12月5日续签合同，总委托期限为2004年12月5日起至2010年12月4日止。2006年3月10日，滨江花园业主委员会发出通知，内容为经讨论决定，2006年度物业服务费为每平方米0.15元，同意原告继续按照原标准代收楼道电子对讲门维修费20元／年每户、楼道灯电费补贴12元／年每户。原告实际代收楼道灯电费补贴至2008年。此后，原告只交纳了2007年度的物业服务费（包括车库）218.60元。原告曾多次催交，但被告认为原告服务不到位，拒交其他年度费用和代收费用，原告至今尚欠2003、2004、2005年前期物业服务费612元（14元／月×36个月＋车库3元／月×36个月）、2006年、2008年、2009年物业服务费627.42元（96.19M2×0.15元／M2×36个月＋车库3元／月×36个月），5年的楼道灯电费补贴60元，6年的电子对讲门维修费120元，共计1419.42元。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，被告所在小区的业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，且允许原告代收部分费用，故被告作为业主理应按照该合同约定向原告缴纳物业服务费和代收费用。虽然被告提供证据证明原告的物业管理服务存在一定的瑕疵，但物业管理服务针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意，且有些问题也不属于物业管理服务能够解决的范围（如小区车位难以满足停放需求等），而物业管理服务需要经费保障其正常运作，业主以不满意为由拒交物业服务费，只能使物业管理服务恶化。当然，原告也要多听取业主意见，尽量改进物业管理服务中的不足。综上，被告以物业服务不到位为由拒绝支付物业服务费，没有法律依据。原告请求被告支付尚欠的物业服务费和代收费用，于法有据，本院予以支持。依照国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告毛越祥于本判决生效之日起十五日内支付给原告绍兴浙凯物业管理有限公司结欠的物业服务费1239.42元、代收费用180元，合计1419.42元。二、驳回原告绍兴浙凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告毛越祥负担20元，于本判决生效之日起十五日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 吕小丽二〇一〇年七月十五日书记员 李 奕 更多数据：