（2010）汴民终字第812号

裁判日期: 2010-07-15

公开日期: 2015-11-23

案件名称

吴瑞婷与开封市科达置业有限公司、河南宇丰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省开封市中级人民法院

所属地区

河南省开封市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河南省开封市中级人民法院民事判决书（2010）汴民终字第812号上诉人（原审被告）开封市科达置业有限公司。住所地：本市。法定代表人李少辉，总经理。委托代理人刘峰、该公司经理。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）吴瑞婷。委托代理人华龙妹。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）河南宇丰工程有限公司（原开封市顺达建筑安装公司）。住所地：本市。法定代表人李甲，总经理。委托代理人，崔振宪、崔风枝，该公司职员。代理权限：特别授权。上诉人开封市科达置业有限公司（以下简称：科达公司）因与被上诉人吴瑞婷、河南宇丰工程有限公司（以下简称：宇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2009）禹民初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，科达公司开发位于本市铁路南沿街29号繁塔家园小区，宇丰公司系该小区的建筑商。2005年1月12日于2006年9月21日，科达公司和宇丰公司分别签订承包合同及补充协议，约定科达公司授权宇丰公司销售繁塔家园部分房屋（共51套，其中包含＊号楼＊单元＊楼西户），所售房款折抵工程款，房屋产权证的办理由科达公司提供一切手续交与购房户。2006年12月4日，吴瑞婷与宇丰公司协商，购买繁塔家园＊号楼＊单元＊楼西户房屋一套（建筑面积94.89平方米），总金额112000元（含配套设施费8510元），当日交付房款15000元，2007年9月3日交付房款97000（含配套费8510元）。2007年9月5日宇丰公司该房钥匙交给吴瑞婷。10月8号，装修房屋时，发现房屋锁具被科达公司更换，后吴瑞婷与科达公司、宇丰公司协商，科达公司与吴瑞婷补签了商品房买卖合同。合同约定；吴瑞婷购买繁塔家园＊号楼＊单元＊楼西户房屋一套（建筑面积94.89平方米），价款为103490元，配套费8510元；2008年10月30日前交付房屋，如不能按合同约定期限及质量等级交付房屋，应按购房款总额每日0.001%支付违约金。合同落款日期为2006年12月4日，并为吴瑞婷更换了2006年12月4日的15000元收据。2007年12月8日科达公司法人代表李少辉出具了同意2007年12月25日回楼证明，但一直未交付。目前，双方诉争的房屋由科达公司控制，该房既未再行出售，也未有人居住。经双方当事人对本市繁塔家园小区目前的房屋租赁价格进行估算，建筑面积在90平方米至120平方米的房子，月租金150元。上诉事实，双方均不持异议。另查明，开封市顺达建筑安装公司1994年6月25日注册成立，2006年8月11日更名为开封市政通建筑安装工程有限公司，2009年3月24日更名为河南宇丰工程有限公司。原审法院认为，科达公司与吴瑞婷签订了房屋买卖合同。说明科达公司对吴瑞婷从宇丰公司处购买的房屋是认可的。因该房屋买卖合同关系仅存于吴瑞婷与科达公司之间，该行为产生的后果应由科达公司承担。目前，吴瑞婷一直无法取得该房屋，其合法权益受到了侵害，因此，科达公司应对此承担相应的民事法律责任，故吴瑞婷要求科达公司交付房屋并将原开封市顺发建筑安装公司为其出具的票据更换为科达公司的票据的请求，予以支持。在宇丰公司已将该房屋实际交付吴瑞婷之后，吴瑞婷要求宇丰公司交付房屋并更换票据的请求，既不公平也不合理，不予支持。关于房屋配套费的问题。科达公司授权宇丰公司销售繁塔家园部分房屋，但双方的协议中约定了由科达公司承担配套工程与设置。显然，宇丰公司收取吴瑞婷购房款之外的房屋配套设施费无事实和法律依据，且科达公司不予认可，故该款应当予以退还，吴瑞婷取得房屋，应当向科达公司补交相应的房屋配套设施费。关于违约责任问题，虽然吴瑞婷与科达公司合同约定2008年10月30日前交付房屋，但科达公司又承诺吴瑞婷于2007年12月5日回楼，应视为双方对合同约定交房日期的变更。科达公司为吴瑞婷出具了一定期限内交付房屋的书面承诺，就应当按照承诺的日期将房屋交付吴瑞婷，逾期交房应承担相应的违约责任，故科达公司承诺交房日期的次日，应当确定为计算违约金的起始日期。由于吴瑞婷与科达公司在补签合同时约定的违约金低于造成的实际损失，且双方又认可该地段同类房屋的租金每月150元，故科达公司应当自2007年12月26日起，按每月150元计算支付违约金至科达公司交房之日止。吴瑞婷的其他请求，因双方既未约定又无法定，不予支持。至于科达公司辩称的其与宇丰公司之间的合同权利义务纠纷，因与本案不属同一法律关系，故对科达公司的抗辩理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、开封市科达置业有限公司将位于本市铁路南沿街29号（繁塔家园）＊号楼＊单元＊楼西户房一套，交与吴瑞婷；并将原开封市顺发建筑安装公司为吴瑞婷出具88490元收据更换为开封市科达置业有限公司的票据。二、河南宇丰工程有限公司退还吴瑞婷房屋配套设施费8510元。三、吴瑞婷向开封市科达置业有限公司缴纳购买本市铁路南沿街29号（繁塔家园）＊号楼＊单元＊楼西户房屋配套设施费8510元。四、自2007年12月26日起至交房之日止，开封市科达置业有限公司每月支付吴瑞婷违约金150元。四、驳回吴瑞婷的其他诉讼请求。判决第一、二、三、四项，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元由吴瑞婷负担50元，科达公司负担2440元，宇丰公司负担50元。科达公司上诉称，因科达公司与宇丰公司官司还没有完结，一审法院不能对本案作出最终判决。请求二审撤销原判第一、二、三、四项。吴瑞婷答辩称，科达公司与宇丰公司的官司与我们之间的房屋买卖没有关系。请求维持原判。宇丰公司答辩称，宇丰公司售房是科达公司授权，卖房行为是科达公司的行为，吴瑞婷的买房行为与我和科达公司没有关联。二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，科达公司委托宇丰公司销售房屋的事实清楚，吴瑞婷从宇丰公司处购房，宇丰公司实系以科达公司的名义将房屋售予吴瑞婷，即吴瑞婷与科达公司存在事实上的房屋买卖合同关系，故科达公司依法应向吴瑞婷交付争议房屋。科达公司与宇丰公司之间系建筑工程承包合同关系，其与吴瑞婷之间系房屋买卖合同关系，二者并非同一法律关系，故科达公司与宇丰公司因建筑工程承包所产生的权利义务纠纷并不影响人民法院依法对本案双方当事人争议标的作出实体判决，故科达公司上诉称其与宇丰公司的官司还没有完结，一审法院不能对本案作出最后判决的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律无误，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由开封市科达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　汪爱莲审判员　　陈文胜审判员　　蒋冬梅二〇一〇年七月十五日书记员　　周卫华微信公众号“”