（2010）汴民终字第811号

裁判日期: 2010-07-15

公开日期: 2015-11-23

案件名称

高春胜与开封市科达置业有限公司、河南宇丰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省开封市中级人民法院

所属地区

河南省开封市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河南省开封市中级人民法院民事判决书（2010）汴民终字第811号上诉人（一审被告）开封市科达置业有限公司。住所地：本市。法定代表人李少辉，总经理。委托代理人刘峰，该公司经理。代理权限为特别授权代理。被上诉人（一审原告）高春胜。委托代理人高景云。代理权限为特别授权代理。一审被告河南宇丰工程有限公司（原开封市顺发建筑安装公司）。住所地：本市。法定代表人李甲，总经理。委托代理人崔风枝，该公司员工。代理权限为一般授权代理。开封市科达置业有限公司（以下简称科达公司）因与高春胜、河南宇丰工程有限公司（以下简称宇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（2009）禹民初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，被告科达公司开发位于本市铁路南沿街29号繁塔家园小区，被告宇丰公司系该小区的建筑商。2005年1月12日与2006年9月21日，二被告分别签订承包合同及补充协议，约定被告科达公司授权被告宇丰公司销售繁塔家园部分房屋（共51套，其中包含＊号楼＊单元＊楼东户），所售房款折抵工程款，房屋产权证的办理由被告科达公司提供一切手续交与购房户。2007年1月26日至8月20日，原告高春胜分四次向被告宇丰公司交款141000元（含配套费12510元），购买繁塔家园＊号楼＊单元＊楼东户房屋一套（建筑面积123.71平方米）。2007年9月19日，被告宇丰公司将该房及钥匙交与原告高春胜。原告高春胜接收房屋后未对该房进行装修，也未入住。后被告科达公司为原告高春胜按原交款日期更换了两张收据，计款60000元。尚余81000元（含配套费12510元）的两张收据未更换。2007年10月，被告科达公司以原告高春胜未向其交清购房款为由将该房屋锁具更换。2007年12月28日，被告科达公司为原告高春胜出具了2008年1月5日交付房屋的书面承诺手续，但一直未交付。目前，双方诉争的房屋由被告科达公司控制，该房既未再行出售，也未有人居住。经原、被告双方当事人对本市繁塔家园小区目前房屋租赁价格进行估算，建筑面积在120平方米至130平方米的房子，月租金为200元。上述事实原、被告均不持异议。另查明，开封市顺发建筑安装公司1994年6月25日注册成立，2006年8月11日更名为开封市政通建筑安装工程有限公司，2009年3月24日更名为河南宇丰工程有限公司。一审法院认为，原告高春胜作为购房主体，其与被告科达公司虽未签订房屋买卖合同，但被告科达公司已为原告高春胜更换了部分购房手续，且为原告高春胜出具了一定期限内交付房屋的书面承诺，应当认定原告高春胜与被告科达公司事实上的房屋买卖关系成立。被告宇丰公司是在被告科达公司的授权下，以被告科达公司的名义将房屋卖给了原告高春胜，该行为产生的后果理应由被告科达公司承担，故该房屋买卖关系仅存于原告高春胜与被告科达公司之间。目前，原告高春胜一直无法取得该房屋，其合法权益受到了侵害，因此，被告科达公司应对此承担相应的民事法律责任，故原告高春胜要求被告科达公司交付房屋并将原开封市顺发建筑安装公司为其出具的票据更换为被告科达公司的票据的请求，本院予以支持。在被告宇丰公司已将该房屋实际交付原告高春胜之后，原告高春胜要求被告宇丰公司交付房屋并更换票据的请求，既不公平也不合理，故本院不予支持。关于房屋配套费问题。被告科达公司授权被告宇丰公司销售繁塔家园部分房屋，但双方在协议中约定了由被告科达公司承担配套工程与设置，显然，被告宇丰公司收取原告高春胜购房款之外的房屋配套设施费无事实和法律依据，且被告科达公司不予认可，故该款应予以退还。原告高春胜取得住房，应当向被告科达公司补交相应的房屋配套设施费。关于违约责任问题。被告科达公司为原告出具了一定期限内交付房屋的书面承诺，就应当按照承诺的日期将房屋交付原告高春胜，逾期交房应承担相应的违约责任。被告科达公司承诺的交房日期的次日，应当确定为计算违约金的起始日期，故被告科达公司应当自2008年1月6日起，按每月200元计算支付违约金至被告科达公司交房之日止。原告高春胜的其他请求，因双方既未约定又无法定，故本院不予支持。至于被告科达公司辩称的其与被告宇丰公司之间的合同权利义务纠纷，因与本案不属同一法律关系，故对被告科达公司的抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告开封市科达置业有限公司将位于本市铁路南沿街29号（繁塔家园）＊号楼＊单元＊楼东户房屋一套，交与原告高春胜；并将原开封市顺发建筑安装公司为原告高春胜出具的68490元收据更换为被告开封市科达置业有限公司的票据。二、被告河南宇丰工程有限公司退还原告高春胜配套设施费12510元。三、原告高春胜向被告开封市科达置业有限公司缴纳购买本市铁路南沿街29号（繁塔家园）＊号楼＊单元＊楼东户房屋配套设施费12510元。四、自2008年1月6日起至交付房屋时止，被告开封市科达置业有限公司每月支付原告高春胜违约金200元。五、驳回原告高春胜的其他诉讼请求。本判决第一、二、三项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3120元，原告高春胜负担50元，被告开封市科达置业有限公司负担3010元，河南宇丰工程有限公司负担60元。科达公司不服一审判决，向本院提起上诉称，因科达公司与宇丰公司官司还没有完结，一审法院不能对本案作出最终判决。请求二审撤销原判。高春胜答辩称，科达公司与宇丰公司的官司与我们之间的房屋买卖没有关系。请求维持原判。宇丰公司答辩称，宇丰公司售房是科达公司授权，卖房行为是科达公司的行为，高春胜科达公司不服一审判决，向本院提起上诉称，因科达公司与宇丰公司官司还没有完结，一审法院不能对本案作出最终判决。请求二审撤销原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，科达公司委托宇丰公司销售房屋的事实清楚，高春胜从宇丰公司处购房，宇丰公司实系以科达公司的名义将房屋售予高春胜，即高春胜与科达公司存在事实上的房屋买卖合同关系，故科达公司依法应向高春胜交付争议房屋。科达公司与宇丰公司之间系建筑工程承包合同关系，其与高春胜之间系房屋买卖合同关系，二者并非同一法律关系，故科达公司与宇丰公司因建筑工程承包所产生的权利义务纠纷并不影响人民法院依法对本案双方当事人争议标的作出实体判决，故科达公司上诉称其与宇丰公司的纠纷还没有完结，一审法院不能对本案作出最后判决的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律无误，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由开封市科达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　汪爱莲审判员　　陈文胜审判员　　蒋冬梅二〇一〇年七月十五日书记员　　周卫华关注公众号“”