（2010）宝民初字第00391号

裁判日期: 2010-07-15

公开日期: 2015-11-23

案件名称

原告延安市宝塔区东兴百汇购物广场有限公司与被告刘建华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

延安市宝塔区人民法院

所属地区

延安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书（2010）宝民初字第00391号原告（反诉被告）延安市宝塔区东兴百汇购物广场有限公司（以下简称东兴百汇公司）。法定代表人路晓兰，系该公司经理。委托代理人李清泉，该公司副经理。委托代理人屈继红，延安市法律援助中心律师。被告（反诉原告）刘建华（又名刘云方），女，汉族，现住延安市马家湾。委托代理人白建东、曹昊智，陕西通济律师事务所律师。原告东兴百汇公司诉被告刘建华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月7日，原、被告分别签订了一份《联营合同》和《东兴百汇家居合作协议》。根据协议约定，被告承租原告经营场所217平方米用于经销山东吉斯家私及其系列，租金为每平方米55元，即每月租金为12889.8元。根据约定，被告应在6月25日前交付清7至9月份的租金38669.4元，可被告只交付了12889.8元。依据约定，被告应在9月25日之前交付清下季度的租金，事实上是被告截止12月31日仍未交付一分钱的租金。对于被告的严重违约行为，原告曾多次给被告送达书面催告函件，明确要求被告履约，但被告予以拒绝。现请求依法判令被告清偿原告2009年7月1日至2009年12月31日租金64449.8元；请求人民法院依法判令由被告清偿至实际搬离之日的租金及3%的滞纳金。被告辩称并反诉：2008年7月份左右，原告东兴百汇公司开始就白坪店一楼精品家具广场对外进行招商。2008年10月28日，我根据原告招商条件，缴纳了10000元的签约定金和预交租赁费12889.80元。我于11月份左右开始对所承租的摊位进行装潢，2009年4月装潢完毕，共花费装潢费用218350元。在装潢期间，原告就因与白坪村转包事宜发生纠纷，导致白坪村将商场的门堵定，致使材料无法进入商场内，贻误了装潢的时间。五一我准备上货时，原告将商场经营户全部赶出，紧锁商场大门，导致无法正常经营，同时，加之原告也未兑现在签订合同时，所作的种种承诺，譬如：拆电梯、打广告、供暖，还有摊位至今也未饱和以及消防验收不合格等诸多因素，使我一天也没有经营。由于原告的种种行为，使得我有理由相信其商业信誉有问题，故行使不安抗辩权中止合同的履行。现提起反诉，请求返还我的签约定金10000元及预交的租赁费12889.80元；补偿我的装潢损失218350元。原告提供的证据为：《联营合同》一份和《东兴百汇合作协议��一份；证明目的：原被告之间签订了联营合同时间和租金缴纳方式，以及租金金额；证明被告欠租金64449.8元。被告对原告提供的《联营合同》真实性有异议，对《东兴百汇合作协议》真实性无异议，对证明目的有异议。被告提供证据为：第一组证据《家居合作协议》、原告所发的消防维修通知；证明目的：1、证明原、被告之间事实上是租赁法律关系，并非联营法律关系；租赁期限为2009年1月1日到2009年12月31日，租金从09年5月1日起算并免除两个月的租金。2、证明原告方有未兑现口头承诺拆除电梯、商场未饱和，未进行广告宣传，未进行开业仪式，商场没有暖气以及消防设施不合格等严重影响商场经营的违约行为；3、被告方所承租的铺位上进行装潢时经过原告方事先同意的。4、合作协议中未就合同解除到期后，装潢归属的约定。第二组证据：��人证言；1、证明原告方曾两次拆除电梯但均被白坪村和二楼经营户阻挡而未拆除；2、证明原告于2009年5月1日无故锁门，不让各经营户进场的事实；3、证明商场未饱和、收了广告费却未作广告；4、消防设施验收不合格，到目前还在进行整改施工，商场经营设施不完善，以及有外人阻拦进出货等因素，影响了商场的正常经营。第三组证据：装潢合同和装潢费收条，证明目的：1、结合第一组证据，原告在承租的摊位上装潢是经过原告方同意的，属于善意添附。在合同解除后，依据民法中关于添附的处理原则，对于善意添附的，出租人应当给予补偿。2、证明装潢费用为218350元，应由原告承担；第四组证据：相关票据；证明签约定金10000元，交租金12889.80元。原告对被告的第一组证据真实性没有异议，但对证明目的有异议；对消防通知的真实性没有��议，对证明目的有异议，消防设施使用时间较长而维修，并不是不合格；对合同和装潢费票据的真实性有异议；对收条没有异议；对证人证言有异议。经庭审质证，本院对原告提供证据《东兴百汇合作协议》的真实性予以认定。对被告提供《家居合作协议》、消防维修通知、交纳签约定金10000元、交纳租金12889.8元、证人证言中“五一”关门一天的真实性予以认定。经审理查明，原告有经营场所（原白坪农贸市场家和超市一楼）欲对外出租，被告于2008年10月28日向原告缴纳了1万元签约定金，欲租赁场地从事家具等经营活动。2009年4月7日，原、被告签订了一份《东兴百汇家居合作协议》。根据协议约定，被告承租原告经营场所217平方米，用于经销山东吉斯家私及其系列产品，合同期限为2009年1月1日至2009年12月31日，租金为每平方米55元，即每月租金为12889.8元。合同约定：2009年5月1日入驻免除两个月的租金；2009年下一次交费合同条款应与其他商户一致。合同签订后，被告于2009年4月8日支付原告2009年7月1日至7月31日租金12889.8元，并于同年4月份完成了对租赁场地的装修。2009年五月一日早晨，由于与其它商户因租金问题发生纠纷，原告将进入被告商场处的大门关闭一日，加之被告装潢期间，原告与白坪村也产生过矛盾，影响了装潢进度，使被告产生疑虑，遂停止上货，也不交纳租金，经多次协商未果，原告遂诉至本院。本案审理过程中，为了避免双方损失扩大，征询被告意见是否愿意将租赁场地交还原告，并要求被告递交书面意见。被告未递交书面意见，也未向原告交还租赁物。本院认为：依法成立的合同，对双方具有法律约束力。本案中，2004年4月7日原被告之间签订了《东兴百汇家居合作协议》，被告租赁原告场地从事经营活动，故原被告之间形成了租赁关系。被告应当按照约定向原告支付租金。我国合同法规定，行使不安抗辩权中止合同的，应当及时通知对方。被告经原告同意对租赁场地进行装潢，装潢期间，原告与白坪村产生过矛盾，影响了装潢进度，装潢后又见原告与其他商户产生矛盾，只是采取了停止上货，拒交租金的方式，而并未通知原告中止合同，故被告以原告丧失商业信誉，自己在行使不安抗辩权的辩解理由不能成立。被告已经交纳了2009年7月1日至7月31日的租金，故还应当交纳8月1日至12月31日的租金。被告租赁期限届满后，未与原告续签合同但仍然占用原告租赁物，双方形成不定期租赁，现原告要求被告支付至实际搬离之日止的租金的诉讼请求本院予以支持。鉴于被告未从事经营，依据公平原则，原告应依据给租赁面积与被告刘建华相近人预定的月营业额等，酌情给予被告刘建华装潢补偿。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、二百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决生效之日起三日内向原告东兴百汇公司交付租赁物；二、被告刘建华于本判决生效之日起十日内一次性支付原告东兴百汇公司租金124775元（217平米×50元×11.5月），及自2010年7月16日起至实际交付租赁物之日止以每平方米50元计算的租金（被告交纳的10000元定金应予抵扣）；三、原告东兴百汇公司酌情补偿被告刘建华装潢费155969元（54250×25%元×11.5月）；四、驳回原告其他诉讼请求及被告的反诉请求。案件受理费1510元，反诉费2460元，实际由被告负担3000元，原告负担970元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出��本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判长　：郭维军审判员　：孙玮审判员　：贺瑞二〇一〇年七月十五日书记员　：曹娜百度搜索“”