（2010）涡民一初字第251号

裁判日期: 2010-07-14

公开日期: 2016-03-30

案件名称

王晓明、王某礼诉崔某显，第三人某县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

涡阳县人民法院

所属地区

涡阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王某明,王某礼,崔某显,某县农村信用合作联社

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

安徽省某县人民法院民 事 判 决 书（2010）涡民一初字第251号原告王某明，男，汉族，1986年11月23日出生，学生，住某县。原告王某礼，男，汉族，1965年9月9日出生，国土局工作人员，住址同上。二原告委托代理人徐力，安徽皖杰律师事务所律师。被告崔某显，男，汉族，1948年9月10日出生，住涡阳县。委托代理人张向军，安徽永恒律师事务所律师。第三人某县农村信用合作联社。法定代表人王某，主任。委托代理人葛会民，安徽永恒律师事务所律师。原告王某明、王某礼诉被告崔某显，第三人某县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某礼及二原告的委托代理人徐力，被告崔某显的委托代理人张向军和第三人某县农村信用合作联社的委托代理人葛会民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某明、王某礼诉称：被告崔某显在第三人某县农村信用合作联社所属五里湾农村信用合作社用本案争议的房屋抵押贷款，到期后被告崔某显因经济困难没能及时付还借款。其委托董飞于2009年1月6日和原告签订了房屋转让协议，将上述房产以280000元转让给原告王某明、王某礼。原告按协议约定支付了全部房款，因被告就该房产与案外人存在争议，至今无法实际交付，致使原告无法实现合同目的，权利受到严重损害。请求判令：1、解除合同；2、被告返还购房款280000元及利息并赔偿损失；3、被告承担诉讼费用。原告针对其诉讼请求举证及被告、第三人对原告所举证据发表质证意见如下：原告所举证据一、原房屋所有人崔某显及现房屋所有人关于房屋所有权证的情况共三份。通过房权证可以反映本案涉及的房屋即崔某显转让给原告的房屋，证明双方房屋买卖事实。被告质证意见：没有异议。但说明被告对房屋拥有所有权。第三人质证意见：与第三人无关。证据二、房屋转让协议书二份。证明被告收受二原告28万元购房款的事实，同时证明该协议的第三条明确约定，甲方保证房屋无任何争议。被告质证意见：有异议，在协议书上的签名和授权委托书上的签名笔迹不一致，不能证明是本人签名。合同约定的购房款总计28万，但没有相关证据证明该约定已经履行，即无法证明原告已经将房款付给被告。第三人质证：与第三人没有任何法律上的利害关系。证据三、公证书一份。证明董飞有权代理崔某显。被告质证意见：无异议，但在授权委托书的委托权限里面是委托受委托人董飞进行房产买卖及过户，并未委托收受购房款。第三人质证：无异议。证据四、证明一份。证明对争议房屋虽然协议已经签订，购房款也交付了，但房屋一直未交付。被告质证意见：从证明中可看出，崔某显是通过法院起诉把该房产过户到自己名下，是法院在执行时就没把房屋交给被告，并不能认为被告的房产有争议。第三人质证意见：与第三人没有关系。证据五、出示证人书面证明，证明崔某显和原告争议房屋原属朱建国，朱建国和崔某显有争议，朱建国一直居住在此房中。被告质证意见：证人未出庭不予质证。第三人质证意见：与第三人不具有关联性。证据六、董飞当庭证言，证明崔某显委托其买房的经过被告质证意见：证人陈述与从被告处了解的情况有一定出入。第三人质证意见：基本事实是吻合，只是是个人受托。被告崔某显辩称：1、被告对出售的房产拥有所有权，不存在任何争议，被告是根据（2002）涡民初字第1672号民事判决书、（2002）涡执字第648号民事裁定书、（2002）涡执字第648号协助执行通知书依法取得的，该房产所有权出售前属于被告。2、被告已全部履行了合同的义务，不存在解除合同的法定情形；被告因不能按期归还贷款，委托五里湾信用社出售上述房产，原告拿现钱买的是现房不是期房，原告在购买前经过多次看房，对该房屋状况很清楚后才签订的合同，在购买后，在被告协助下办理了权属证书，根据相关规定，被告已将房屋所有权转移给了原告，原告已经依法拥有该房屋的所有权，说明被告已全部履行了合同义务，故应驳回原告诉讼请求。3、被告是委托第三人对外说话，不是亲自收到原告的购房款，不应由被告返还。被告针对其主张的事实举证及原告、第三人对被告所举证据发表质证意见如下：被告所举证据一、（2002）涡民初字第1672号民事判决书；证据二、（2002）涡执字第648号民事裁定书；证据三、（2002）涡执字第648号协助执行通知书。以上三证据证明被告是经过法院处理，完全取得了争议房屋的所有权。原告质证意见：真实性无异议，但不能证明被告实际占有此房屋。第三人质证意见：无异议。证据四、授权委托书。证明崔某显授权代为出售房屋，但未授权收受购房款。原告质证意见：真实性无异议，但房款是有代理人还有其他人在场的情况下把房款交给卖房人本人了。第三人质证：不是五里湾信用社董飞作为法定代表人的代理，而是个人代理。证据五、申请一份。证明原告知道该房产产权明确四邻无争议。原告质证意见：真实性无异议，但与实际情况不吻合，是固定格式的东西，但并不等于对方已经交付房屋。第三人质证意见：无异议。第三人述称：1、原告诉状所称被告与第三人将房屋卖给原告之说不属实，本案涉及的房屋买卖双方当事人是二原告和被告崔某显，本案所列的所谓的第三人合作联社下属五里湾信用社根本不是出售人，只是五里湾信用社的董飞受崔某显之托，为其代售房屋。2、某县信用联社及其下属五里湾信用社与本案房屋买卖纠纷没有法律上的利害关系，本案不应将信用社列为第三人。第三人针对其主张的事实举证及原告、被告对第三人所举证据发表质证意见如下：第三人所举第一组证据、崔某显的授权委托书和该委托书的公证书。证明本案涉及的房屋买卖是发生在崔某显与原告之间，信用社不是出卖人，而是信用社的某个人受托办理。第二组证据、判决书、裁定书、协助执行通知书、房屋转让的协议、审批表、申请书等。证明作为信用社的个人代崔某显与原告办理了房屋的买卖手续，至于还贷，那是崔某显个人还的贷，借贷法律关系与买卖法律关系不是同一关系，本案审理的是房屋买卖关系。原告质证意见：第一组授权委托书无异议；第二组真实性无异议；但是虽然在房产档案中有所谓的70000元的协议，但这个协议的内容价款是不真实的，是当时为了规避少交税收，实际房款是280000元。被告质证：第一组无异议；第二组中买卖协议中的价款与原告所举协议价款不相符，此合同在房产部门备案，并经房地产交易所审核批准，应受法律保护。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告及第三人所举证据认定如下：原告所举证据一、三，被告及第三人均无异议，本院予以认定。证据二，被告有异议，认为授权委托书和房屋转让协议上崔某显三个字明显不一致，从而否认房屋转让协议的真实性。合议庭认为，被告对授权委托书没有异议，本院已认定。经核实，房屋转让协议上崔某显三个字是受托人董飞所签，根据代理的有关规定，对该证据予以认定。证据四，被告对证据真实性无异议，认为不能证明房产存在争议。合议庭认为，该证据系原告和案外人朱建国因本案争议房产归属问题发生矛盾，辖区公安派出所接警后根据调查的情况所出具的证明，应客观真实，本院予以认定。证据五，证人朱建国的证言，因证人无法确定身份，客观上无法出庭作证，根据证据规则的相关规定，对该证据不予认定。证据六，证人董飞的当庭证言，被告无异议，强调有一定出入。合议庭认为，董飞作为无利害关系人所作证言，客观真实予以认定。被告崔某显所举证据一、二、三，原告及第三人均无异议，本院予以认定。证据四，原告及第三人对其真实性无异议，本院予以认定。对被告的证明目的不予认定。理由是，授权委托书明确授权董飞全权代理被告办理房屋买卖及过户事宜，因此即使董飞代收房款也是履行代理权限，被告的主张不能成立。证据五，原告及第三人对其无异议，本院予以认定。第三人某县农村信用合作联社所举第一组证据，原、被告均无异议，本院予以认定。第二组证据，被告认为其中买卖协议和原告所举证据二中价款有出入，对此原告给予的解释客观存在，同时根据本院对原告所举证据二的认定，对该组证据中有关买卖协议不予认定，对其他部分予以认定。根据上述认定的证据，同时结合庭审中当事人的陈述，查明的事实如下：被告崔某显因经济困难用登记在其名下的位于某县南环东路的房地产（房产证号：308341、30818**）向第三人某县农村信用合作联社所属五里湾农村信用合作社申请抵押贷款。到期后，因被告崔某显没能按时付还借款本息。2008年12月30日，被告书面委托董飞全权办理所抵押房产具体买卖及过户事宜。2009年1月6日，原告王某明、王某礼分别和被告崔某显签订房屋转让协议，协议约定：被告崔某显将位于某县南环东路证号308341的房产转让给原告王某礼、证号3081844的房产转让给原告王某明，价款分别为140000元，同时约定被告崔某显提供相关证件协助原告办理过户手续，并保证该房屋无任何争议；过户的相关费用由原告王某明、王某礼承担。协议签订后，原告王某明、王某礼按约定支付了购房款。在被告的协助下，原告于2009年1月13日办理了房屋过户手续。之后，原告多次要求被告交付房屋均未果。2009年8月29日，原告王某礼找到该房产的实际占有人朱建国，要求朱建国搬出房屋。朱建国以其和被告崔某显之间就该房产存在争议为由，拒不搬出，双方为此发生矛盾。某县公安局南关派出所接“110”指派进行了处理，告知当事人向法院起诉要求处理。2009年12月29日，原告王某明、王某礼起诉到院，请求判令：1、解除合同；2、被告返还购房款280000元及利息并赔偿损失；3、被告承担诉讼费用。本院受理后，多次向当事人及案外人提出调解意见，因存在较大分歧未果。另查明，被告崔某显取得争议房产的所有权是基于其和案外人朱建国之间的债权债务纠纷未能协商解决，起诉到法院并申请强制执行取得，但一直没有实际占有该房产。本院认为，原告王某明、王某礼和被告崔某显所签订的房屋转让协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按合同约定全面履行合同义务。原告王某礼、王某明按合同约定支付了全部价款280000元后，在被告崔某显的协助下，将本案争议房产过户到其名下。也就是说，崔某显完成了法律意义上的交付。然而，原告购房的目的是取得所有权，从而享有占有、使用、收益、处分的权利。而本案中，被告崔某显取得争议房产的所有权是基于其和案外人朱建国之间的债权债务纠纷未能协商解决，起诉到法院并申请强制执行取得，但一直没有实际占有该房产。原告王某明、王某礼多次和崔某显、案外人朱建国协商，朱建国以其和崔某显有争议为由，拒不向原告及崔某显转移占有该房屋，致使崔某显无法向原告王某明、王某礼实际履行交付。原告王某明、王某礼购房的目的至今无法实现，因此对原告解除合同的诉讼请求，应予支持。被告长期不能转移占有房屋，给原告造成损失是必然的，依法应予赔偿。原告诉请要求被告支付利息，没有法律依据，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王某明、王某礼于2009年1月6日分别和被告崔某显签订的房屋转让合同；二、被告崔某显待本判决生效后十五日内返还给原告王某明、王某礼购房款280000元并赔偿损失（具体数额按同期银行贷款利率计算，时间自2009年1月6日起至履行完毕）；三、驳回原告王某明、王某礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，诉讼保全费1920元，由被告崔某显负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判长　　莫星华审判员　　穆家运审判员　　程　勇二〇一〇年七月十四日书记员　　王秀娟 来源：百度搜索“”