（2010）深中法民五再字第17号

裁判日期: 2010-07-13

公开日期: 2015-12-04

案件名称

申诉人胡某某因被申诉人周深某、周晓某、范某某、陈某某与被申诉人曹某某租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

胡某某,周深某,周晓某,范某某,陈某某,曹某某,广东省深圳市人民检察院

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百八十六条第一款，第一百九十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五再字第17号抗诉机关：广东省深圳市人民检察院。申诉人（原审案外人）：胡某某，女。委托代理人：赵某某，男。被申诉人（原审原告、反诉被告）：周深某，男。被申诉人（原审原告、反诉被告）：周晓某，男。被申诉人��原审原告、反诉被告）：范某某，男。被申诉人（原审原告、反诉被告）：陈某某，男。以上被申诉人共同委托代理人：朱某某，广东××律师事务所律师。被申诉人（原审被告、反诉原告）：曹某某，男。委托代理人：王某，广东××律师事务所律师。申诉人胡某某因被申诉人周深某、周晓某、范某某、陈某某与被申诉人曹某某租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区法院（2008）深罗法民三初字第2007号民事判决，向检察机关申诉。广东省深圳市人民检察院于2010年2月21日作出深检民抗字（2010）2号民事抗诉书，向本院提出抗诉。现本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省深圳市人民检察院指派深圳市人民检察院检察员张福祥出庭支持抗诉，胡某某及其委托代理人赵某某，周深某、周晓某、范某某、陈某某��人的共同委托代理人朱某某、曹某某的委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2004年10月11日，广东省深圳市中级人民法院下发（2004）深中法民二破产字第3-21号民事裁定书，裁定周深某、周晓某、范某某、陈某某于2007年9月21日在深圳市土地房产交易中心通过公开竞拍，竞得位于深圳市罗湖区××贸易中心副楼4栋南侧底层及5至8层共1735.65平方米的房产，周深某、周晓某、范某某、陈某某为上述房产的所有权人。2007年11月18日，周深某、周晓某、范某某、陈某某与曹某某签订《房产租赁合同》，约定周深某、周晓某、范某某、陈某某将其所有的位于深圳市罗湖区××一路××贸易中心副楼4栋南侧底层出租给曹某某使用（现有楼梯间、电梯位及顺延到门口的面积及商场D轴东南留靠××一路与龙屋出入口及兰州拉面店的面积除外）；租赁��间自2008年1月1日至2013年1月1日止，合同到期后曹某某有优先承租权；2007年12月1日至2008年6月5日为装修期，免交租金；2008年6月5日起开始计收租金，租金为每月人民币7万元、应于当月5号前交清，如逾期交租则按2％加收滞纳金：曹某某应于签订合同当日向周深某、周晓某、范某某、陈某某交纳租金押金人民币14万元、水电费押金人民币2万元，周深某、周晓某、范某某、陈某某在曹某某于租赁期满后交清相关费用后将所有押金无息返还：如曹某某逾期二个月未交付租金，周深某、周晓某、范某某、陈某某有权单方终止合同；如曹某某逾期二个月未交纳租金，或者曹某某未征求周深某、周晓某、范某某、陈某某同意将房产转租给第三方的，周深某、周晓某、范某某、陈某某有权终止合同，并不作任何赔偿。合同签订后，周深某、周晓某、范某某、陈某某将涉案房产交付��曹某某进行装修及使用。2007年12月l7日，北京市建筑设计研究院深圳院出具证明，其中主要证明内容为”一层室内地坪至-0.800标高不会影响到主体建筑的安全”。2008年1月17日，深圳市罗湖区住宅局向周深某、周晓某、范某某、陈某某发出《关于××贸易中心副楼4栋首层装修申请问题的复函》，称对于周深某、周晓某、范某某、陈某某关于涉案房产装修的申请已收悉，但认为业主就装饰装修等问题应向物业所在小区管理公司及相关行政管理部门进行申报。2008年2月1日，深圳市罗湖区建设工程质量安全监督站出具《对×××南侧一楼”湘×酒家”装修改造的调查处理意见》，意见为”室内地坪可降低0.8米，且不会影响基础、主体结构安全使用等”。上述曹某某在庭审中提供的文件均是行政部门针对周深某、��晓某、范某某、陈某某就涉案房产在装修期间的装修方案申请等作出的答复及意见，周深某、周晓某、范某某、陈某某在庭审中亦确认上述证据的真实性，并表示知悉并同意曹某某对房产进行装修及部分改造，但认为曹某某的装修装饰行为不是受周深某、周晓某、范某某、陈某某委托进行的，而是曹某某为更好的利用承租房产，以获得相应利益，双方并未对加层一事进行重新约定，所有的费用应当由曹某某自行承担。2008年2月至6月期间，曹某某将涉案房产分别转租给胡某某、彭某某、孙某某、马某某、深圳市庄×实业有限公司、刘某某等从事商业经营，周深某、周晓某、范某某、陈某某在庭审调查阶段确认知悉曹某某将承租房产转租第三方。2008年5月29日，曹某某向周深某、周晓某、范某某、陈某某交纳的租金押金人民币14万元，水电费押金人民币2万元。��后，曹某某向周深某、周晓某、范某某、陈某某交纳了2008年6月份的人民币6万元，欠付人民币1万元。2008年7月19日，周深某、周晓某、范某某、陈某某向曹某某发出催租通知书，要求曹某某交纳2008年7月份租金，曹某某则要求周深某、周晓某、范某某、陈某某免除一个月的租金及月租金减为人民币65000元。双方未就免、减租金一事达成一致意向，曹某某即自2008年7月起未付租金，周深某、周晓某、范某某、陈某某为此向原审法院罗湖区人民法院起诉。曹某某在案件审理过程中向罗湖区人民法院提交对其加建的一层所支出的费用进行司法鉴定的申请，罗湖区人民法院审查后，委托深圳市航×工程造价咨询有限公司针对曹某某的反诉请求进行司法鉴定。曹某某向深圳市航×工程造价咨询有限公司预付鉴定费人民币5000元，此后，深圳市航×工程造价咨询有限公司于2008年11月26日向罗湖区人民法院发出了《关于收取工程造价评估费用的函》，函件称”由于涉及的现场工作比较烦琐，按收费标准综合测算，应收取工程造价评估费贰万元整（20000元）。申请人已先期预付伍千元。请申请人在收到此函三天内交纳剩余评估费。”曹某某在收到深圳市航×工程造价咨询有限公司的通知后，未在指定期间内补交余下鉴定费，亦未向罗湖区人民法院提交证明加建支出费用的证据。原审法院审理认为，周深某、周晓某、范某某、陈某某协助曹某某办理涉案房产的转租手续，应当视为周深某、周晓某、范某某、陈某某同意曹某某将涉案房产转租第三人，但周深某、周晓某、范某某、陈某某与曹某某签订的《房产租赁合同》仍为有效合同，对周深某、周晓某、范某某、陈某某与曹某某的权利和义务均有约束力，曹某某��按合同约定支付租金，应当承担违约责任。双方约定解除的条件为曹某某二个月未按约支付租金，至今曹某某已连续七个月未付租金，合同解除条件已经成就，周深某、周晓某、范某某、陈某某要求解除《房产租赁合同》的诉讼请求，予以支持。曹某某应当支付欠付的2008年6月份的租金人民币1万元及自2008年7月起（每月人民币7万元）的租金至迁离涉案房产之日止。双方的另一主要争议为周深某、周晓某、范某某、陈某某是否应当向曹某某返还改造承租物所支出的费用。我国《合同法》规定”承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，本案中，周深某、周晓某、范某某、陈某某向有关部门提交的书面申请是协助曹某某办理相关手续而为的，应当认定周深某、周晓某、范某某、陈某某同意曹某某对房屋进行改建。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条规定中明确，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，如就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没约定的可以责令拆除，也可折价归财产所有人。本案中，曹某某未能提供有效证据证明周深某、周晓某、范某某、陈某某与曹某某对加建的一层的出资如何分担及返还后如何处理有约定，且曹某某在指定期间内未向鉴定机构交纳鉴定费，曹某某要求周深某、周晓某、范某某、陈某某返还加建支出费用人民币46万元的诉讼请求，依据不足，不予支持。本案纠纷因曹某某违约而产生，其向周深某、周晓某、范某某、陈某某交纳的押金人民币16万元，因不符合合同约定返还条件，上述押金不予返还曹某某，亦不折抵租金。周深某、周晓某、范某某、陈某某要求曹某某支付违约金的计算标准过高，调整��按中国人民银行的有关规定计付利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十三条之规定，原审判决如下：1、解除周深某、周晓某、范某某、陈某某与曹某某签订的《房产租赁合同》。2、曹某某于本判决生效之日起十日内向周深某、周晓某、范某某、陈某某支付拖欠的租金人民币50万元（2008年6月欠付的租金人民币1万元及2008年7月至2009年1月租金）及逾期付款利息（该利息自2008年6月6日起以欠付金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至款项付清之日止），此后租金按合同约定金额付至迁离涉案房产之日止。3、曹某某于本判决生效之日起二十日内将恢复自改建前原状的房屋交还给周深某、周晓某、范某某、陈某某。4、驳回周��某、周晓某、范某某、陈某某的其他诉讼请求。5、驳回曹某某的反诉请求。案件受理费3400元、反诉费4100元、诉讼保全费人民币2770元，由曹某某负担。案外人胡某某不服（2008）深罗法民三初字第2007号民事判决，向广东省深圳市人民检察院提出申诉。广东省深圳市人民检察院抗诉认为，申诉人胡某某应当参加诉讼而法院未通知其参加诉讼，所作判决存在不当，具有民诉法一百七十九条第一款第（九）项规定的抗诉情形：1、本案的处理结果同胡某某有法律上的利害关系，胡某某有权申请参加诉讼。本案出租人协助承租人办理转租手续，意味着出租人同意承租人将房屋转租给次承租人，转租合同合法有效，理应受到法律保护；胡某某基于转租合同对涉案房屋享有占有使用权；胡某某签订的转租合同截止至2013年6月，且属于商业用途，现在解除合同��必然造成其装饰、广告宣传、搬运等不必要的损失，且胡某某在履行本转租合同中并无过错；2、法院判决原租赁合同解除返还房屋实际上是让转租合同中的承租人胡某某承担民事责任，胡某某就有当事人的诉讼权利义务，法院未通知其参加诉讼，剥夺了其诉讼权利。本案法院经审查已经确认了胡某某等次承租人的地位，其对涉案房屋享有占有使用权，而判决解除房屋租赁关系让原承租人曹某某承担返还房屋的义务，实际上该房已被次承租人胡某某等人合法占有，胡某某作为涉案房屋的合法使用人，客观上承担了返还房屋的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条同时规定”人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”，因此，按法律规定，胡某某应享有当事人的诉讼权利义务，即起诉和应诉的诉讼权利义务，人民法��应当通知其参加诉讼。3、本案所涉两个法律关系应一并审理，否则判决不具有可执行性。本案所涉有两个法律关系，-是原租赁合同关系，二是转租合同关系，这两个法律关系应一并审理。法院判决”曹某某返还房屋给周深某等人”，只审理了一个法律关系，导致判决所确定的权利义务客观上无法实现，出现矛盾并无法执行。因转租合同签订后，承租人曹某某对涉案房屋不再享有占有使用权，其事实上也没有占有和使用该房屋，实际上房屋被胡某某等人合法占有，曹某某无房可还。4、胡某某应参加诉讼并对涉案房屋拥有合法的抗辩权，且该抗辩是可以成立的。关于原租赁合同解除后，对无过错的转租合同当事人如何保护的问题，参照2009年最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款”因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，本案中，如果胡某某愿意代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院还是可以支持的。综上所述，广东省深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第2007号民事判决结果同胡某某有法律上的利害关系，胡某某客观上承担了返还房屋的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，胡某某有当事人的诉讼权利义务，法院应当通知而未通知其参加诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第-款第（九）项”应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的”抗诉情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条的规定，特提出抗诉，请依法再审。本院再审查明，原审查明事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明，胡某某未与曹某某签订房屋租赁合同。胡某某主张其所经营的”东来××餐厅”所在房屋由刘某某、毛某与曹某某签订为期5年的租赁合同，自2008年6月23日起至2013年6月22日。本案原审判决生效后，涉案房屋经强制执行，已经由周深某等四人收回，并另行出租给他人经营使用。本院再审认为，本案为周深某等四人诉曹某某拖欠租金引发的租赁合同纠纷。原审通过查明双方租赁合同的履行情况，对相关违约责任和法律责任依法进行了处理。现胡某某向检察机关申诉，主张其以刘某某和毛某的名义从曹某某手中转租了部分房屋，原审未将其追加为第三人参加诉讼属于程序违法。对此，本院认为：一、关于本案的法律适用问题。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日起施行，本案审结于2009年1月12日。依据该司法解释第二十五条”本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”之规定，该司法解释不适用于本案。故该司法解释之十六条第二款”因租赁合同产生的纠纷，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”之规定，对本案不具有约束力。同时应当指出的是，该司法解释之十六条第二款所规定的也仅是人民法院”可以通知”次承租人作为第三人参加诉讼而非人民法院”应当通知”次承租人作为第三人参加诉讼。2、《中华人民共和国民事诉讼法》��五十六条第二款虽然规定：”对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”。但一方面，在原审诉讼中，胡某某并未向原审法院提出参加诉讼申请。另一方面，本案审理的是周深某等四人与曹某某之间的租赁法律关系。曹某某将涉案房屋分别转租给彭某某、孙某某、马某某、深圳市庄×实业有限公司、刘某某等次承租人，曹某某与各次承租人又分别建立了转租的租赁法律关系。依据一个案件只审理一个法律关系的诉讼原则，本案原审仅审理周深某等四人与曹某某之间的租赁法律关系本无不当。依据现有证据，曹某某是与刘某某、毛某签订了为期5年的租赁合同，胡某某不是本案的次承租人。故退一步而言，本案即使需要追加次承租人为案��第三人，也只应追加刘某某和毛某，不应追加胡某某。故胡某某主张原审未依法追加其为本案第三人参加诉讼缺乏事实依据，本院对其请求不予支持。二、胡某某主张其以刘某某和毛某的名义向曹某某租赁了部分涉案商铺经营”东来××餐厅”，因曹某某拖欠周深某等四人租金，导致其所经营的”东来××餐厅”被法院强制交还给周深某等四人，胡某某遭受了巨大的装修损失等等。如其所诉属实，则其损失源于曹某某拖欠周深某等四人租金，胡某某可通过刘某某、毛某诉与曹某某之间的租赁合同纠纷向曹某某主张损害赔偿。即本案可通过另行诉讼的方式而非仅有再审改判这唯一途径对胡某某的损失予以救济，故本院认为原审判决可予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。检察机关的抗诉理由本��不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条、第一百九十条之规定，判决如下：维持深圳市罗湖区法院（2008）深罗法民三初字第2007号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　：彭亮代理审判员　：胡劭代理审判员　：张乐雄二〇一〇年七月十三日书　记　员　：张威来自：