（2010）深中法民五终字第1067号

裁判日期: 2010-07-13

公开日期: 2015-12-01

案件名称

付某与邓某、深圳市XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第1067号上诉人（原审原告）付某。被上诉人（原审被告）邓某。被上诉人（原审被告）深圳市XX房地产经纪有限公司。上诉人付某因与被上诉人邓某、深圳市XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2009）深宝法民三初字第2079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2008年12月21日付某与邓某签订一份《二手房买卖合同》，合同约定邓某将深圳市XX区XX街道XX路西侧XX商业城X栋XX转让给付某，转让价为人民币410000元，合同第十三条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金法则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。2009年1月16日，付某与邓某签订深圳市国土资源和房产管理局印发的《深圳市二手房买卖合同》正式文本，文本上注明买卖双方通过深圳市XX房地产经纪有限公司居间促成交易。签署该合同后，付某取得涉案房屋的权利证书，并于2009年2月27日入住。付某取得涉案房屋的所有权后，发现层高不足3.6米，故向深圳市工商行政管理局XX分局投诉。该局经调查后告知付某，深圳市XX房地产经纪有限公司于2008年11月开始代理销售XX商业城1栋7-12楼的住宅（属二手楼销售），”XX新苑”是其销售XX商业城1栋7-12楼的住宅时使用的推广名。其对此住宅进行的策划和销售推广活动中，发布了内容为”这里的房子，名符其实其实高人一等，XX新苑3.6米层高……”的房产广告，经我局调查人员的鉴定，投诉双方共同对XX商业城住宅的室内净高进行现场测量和确认，用钢卷尺量X栋XX室的室内净高约为3.26米，1栋1215室的室内净高约为3.5米，1栋1215室加上楼板的厚度，其层高约为3.6米，因此不足以认定”XX新苑3.6米层高”为虚假广告。付某当庭自认签署《二手房买卖合同》前曾现场查看涉案房屋，当时未对房屋层高表示异议，邓某也未对付某承诺涉案房屋层高为3.6米。付某诉至原审法院，请求判令：1、邓某支付付某赔偿金41000元，深圳市XX房地产经纪有限公司承担连带责任；2、邓某、深圳市XX房地产经纪有限公司承担全部诉讼费用。原审法院认为，付某与邓某签订的《二手房买卖合同》，双方当事人主体适格、意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。邓某作为卖方依照合同的约定将涉案房屋出卖并交付给付某，交易已经完成，付某依约取得了涉案房屋的所有权。虽然涉案房屋的层高确实不足3.6米，但付某没有提供相应的证据证明邓某曾以任何方式许诺涉案房屋的层高为3.6米，双方签订的《二手房买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》均未对层高进行约定，因此对付某认为邓某未履行合同的约定要求邓某承担违约责任无事实和法律依据，原审法院不予支持。另，付某认为深圳市XX房地产经纪有限公司系邓某的代理人应承担相应的连带责任，原审法院认为，付某与邓某签订的《二手房买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》中邓某的代理人处均未有深圳市XX房地产经纪有限公司的签章，现有证据无法证明深圳市XX房地产经纪有限公司发布广告的行为系邓某授权所为，在本案付某与邓某的二手房买卖过程中，深圳市XX房地产经纪有限公司系为付某与邓某达成买卖协议提供服务的居间方，故对付某的该项主张，原审法院不予采纳。若付某认为深圳市XX房地产经纪有限公司在提供居间服务的时候存在欺瞒的行为，可另寻法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条之规定，判决驳回付某的全部诉讼请求。案件受理费413元，由付某负担。上诉人付某不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决被上诉人邓某支付上诉人赔偿金41000元，被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司承担连带责任；3判决两被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司之间形成居间合同关系及被上诉人邓某在本案中没有违约，属认定事实错误。在涉案房屋买卖合同成立的过程中，两被上诉人之间是委托代理合同关系，被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司的一切行为后果都应由被上诉人邓某承担。工商局的回复明确写明被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司是”代理销售”XX商业城1栋7-12楼的住宅（属于二手房销售），且在现场设立了销售中心并发布广告，代理整个楼盘的销售，在房屋正式过户之前，买房人也根本见不到原业主。除过户这一个环节是由被上诉人邓某办理之外，其它全是被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司在办理。两被上诉人之间是一种代理行为，而非居间关系。上诉人在一审期间曾向一审法院申请调取工商局有关的调查取证材料，证明被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司的工作人员林甲在录音证据中亲口承认当时对上诉人承诺涉案房屋的层高为3.6米，一审法院并没有依职权调取。本案的房屋销售行为和一手房买卖现场售楼模式一样，”XX新苑”一百多套房产全部统一装修后由深圳市XX房地产经纪有限公司统一操作，属于楼盘的整体代销，本案应按照开发商与买受人之间的纠纷裁判原则，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定处理。上诉人不存在委托深圳市XX房地产经纪有限公司提供中介服务或报告订约机会的行为，双方之间没有居间合同关系。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩认为，其与上诉人之间是买卖合同法律关系，邓某、上诉人与XX公司是居间合同法律关系。邓某从未承诺涉案房屋层高3.6米，深圳市工商局调查结论也认定XX公司不构成虚假广告。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人付某与被上诉人邓某签订的《二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同并未对涉案房屋的层高进行约定，且上诉人付某在房屋的实地考察过程中也未对层高提出异议，其要求被上诉人邓某对房屋层高不足承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。上诉人主张被上诉人深圳市XX房地产经纪有限公司有代理邓某发布虚假广告的行为。本院认为，深圳市XX房地产经纪有限公司确实在二手房买卖交易中提供了相关媒介服务以促成交易的完成，但无论是深圳市工商行政管理局宝安分局投诉回复中使用的”代理销售”表述，还是买卖双方委托深圳市XX房地产经纪有限公司相关工作人员办理交易手续的事实，均不足以证明邓某委托深圳市XX房地产经纪有限公司发布销售广告，上诉人要求邓某就深圳市XX房地产经纪有限公司的广告宣传承担违约责任，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条是对房地产开发企业向社会销售房屋所作出的规定，并不适用于本案二手房买卖纠纷，上诉人以该解释作为主张违约责任的法律依据，本院不予支持。上诉人如认为深圳市XX房地产经纪有限公司在提供居间服务的过程中存在虚假宣传的行为，损害其合法权益，可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币413元，由上诉人付某负担。本判决为终审判决。审判长　杨　爽审判员　杨潮声审判员　张　力二〇一〇年七月十三日书记员　伍圣权微信公众号“”