（2011）深中法民五终字第1510号
裁判日期: 2010-07-12
公开日期: 2016-01-11
案件名称
上诉人彭某与被上诉人胡某因房屋租赁合同民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭某,胡某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1510号上诉人（原审原告）：彭某。被上诉人（原审被告）：胡某。上诉人彭某与被上诉人胡某因房屋租赁合同一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第311号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2009年3月1日，彭某、胡某签订房屋租赁协议1份，约定：彭某继续承租胡某所有的位于深圳市××区××公路××号××居××号房产（室内设施完整）作为住宅使用；租期1年自2009年3月28日至2010年3月28日，每月租金为人民币1200元，押金人民币1200元（期满依循奉还）；彭某每月10日前将交租于指定账户；彭某在租赁期间如须维修家用电器，双方斟商各承担50％的维修费用；若彭某在租赁期内终止合同则须负责为胡某先寻找好租客持之有效。二、上述合同签订之前，彭某已经于2008年向胡某支付涉案房产租赁押金人民币1200元。上述合同签订后，彭某居住涉案房产至2010年1月下旬，后彭某打算不再续租涉案房产，彭某遂于2010年1月26日通知胡某提前解除租约的事，并于2010年2月6日搬离涉案房产。期间，彭某介绍引荐下一个租客吴某继续承租涉案房产，吴某从2010年2月10日起租住涉案房产至今。此后，彭某因要求胡某退还押金，胡某不同意，双方发生纠纷，彭某遂于2011年2月11日诉至原审法院。三、一审庭审中，彭某称其已经交清了租住涉案房产期间的租金，故胡某应退还押金；胡某则称合同约定的租金是按月结算而不是按天计算，彭某提前解除租约本身构成违约，彭某解约后继续居住涉案房产达9天，故彭某于2008年支付的押金1200元应抵作这9天的租金，这9天的租金计算标准应按照1个月的租金标准即2月份的租金标准来计算，此外，彭某提前解除租约但没有在合理期限内通知胡某，彭某在2010年1月26日通知胡某后紧接着就搬离房产，没有给胡某留有合理的时间，故本案是彭某违约在先，胡某没有理由退还其押金。以上事实，有房屋租赁协议，以及当事人的一审庭审陈述等在卷佐证。彭某在原审中的诉讼请求为胡某退还彭某租房押金人民币1200元。原审法院认为，彭某、胡某签订的涉案房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。合同约定退还押金的前提条件是”期满依循奉还”，即必须在租期届满的前提下才能退还押金。现彭某在租期届满前提前解约，虽然彭某提前解约时已经找好下一个租客，且彭某不欠胡某任何租金，但因彭某解除租约后至下一个租客承租涉案房产时止，胡某客观上存在损失2010年2月期间部分租金的事实；而且，双方签订的协议中关于租金标准到底是按月计算还是按天计算的约定也不明确，故原审法院结合案情，认定合同约定的租金标准应以月为单位来计算，即租住时间不满1个月的按照1个月的时间来计算。据此，彭某在租期届满前解除租约，并继续占用涉案房产9天，胡某将彭某支付的押金1200元用于抵扣这9天即2010年2月份的租金，符合合同关于”期满依循奉还”的精神，胡某的作法并无明显不妥。综上，彭某要求胡某退还1200元押金的理由不充分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：驳回彭某要求胡某退还押金人民币1200元的诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由彭某承担。上诉人彭某不服原审判决，向原审法院提起上诉：1、请求胡某退还押金余款800元；2、撤销（2011）深罗法民三初字第311号民事判决。事实和理由：1、依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。按照合同约定，上诉人已经履行了相关的义务。2、依据《中华人民共和国合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。上诉人和被上诉人签订的租房合同是由被上诉人撰写的。其中合同约定的押金退还条件是”期满依循奉还”是指合同结束时间，而不是指合同指定的租期到期时间，因为上诉人亦有提前结束合同的权利。3、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，若上诉人在租赁期内终止合同须负责为被上诉人”先寻好租客持之有故”。上诉人已经按照租赁合同约定为被上诉人寻好租客，并已经承租至今。4、由于在租赁交接期间造成的胡某的租赁损失8天的房租，上诉人愿意承担，结合租赁合同1200元每月结算。上诉人愿意支付被上诉人8天的房租损失折算人民币400元。5、在租赁交接期间上诉人一直维护被上诉人的租赁利益，才同意将押金暂放在被上诉人处，上诉人亦也同意被上诉人待一年后再奉还。此口头协议上诉人亦尊重并严格执行，待过一年后才向被上诉人要求退还，期间上诉人从未为此事打扰被上诉人。6、租赁合同提前解约是由双方共同协商同意的，且达到解除合同的约定条件，原审依然按照上诉人违约在先来裁判本案欠妥。7、按照合同约定，合同解除所产生的租赁损失，原审依然按照租金结算有失偏颇，因为产生的租赁交接时间是上诉人的合理需要，按照一个月的租金来结算租赁交接的几天损失不公平，所造成的损失不应由上诉人单方承担。被上诉人胡某答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。上诉人称涉案合同条款”期满依循奉还”为格式条款，本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同是双方当事人在平等、自愿的基础订立的，上诉人以涉案合同是被上诉人书写为由主张涉案合同条款为格式条款，没有法律依据，本院不予支持。关于”期满依循奉还”如何理解的问题。涉案合同没有明确的违约条款，涉案合同以一个月租金作为押金来担保合同的履行，并约定就该押金的返回条件为”期满依循奉还”，根据深圳市租赁合同经常使用的习惯做法，在承租人违约的情况下，出租人没收押金的处理惯例，本院认为将”期满依循奉还”理解为合同期满在上诉人没有违约情形时予以返还较为符合双方当事人的真实意思。同时，上诉人在租期届满前解除租约，并继续占用涉案房屋9天，被上诉人没收押金亦是对其的合理补偿。原审判令被上诉人无需返还上诉人押金1200元并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人彭某负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟 波审 判 员 俞 红代理审判员 聂 效二〇一〇年七月十二日书 记 员 陈晓莹（兼） 关注微信公众号“”