（2010）深宝法民三初字第876号
裁判日期: 2010-07-12
公开日期: 2014-12-02
案件名称
袁某与刘某旗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁某,刘某旗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第876号原告（反诉被告）：袁某。委托代理人：黄某基，广东国X律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某旗。原告袁某诉被告刘某旗及反诉原告刘某旗诉反诉被告袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪胜元独任审理，于2010年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄某基、被告刘某旗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月14日晚9时许，原、被告通过深圳市世X房地产投资顾问有限公司介绍，签订NO.804459X号《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于深圳市宝安区梅花新园1栋X号房产。《房地产买卖合同》约定：转让成交价为846000元；第二部分楼款为806000元，首付13万元，剩余款项选择银行按揭付款，即由原告向银行贷款支付给被告。原告在签署合同时即向被告支付定金2万元。4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，将二套房贷首付提至五成。由于房贷新政出台，导致原告无法向银行申请到合同约定金额的贷款用以支付房款。4月25日，原告书面通知被告解除《房地产买卖合同》，限被告于2010年4月30日前返还定金。但被告至今未返还定金。原告认为，因不可归责于当事人的事由，导致《房地产买卖合同》无法继续履行，原告有权解除合同，被告收取的定金应予返还。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告返还定金人民币20000元及利息（利息按银行同期贷款利率从2010年5月1日起计算）；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，根据合同约定4月14日之后三天内原告要再支付2万元定金，原告没有支付。合同约定在合同签订后15日内支付首期款，原告没有支付，已构成根本违约。根据合同第十四条被告要求原告支付违约金。被告反诉称，2010年4月14日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》一份，约定被反诉人向反诉人购买位于宝安区梅花新园X号的房产，价格为846000元，合同签订后被反诉人向反诉人支付定金2万元，之后原告拒不按合同约定支付第二期款2万元，构成根本违约，根据双方所签订的合同第十四条的约定，反诉人有权选择要求被反诉人支付转让价格20%的违约金，即169200元，反诉人提起反诉仅请求支付违约金5万元（此金额为扣除对方2万元定金之后），为维护反诉原告合法权益，反诉原告请求判令：1、被反诉人支付违约金5万元；2、被反诉人承担本案的反诉费用。庭审中反诉原告明确其第一项反诉请求的违约金50000元包含了反诉被告已支付的20000元。原告反诉答辩称，1、由于房贷新政出台导致原、被告双方签订的房地产买卖合同在客观上无法继续履行，不是原告故意不履行，而是合同履行不能，并非原告的原因。原告对合同无法履行不存在任何过错，不构成违约，不应当承担违约责任。2、被告反诉请求支付违约金，违约金具有填补损失的主要功能，被告没有提供证据证明其遭受了损失以及损失的大小。原告及时书面通知被告解除合同，被告完全可以另行处理涉案房产。由于被告没有采取正当措施防止损失扩大，即使有损失也应由被告自行承担。3、被告反诉主张要求支付违约金5万元的同时又没收原告的2万元定金，违反《合同法》第116条及双方签订的《合同》第14条关于定金与违约金选择其一适用的规定，而且被告主张的违约金过高。经审理查明，原、被告于2010年4月14日签订NO.804459X号《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于深圳市宝安区梅花新园1栋X号房产。《房地产买卖合同》约定：转让成交价为846000元，定金4万元，签订合同时原告支付2万元，签订合同之日起3日内再支付2万元；第二部分楼款为806000元，原告应于签订合同之日起15日内付清首期房款13万元，剩余款项选择银行按揭付款，即由原告向银行贷款支付给被告。原告在签署合同时即向被告支付定金2万元。2010年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%。2010年4月25日，原告书面通知被告解除《房地产买卖合同》，并要求被告于2010年4月30日前返还定金2万元。被告已收到该通知。另查明，原告在与被告签订《房地产买卖合同》前已购有一套商品房。上述事实，有原、被告当庭陈述、《房地产买卖合同》、收据、《关于解除房地产买卖合同的通知书》、快递详情单、邮件跟踪查询单、房产证在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%。原告在与被告签订《房地产买卖合同》前已按揭购有一套住房，按通知规定原告贷款购买第二套房首付款比例不得低于50%，故原告无法按房地产买卖合同约定向银行贷款支付给被告，该事由不可归责于双方当事人，原告要求解除合同理由充分，被告接到原告解除合同通知后亦同意解除合同，原、被告双方均确认双方签订的买卖合同已解除。合同解除后，被告应当将已收受的定金2万元返还原告。原告诉请被告支付定金产生的利息，无合同和法律依据，本院不予支持。因不可归责于双方当事人的事由引致房地产买卖合同解除，原告无需承担违约责任。被告反诉要求原告支付违约金5万元的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘某旗应于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）袁某定金人民币20000元；二、驳回原告（反诉被告）袁某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘某旗的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币151元，反诉费人民币525元，均由被告负担。本诉受理费原告已预交，被告负担之数迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 洪胜元二〇一〇年七月十二日书记员 吴跃娇书记员 莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 来自