（2010）浙绍民终字第606号

裁判日期: 2010-07-10

公开日期: 2014-09-23

案件名称

绍兴市百越盛贸易有限公司与谢培耿、潘向阳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

绍兴市百越盛贸易有限公司,谢培耿,潘向阳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2010）浙绍民终字第606号上诉人（原审原告）绍兴市百越盛贸易有限公司。法定代表人张勇。委托代理人（特别授权代理）虞伟庆、楼寒霜。被上诉人（原审被告）谢培耿。被上诉人（原审被告）潘向阳。上诉人绍兴市百越盛贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第2733号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员冯勤伟、代理审判员丁林阳参加评议的合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院审理认定：第一被告为开办经营绍兴市越城区品味美食园，分别于2006年5月11日和同年8月10日与原告签订房屋租赁合同各一份，约定由第一被告向原告承租座落于绍兴市越城区人民西路269号一楼西侧的营业房、走廊和小夹弄，面积约90平方米的房屋和座落于绍兴市越城区人民西路269号一楼，面积为125平方米的五间房屋，其中，2006年5月11日合同项下的租期自2006年7月1日起至2007年12月31日止（后续租至2008年8月19日），租金为每年74400元，支付期限为签订合同时支付37200元，在2006年12月15日前支付37200元，在2007年6月15日前支付37200元。2006年8月10日合同项下租期自2006年8月20日至2008年8月19日，租金为每年50000元，半年一付，首付租金25000元于2006年8月10日支付，第二期租金25000元于2007年1月30日支付，以后依次类推。合同签订后，原告按约将出租的房屋交付给第一被告使用，上述两合同已因租期届满而履行完毕。2008年4月29日，原告以其经办人骆金生存在向被告收取租金而不交给原告，已构成职务侵占罪为由向绍兴市公安局越城区分局报案，但公安机关至今未有处理结果。2008年8月19日，第一被告与第二被告签订转让合同，第一被告以500000元的价格将绍兴市越城区品味美食园转让给第二被告，转让后第二被告于2008年11月25日与原告签订房屋租赁合同，并于同年12月23日领取绍兴市越城区品味醉香居酒家的营业执照。租赁合同约定由第二被告向原告承租座落于绍兴市越城区人民西路269号一楼西侧营业房和办公楼，面积为210平方米的房屋，租金为每年149280元，租期为2008年8月20日起至2010年8月19日止，合同第12条第5款手写字体部分载明：“2007年争议租金在2008年12月底前处置完毕（一楼西侧营业房应在2007年6月15日前收取的37200元，一楼办公室应在2007年2月1日收取的25000元，合计有争议部分的租金62200元）”。经第二被告申请，该院委托浙江汉博司法鉴定所对2008年11月25日签订的租赁合同第12条第5款内容是否系原告在被告签名后自行添加进行司法鉴定，结论为合同第12条第5款内容系盖章后形成。2008年11月25日签订的房屋租赁合同原告与第二被告尚在履行之中。原审法院审理认为：本案争议的焦点主要有以下四点，第一、绍兴市越城区品味美食园是否系两被告合伙经营，即该美食园的债务是否应由两被告承担。原告主张美食园系两被告合伙经营但未提供证据且两被告予以否认，故该院对原告的这一主张不予认定。第二，2006年5月11日签订的租赁合同项下的第三期租金37200元和2006年8月10日签订的房屋租赁合同项下的第二期租金25000元，承租人是否已经支付给原告。虽然第一被告未能提供该两期租金已经支付给原告的相关证据，但原告承认后期租金已全部结清，根据房屋租赁合同应先支付前期租金的交易习惯和原告以其经办人侵占讼争的两期租金向公安机关报案的事实应视为讼争的两期租金被告已支付给原告。第三，第二被告是否承诺争议的两期租金由其支付。经该院委托鉴定，合同第12条第5款手写内容系在第二被告盖章后形成，而且根据载明的内容是约定争议租金由第二被告处置，并非构成债务的加入，故应认定第二被告没有承诺争议的两期租金由其支付。第四，原告主张的该两期租金是否已超过诉讼时效期间。根据法律的规定，支付租金的诉讼时效期间为一年，原告没有证据证明在诉讼时效期间内已向被告主张权利的相关证据，原告向公安机关举报其工作人员向原告收取本案争议的两期租金，不能构成诉讼时效的中断��故原告的起诉亦已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求，该院不予支持，原告在两次庭审后向该院提供的2008年11月25日签订的租赁合同其内容与庭审时提供的合同不一致，不足以证明其诉讼请求的成立，故该院不再开庭质证，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告绍兴市百越盛贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2053元，鉴定费4000元，合计人民币6053元，由原告负担。一审宣判后，绍兴市百越盛贸易有限公司不服，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一、事实认定错误。1、一审法院认定两被上诉人非合伙关系违背客观事实。虽然两被上诉人在庭审时予以否认，但根据被上诉人潘向阳给上诉人的报告内容及其实际支付租金情况可以证明两被上诉人共同租赁房屋，共同经营的事实；2、一审法院认定讼争租金已支付错误。根据举证规则，对合同履行的证明责任归于履行一方，两被上诉人无证据证明支付事实；3、认定诉讼时效超过错误。根据2008年11月的租赁合同、报案报告、被上诉人潘向阳的报告可以认定上诉人一直在主张，并非超过诉讼时效。二、法律适用错误。1、租金认定与诉讼时效适用矛盾；2、2008年11月的合同上同时有品味美食园的印章和被上诉人潘向阳的签字，个体工商户登记的业主与实际经营者不一致的，应为共同诉讼人，应共同支付租金；3、鉴定人员未出庭接受质询，鉴定结论不符合证据合法性要求。三、程序违法。1、本案案情复杂，适用简易程序审理违法；2、对第二次庭审后提交的证据不组织质证违法。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判，支持上诉人的诉讼请求。两被上诉人辩称：上诉人称两被上诉人合伙关系依据不足，既没有书面合伙协议，也无两人以上没有利害关系人的证明；被上诉人实际已经支付应付的租赁费用，根据上诉人向公安机关报案的事实足以证明被上诉人已支付房租的事实；当事人也未申请鉴定人出庭接受质询，一审程序合法；上诉人在一审庭审终结后向法院提交工商部门备案的房屋租赁合同不符合证据规则的规定，一审不予质证正确；上诉人的租金请求确已超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审审理中，上诉人提供被上诉人潘向阳在工商机关备案的2008年11月25日签订的租赁合同一份，证明第十二条第5项手写内容属实。被上诉人潘向阳承认向登记机关备案事实，但认为当时为工商登记需要向上诉人要的复印件。本院认为，该证据来源于国家登记机关，且被上诉人潘向阳承认系其向登记机关提供，本院予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与谢培耿签订的三份房屋租赁合同及与潘向阳代表绍兴市越城区品味美食园签订的房屋租赁合同均为有效合同，签约方应依合同履行义务。本案当事人间的争议焦点一审法院归纳为四点，本院表示认同并逐一分析如下：关于绍兴市越城区品味美食园是否系两被上诉人合伙经营，即该美食园的债务是否应由两被上诉人承担。根据工商登记记载，绍兴市越城区品味美食园业主为谢培耿，并非两被上诉人的合伙企业，且本案争议租金所涉合同的合同相对方均为谢培耿，两被上诉人均否认合伙关系，故上诉人主张两被上诉人合伙经营无事实佐证，要求两被上诉人承担因合伙关系而生之共同债务缺乏法律依据。关于2006年5月11日签订的租赁合同项下的第三��租金37200元和2006年8月10日签订的房屋租赁合同项下的第二期租金25000元，合计62200元的债务是否已经清偿问题。由于上诉人承认后期租金已全部结清，现要求支付前期租金确有蹊跷也与一般交易习惯相悖，但依证据规则主张债务履行者承担举证义务，被上诉人谢培耿未能提供该两期租金已经支付给上诉人的相关证据，应承担举证不利之后果。2008年4月，上诉人向越城区公安分局提交的报案报告，是在承租人和公司经办人员骆金生对是否收到租金各执一词的情况下发生的，该事实本身不能证明骆金生已经收到租金或上诉人承认骆金生收到租金。没有证据表明公安机关已经立案或认定骆金生收取租金，故不能免除承租人谢培耿的民事举证责任。由于谢培耿未举证证明已支付该租金，因此，应确认谢培耿欠付租金。关于潘向阳是否承诺争议的两期租金由其支付问题。上诉人认为被上诉人潘向阳承诺支付的理由是2008年11月25日签订合同之第十二条第5项“2007年争议租金在2008年12月底前处置完毕”，构成债务清偿的承诺。潘向阳认为该内容经一审法院委托鉴定，系被上诉人盖章后形成，是上诉人单方添加。本院认为，合同文书上的内容是否为双方意思表示并不以盖章或签字前后为决定因素，应根据合同签订的具体情况综合而定。该合同写明一式四份，双方各执二份，由于潘向阳为合同主体，有理由相信其持有合同文本，潘向阳未提供其持有的合同，应以上诉人提供的合同确定双方的权利义务，且潘向阳在向工商机关登记的合同上也记载有该内容，因此，应当确定潘向阳知道并同意该部分手写内容为合同的组成部分。但载明的内容只约定争议租金由其处置，并非承诺由其清偿，故不构成债务的加入。关于上诉人主张的该两期租金是否已��过诉讼时效期间问题。根据法律的规定，支付租金的诉讼时效期间为一年，上诉人在本案中主张的租金为2007年6月15日应支付的37200元及于2007年1月30日应支付的25000元。上诉人没有证据能够证明在2008年1月30日前向谢培耿主张债权，故2007年1月30日前应支付的25000元，上诉人因超过诉讼时效期间丧失胜诉权。2008年4月29日，上诉人向公安机关提交的报案报告，目的在于追索债权或惩治犯罪，且其内容显示曾追索债权，故应视为诉讼时效中断。据此，谢培耿对于2007年6月15日应支付的37200元债务提出的诉讼时效抗辩不成立，谢培耿应支付该部分租金。依据2006年5月11日谢培耿与上诉人间签订的租赁合同第九条约定，谢培耿未按合同约定交付房租，应按每天千分之二的标准支付滞纳金，逾期超过一个月，再支付三个月的房租作为赔偿金。本院认为，该约定标准明显偏高，超过出租方的实际损失，同时考虑到本案合同争议本身的复杂性，本院酌情确定以未付款的每日万分之五计付逾期付款赔偿金。综上所述，一审法院在谢培耿支付租金数额及上诉人与潘向阳签订的内容认定上有误，诉讼时效的法律适用错误，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，本院判决如下：一、撤销越城区人民法院（2009）绍越民初字第2733号民事判决；二、谢培耿应支付绍兴市百越盛贸易有限公司租金37200元，限于本判决送达之日起十日内付清；三、谢培耿应向绍兴市百越盛贸易有限公司按每日万分之五的标准支付前款规定应支付款项自2007年6月16日起至款付清日止的逾期付款赔偿金；四、驳回绍兴市百越盛贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2053元，由谢培耿负担1253元，由绍兴市百越盛贸易有限公司负担800元，鉴定费4000元由潘向阳负担；二审案件受理费4105元，由谢培耿负担2305元，绍兴市百越盛贸易有限公司1800元。本判决为终审判决。审　判　长　　高伯军审　判　员　　冯勤伟代理审判员　　丁林阳二〇一〇年七月十日书　记　员　　卢雅娟来自：