（2010）浙甬民二终字第314号
裁判日期: 2010-07-01
公开日期: 2015-12-28
案件名称
陈某某因与被上诉人象山××机械有限公司、象山××机械有限公司与陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈某某,象山××机械有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第314号上诉人（原审被告）：陈某某。委托代理人：吕某某。委托代理人：郭某。被上诉人（原审原告）：象山××机械有限公司。住所地：象山县工业园区××路××号。法定代表人：史某某。委托代理人：黄某某。上诉人陈某某因与被上诉人象山××机械有限公司（以下简称恒润××）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2010年5月18日作出的（2010）甬象民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2009年5月4日，原审原、被告双方经协商，签订了一份《厂房出租协议》，该协议载明：原审原告将自己所有的位于象山县工业园区××路××号西首北面厂房，面积为764.9平方米，出租给原审被告使用；租期为5年，自2009年5月4日至2014年5月3日止，年租金为110000元，房租费一次性付清。三年内租金不变，以后每年在上一年的租金上涨5%，并提前一个月付清。如不提前一个月付清房租费，本协议将自动终止处理。2009年5月，原审被告向原审原告支付了第一年租金110000元。同时还约定，原审被告在租赁期间，水、电费等费用均由原审被告支付，并保证按时付清以及水、电损耗费按实际分摊等。原审被告自房屋租赁后，因供电部门和自来水公某每月定时在原审原告帐户内直接扣除水电费，然后原审原告再从原审被告水、电表中抄录实际度数，并对实际损耗进行分摊后，要求原审被告支付原审原告为其垫付的水电费。但原审被告总是以电价过高，度数不清等理由而拒付，至今原审被告未付分文水电费。2010年4月10日，按协议约定原审被告应提前一个月缴付房租费，原审原告单位职工代表原审原告向原审被告催讨房租费，但原审被告仍未缴纳房租费。原审原告恒润××于2010年3月10日诉至原审法院，请求判令：一、要求原审被告立即给付原审原告为其代付的2009年5月至12月水电费计47758.07元；二、支付逾期滞纳金9091元；三、解除原审原、被告签订的厂房出租协议；四、本案诉讼费由原审被告承担。原审法院审理认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行各自的义务。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原审原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在合同中约定的双方当事人的权利义务关系，双方均应恪守、履行。原审原、被告在合同中约定，租金应提前一个月缴付，否则将自动终止协议。原审被告未能及时缴付，经原审原告催讨后，无正当理由至今未付，属原审被告违约行为，由此引起纠纷，应由原审被告承担法律后果。故原审原告起诉要求解除原审原、被告双方的租赁合同的诉请，予以支持。关于原审原、被告之间水、电费的讼争，原审被告作为承租人应按约定，在租赁期间按时支付水、电费。（1）.水费，2009年5月至9月，原审被告应付水费349.58元（88.5度×3.95元），10-11月水费为135.49元（34.3度×3.95元），12月水费为56.09元（14.2度×3.95元），共计541.16元。（2）.电费（老表），2009年5月至9月，原审原告对原审被告用电度数、价格和实际损耗，未能提供有效证据，原审法院难以采信。但在庭审中，原审被告确认1800度和每度价格为0.75元，计1350元，原审法院对此予以认定。（3）.电费（新表），2009年5月至9月，原审被告用去15271度，10-11月14448度，12月11554度，对原审原告提供的每度价格加损耗均为1.14元，因未能提供具体损耗的准确数据，原审法院难以支持。故原审被告对交纳电费的价格以原审原告历次向供电等有关部门交纳的平均价为妥。即：2009年5月至9月为12827.64元（15271度×0.84元），10-11月为14014.56元（14448度×0.97元），12月为10051.98元（11554度×0.87元），合计为36894.18元。另外，原审原告要求原审被告支付逾期滞纳金的请求，原审被告抗辩使用的是低谷电以及支付的100元某某费，均未提供有证明力的证据证明，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十八条、第二百二十条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、解除原审原告象山××机械有限公司与原审被告陈某某的房屋租赁合同关系；二、原审被告陈某某支付原审原告象山××机械有限公司2009年5月至12月份水费541.16元、电费（老表）1350元、（新表）36894.18元，上述合计38785.34元。限本判决生效后十日内付清；三、驳回原审原告象山××机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1221元，减半收取610.50元。由原审原告象山××机械有限公司负担110.50元，原审被告陈某某负担500元。宣判后，原审被告陈某某不服，上诉至本院，称：被上诉人起诉时要求解除合同的理由并不包括房租租金迟交，故一审法院以此理由解除合同，超出了诉请事实范围。同时，上诉人为节省电费，在后半夜开工，因此原审关于电费的计算过高，应该按谷电的标准来收取。请求二审法院撤销原判第一项；对原判第二项予以改判，减去15000元。被上诉人恒润××答辩称：1.我公某起诉时不仅要求对方缴纳拖欠的水电费用，但同时诉状中也明确要求解除房屋租赁合同。根据租房协议的约定，2010年以后的房租应当在2010年4月3日以前付清。虽然我公某是在3月份起诉，但在2010年4月20日第二次庭审时已经超过了2010年度厂房租金支付时间，按照合同约定，租房协议将自动终止处理。因此原审法院判决解除双方之间的厂房出租协议符合事实和法律的规定。至于上诉人在2010年5月28日补交房屋租金是在一审判决之后，我们不予认可，我们也已经在2010年5月31日将租金全部退回给上诉人。2.我公某与上诉人在厂房出租协议中约定的相关事项其中明确载明厂房出租之后，水电费用应当由上诉人据实承担支付，损耗部分要据实分摊。对上诉人提出的用谷电支付电费不符合实际，我们按照实际的电费以及分摊情况确定上诉人的电费某用，是合理的。请求二审法院驳回上诉人的上诉。双方当事人均未向本院提供证据。对原审法院认定的事实本院予以确认。另查明：上诉人于2010年5月28日将原判确定的水电费38785.34元及2010年的房租费11万元，共计148785.34元打入被上诉人帐户。同年5月31日被上诉人将11万元房屋租金退还给上诉人。本院认为：上诉人陈某某与被上诉人恒润××之间签订《厂房出租协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。根据协议约定，如不提前一个月付清房租，协议将自动终止。虽然被上诉人在起诉时2010年的房租支付时间尚未届至，但在原审法院审理期间，经被上诉人催讨，至协议约定的房租支付时间，上诉人仍未支付房租，故原审法院根据协议约定判决双方之间的租房协议解除，并无不当。上诉人上诉又称其开工时间在”峰谷电”的”谷电”时间，应以“谷电”标准计收电费，但上诉人未能提供相应证据，且协议并未约定对其电费计算按照峰谷电收费标准，故原审法院按照被上诉人向供电部门交纳电费标准的平均值计收上诉人的电费，符合公平原则。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱亚君审 判 员 张宏亮代理审判员 莫爱萍二〇一〇年七月一日代书 记员 潘芬芬 来源：百度搜索“”