（2009）甬鄞民初字第4050号
裁判日期: 2010-06-08
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁波××物业服务有限公司、宁波××物业服务有限公司与被告施某某物业服务与施某某合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波××物业服务有限公司,宁波××物业服务有限公司与被告施某某物业服务,施某某
案由
合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2009）甬鄞民初字第4050号原告：宁波××物业服务有限公司（组织机构代码证为71333995-2）。住所地：宁波市鄞州区××碶街道××碶村。法定代表人：王某某。委托代理人：谢某某。被告：施某某。原告宁波××物业服务有限公司与被告施某某物业服务合同纠纷一案，于2009年11月16日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员翁磊适用简易程序审理，后于2010年4月29日转为普通程序，组成合议庭审理。本案在审理期间，本院委托宁波市鄞州区古林镇人民调解委员会对本案进行调解，但未果。本案于2009年5月19日公开开庭进行了审理。原告宁波××物业服务有限公司的委托代理人谢某某、被告施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波××物业服务有限公司起诉称：被告系西湖花园的业主，拥有西湖花园27幢73号201室的房产，建筑面积为131.94平方米，原告系西湖花园的物业管理企业。宁某某国物业管理有限公司系原告的前身。在西湖花园业主委员会成立之前，原告与建设单位宁波雅戈尔置业有限公司之间订有前期物业管理服务合同，在业主委员会成立之后，原告与业主委员会订有物业管理委托合同，两份合同对双方的权某义务做了明某某定。被告自2007年起无故拖欠缴纳物业管甲用，经原告多次催讨无果。现要求被告立即支付2007年、2008年的物业管乙合服务费、日常维某某共计5277.50元，并支付违约金1847元（计算方式为：2007年应付的物业管乙合服务费、日常维某某合计2638.75元，按前期物业管理服务协议约定的违约金每日1‰计算700天）。被告施某某答辩称：被告系西湖花园27幢73号201室的业主，该物业建筑面积为131.94平方米。被告对物业管乙合服务费和日常维某某的计算方式无异议，但原告的服务不到位，存在很多问题，原告何时解决问题，被告就从何时开始交纳之后的物业费。故要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.宁某某国物业管理有限公司与宁波雅戈尔置业有限公司签订的《西湖花园前期物业管理服务合同》、宁某某国物业管理有限公司与宁波市鄞州区西湖花园业主委员会签订的《西湖花园物业服务合同》各一份，拟证明宁某某国物业管理有限公司与被告存在物业管理服务合同关系及物业收费的标准；2.房屋移交通知单及住户情况登记表各一份，拟证明被告为西湖花园27幢73号201室业主的事实。上述证据经被告质证后，被告对真实性均无异议，但认为根据合同约定，原告应当做好公共设施等维修服务，而原告并没有做到。本院对原告提交证据的真实性均予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提交了照片一组，拟证明原告的服务存在瑕疵。原告质证后，对2008年12月19日拍摄的关于房屋质量问题的照片的真实性、关联性均有异议，认为不能确定照片上拍摄的是何某的房某，即使是真实的，也与原告无关，原告可以协助被告与开发商沟通，该事项并不能作为被告拒付物业费的理由；对其余照片的真实性无异议，对关联性有异议，根据被告陈述，照片拍摄的时间为2010年5月份，被告不能以某一时点物业状况不到位作为拒付物业费的理由。本院对除2008年12月19日拍摄的照片外的其余照片的真实性均予以确认。本院根据原告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：被告施某某系西湖花园27幢73号201室的业主，其房屋属高层住宅，建筑面积为131.94平方米。2004年8月16日，宁某某国物业管理有限公司（原告原名）与西湖花园的建设单位宁波雅戈尔置业有限公司签订《西湖花园前期物业管理服务合同》一份，约定由原告为西湖花园提供前期物业管理服务，物业管乙合服务费为每月每平方米1.5元（高层住宅），房屋共有部分、共用设施日常维某某为每年每平方米2元，两者均按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，综合服务费每半年交纳一次，每次交纳费用的时间为每年的三月、九月；房屋共有部位和共用设施日常维某某按年收取，收费年度为当年1月1日至12月31日。起始时间不足一年的，按月折算至12月31日。2006年9月30日，宁波雅戈尔置业有限公司将该房屋交付被告使用。2008年1月1日，宁某某国物业管理有限公司又与宁波市鄞州区西湖花园业主委员会签订了《西湖花园物业服务合同》，双方约定合同期限为2008年1月1日至2009年12月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，每月每平方米为1.5元（高层住宅）；房屋共有部位、共用设施日常维某某为每年每平米2元；业主应在当年内一次性缴纳全年的物业综合服务费、公共部位维修费。上述物业管理服务协议和合同签订后，原告向西湖花园住户提供了物业管理服务。被告未支付2007年1月1日至2008年12月31日的物业管乙合服务费4749.80元、2007年1月1日至2008年12月31日的日常维某某527.70元，合计5277.50元。另查明：原告的企业名称于2008年11月7日由宁某某国物业管理有限公司核准变更为宁波雅戈尔物业管理有限公司。本院认为：原告的前身宁某某国物业管理有限公司与宁波雅戈尔置业有限公司签订的《西湖花园前期物业管理服务合同》、与宁波市鄞州区西湖花园业主委员会签订的《西湖花园物业服务合同》均合法有效，原告按约对被告居住的西湖花园提供了物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，被告应当向原告及时支付物业管理服务费及日常维某某。现被告拖欠不付，侵害了原告的利益，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费4749.80元及日常维某某527.70元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两份合同均未对违约金进行约定，故对原告关于违约金的请求，本院不予支持。被告提供的证据反应出原告目前在物业管理上存在一定的瑕疵，对此，原告应多与业主沟通，化解矛盾，及时改正，提高服务质量，但被告不能以此作为拒付07、08年度物业费及日常维某某的理由。如原告的服务质量不符合法律规定和合同约定，被告可以业主身份通过合法途径维护自身合法权益，必要时可以通过业主大会依法解聘原告。依照《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告施某某支付原告宁波××物业服务有限公司2007年1月至2008年12月的物业服务费4749.80元，限于本判决生效后三日内履行完毕；二、被告施某某支付原告宁波××物业服务有限公司2007年及2008年的日常维某某527.70元，限于本判决生效后三日内履行完毕；三、驳回原告宁波××物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告施某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判长 石银山审判员 沈功素审判员 翁 磊二〇一〇年六月八日书记员 丁洁蓉 微信公众号“”