（2010）杭西民初字第899号
裁判日期: 2010-06-08
公开日期: 2014-07-07
案件名称
谢晔与郑媛、赵云成等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢晔,郑媛,赵云成,杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第899号原告：谢晔。委托代理人：刘智慧。被告：郑媛。被告：赵云成。以上两被告共同委托代理人：ＸＸＸ。被告：杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。法定代表人：刘田。委托代理人：方明珍。原告谢晔为与被告郑媛、赵云成、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员倪泓独任审判，于2010年5月21日公开开庭进行了审理。原告谢晔及其委托代理人刘智慧，被告郑媛、赵云成的委托代理人ＸＸＸ，被告我爱我家公司的委托代理人方明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晔起诉称：2010年4月5日，原告在被告我爱我家公司居间下，与被告郑媛、赵云成签订购房意向合同，约定被告郑媛、赵云成将坐落于杭州市滨江区温馨人家18幢3单元801室的房屋卖给原告，并对交易价款、时间、房款支付方式、履行合同时间、方式及违约金等都作了具体约定。同日，原告向被告郑媛支付了购房定金50000元。但在4月7日滨江区公布民转公学区房后，被告郑媛、赵云成因该房屋正好位于学区房范围内而擅自抬高房价，双方未能在签订该合同后的10日内签订正式的杭州市房屋转让合同。故原告要求判令：1、解除购房意向合同；2、三被告共同返还定金50000元及支付违约金280000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郑媛、赵云成共同答辩称：两被告从未向原告表示不愿意卖房，现在也是愿意继续履行合同的。在2010年4月15日，两被告叫原告前来签订合同，但原告仅叫其父亲前来，本人却未到，故未签成。而购房意向合同的履行应有先后顺序，根据合同约定的第二条第四项，原告应在4月15日前支付首付款1120000元，但原告一直未支付。真正原因是当时恰逢房产新政，导致原告不愿意购房。故请求驳回原告的诉讼请求。被告我爱我家公司答辩称：购房定金50000元为被告郑媛、赵云成收取，其只是根据合同履行中介职责，原告要求三被告共同返还缺乏依据。原告谢晔为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、《购房意向合同》一份。证明双方的具体合同约定。2、收条一份。证明原告已支付购房定金50000元。3、承诺书一份。证明被告郑媛承诺如未履行签约责任，则自愿支付人民币280000元补偿给原告。4、录音光盘（附录音书面整理记录）一份。证明被告郑媛、赵云成违约的事实。5、敦促函一份。证明被告郑媛、赵云成违约的事实。被告郑媛、赵云成为证明其主张，共同提供了以下证据：1、函件（附快递凭证）一份。证明两被告催告原告履约的事实。2、房屋所有权证、土地使用证及契证各一份（复印件），证明涉案房屋的具体情况。被告我爱我家公司未提供证据。审理中，本院为查明事实，依法向我爱我家公司的工作人员杜彩斌进行调查并制作笔录。杜彩斌陈述：原、被告间的房屋买卖事项确由杜彩斌具体经办。2010年4月4日，双方在谈好房屋转让价为2800000元后，原告即交给杜彩斌购房意向金50000元并签署了《购房合同意向》。次日，杜彩斌赶至温州将该购房意向金交予了被告郑媛，郑媛收款后也在该意向合同上签了字。2010年4月12日，原告说要过来签合同，杜彩斌就给被告赵云成打电话，但赵云成说自己那边有笔贷款没下来，这边的房子想暂时不卖了，并称定金可双倍返还。2010年4月15日，原告父亲一早赶来公司，杜彩斌便约被告赵云成过来商谈。被告赵云成过来后，即跟原告父亲说房子暂时不卖了，定金愿意双倍返还。后双方未谈成。至2010年4月17日左右，被告到公司总部沟通，称房子卖也行，不卖也行，都无所谓，如卖的话就是2900000元的价格，如不卖的话就给对方100000元。当时原告就表示“不要说2900000元，哪怕是2800000元都不要了”。又过了两、三天，被告又告诉公司说2800000元也卖了，不卖的话条件不变。至于原告提交的录音光盘，经听取确实为2010年4月18日原告与杜彩斌、2010年5月14日原告委托代理人与杜彩斌的两段通话，但其中似乎有删减部分，可能因沟通次数多了，具体也记不大清楚。另，二套房的首付在新政前为最低四成，至2010年4月15日左右新政出来时还可以宽限几天，但按揭利率在2010年年初后就基本上是基准利率的1.1倍了。上述证据均经原、被告质证。综合原、被告的质证意见及证据间联系，本院对证据作如下认定：1、对原告提供的证据1、2及被告郑媛、赵云成提供的证据2，各方当事人均无异议，本院予以认定。2、对原告提供的证据3，被告郑媛、赵云成对真实性无异议，但认为承诺书本意是指被告郑媛承诺已征得共有权人即被告赵云成同意的意思；被告我爱我家公司则无异议。本院认为，从承诺书的内容来看，除了有被告郑媛承诺已征得共有权人即被告赵云成同意出售房屋的意思表示之外，还明确有“如未履行签约责任，则自愿支付人民币280000元补偿给购买方（即原告）”的意思表示，故被告郑媛、赵云成的异议不成立。本院对该证据予以认定。3、原告提供的证据4系原告及其委托代理人与被告我爱我家公司的工作人员杜彩斌的通话记录，被告郑媛、赵云成表示对真实性无法确认，如果是真实的，也与本案无关联性；被告我爱我家公司虽认可该通话记录，但认为原告委托代理人在通话过程中是非常有导向性地让其公司工作人员进行回答。对杜彩斌的调查笔录，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但对杜彩斌关于原告在2010年4月17日表示不愿购房及今年年初后的二套房贷利率即为基准利率的1.1倍的陈述有异议；录音本身并不存在删减，杜彩斌提出的被删减的部分并非双方的当次通话内容。被告郑媛、赵云成对调查笔录的真实性无异议，但认为原告既要求2010年4月12日签订合同，却又未付清首付款，两被告自己的贷款又没下来，在没办法还掉该房屋的贷款的情况下，无法签订合同；即使杜彩斌所述属实，被告延迟履约，原告也应先行催告才能够解除合同；杜彩斌自己也陈述了通话录音有删减部分，该删减部分肯定是对对方不利，故不能确认。被告我爱我家公司则表示无异议。本院认为，杜彩斌作为被告我爱我家公司的工作人员，对原告与被告郑媛、赵云成间的房屋买卖情况较为清楚，与双方也不存在利害关系，其关于双方买卖房屋经过的陈述具有客观性和真实性，本院予以认定。关于录音光盘，经杜彩斌本人确认，其通话对象的真实性应予认定。至于被告郑媛、赵云成提出该录音存在删减并影响到内容真实性的问题，由于杜彩斌提到删减的内容为出庭作证需请假扣工资等补偿问题，对录音本身的证明力并无影响，且其对录音已载明部分的真实性是予以确认的，故本院对该录音光盘的证明力予以认定。4、对原告提供的证据5，三被告均提出并未收到，不予认可。本院认为，原告在质证中也承认该敦促函未经送达，故仅为原告的单方证据，不具有证明力，本院不予认定。5、对被告郑媛、赵云成提供的证据，原告认为快递单非回单，不能证明原告已收到该函件，且函件的落款时间为2010年4月22日，此时催促已过签约时间；被告我爱我家公司则无异议。本院认为，原告的质证意见成立，故不作为有效证据予以认定。根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2010年4月5日，经我爱我家公司（丙方）居间介绍，谢晔（甲方）与郑媛、赵云成（乙方）就杭州市滨江区温馨人家18幢3单元801室的房屋买卖签订《购房意向合同》一份，约定：甲方通过丙方购买乙方所有的该房屋，房屋转让总价为人民币2800000元，其中甲方于2010年4月15日前将首付款1120000元自行交由乙方，与丙方及银行无关；甲方为表示对丙方提供的房源购买诚意，愿意向丙方支付意向金计人民币50000元；乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金，若甲方不依约履行，则无权要求返还定金；甲、乙双方同意在本意向书签字后10日内签订《杭州市房屋转让合同》，期限届满如甲方未前来签约的，乙方有权没收定金，如乙方未前来签约的，甲方有权要求双倍返还定金；甲方或乙方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金；等等。同日，我爱我家公司的工作人员杜彩斌将谢晔支付的购房定金50000元转交于郑媛，郑媛收款后出具承诺书一份，承诺：“本人郑媛承诺已征得共有权人赵云成同意出售坐落于杭州市滨江区温馨人家18幢3单元801室的房屋。本人与共有权人赵云成于2010年4月15日一起至杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司与购买方谢晔签定《杭州市房屋转让合同》，届时如未履行签约责任，则自愿支付人民币280000元补偿金给购买方，支付人民币29000元补偿金给杭州我爱我家租赁转换有限公司”。2010年4月12日，赵云成因自身原因表示想暂时不卖房。2010年4月15日，谢晔父亲到我爱我家公司与赵云成磋谈，赵云成明确表示暂时不卖房。最终双方未签订《杭州市房屋转让合同》。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谢晔与郑媛、赵云成及我爱我家公司签订的《购房意向合同》、以及郑媛出具的承诺书，均系各方当事人之真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。根据上述协议的约定，郑媛、赵云成在收取购房意向金后，与谢晔至迟应在2010年4月15日签订《杭州市房屋转让合同》；谢晔首付房款1120000元也应于2010年4月15日前自行交由郑媛、赵云成。由于郑媛、赵云成在履行期限届满之前即2010年4月12日，已通过我爱我家公司的工作人员杜彩斌向谢晔作出了想暂时不卖房的意思表示，谢晔有理由认为郑媛、赵云成存在预期违约的可能，且郑媛、赵云成在履行期限届满之时向谢晔明确表示了暂时不卖房，故郑媛、赵云成提出《杭州市房屋转让合同》未签成是因谢晔未在2010年4月15日前支付首付款1120000元所致，理由不足，本院不予采信。郑媛、赵云成的行为导致双方于2010年4月15日内签订《杭州市房屋转让合同》的合同目的不能实现，谢晔有权解除《购房意向合同》。因谢晔在诉讼前未向郑媛、赵云成发送解除合同的通知，故双方之间的《购房意向合同》应于诉状副本送达郑媛、赵云成之日解除。至于郑媛、赵云成应承担的违约责任的问题，双方虽同时约定了违约金和定金条款，但根据法律规定，两者不能同时适用。经本院释明，谢晔选择适用违约金条款，郑媛、赵云成应按照按房屋拟转让价2800000元的10%计付违约金280000元。但由于郑媛、赵云成对损失是否存在、违约金是否支付进行了抗辩，考虑到在2010年4月中旬关于二套房提高首付款和按揭利率的房产新政出台后，谢晔如需再行购买虽将增加相应的资金成本，但目前的房价走势却保持基本持平甚至有下行的可能，综合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定郑媛、赵云成支付给谢晔违约金100000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、谢晔与郑媛、赵云成于2010年4月5日签订的《购房意向合同》于2010年4月29日解除；二、郑媛、赵云成支付给谢晔违约金100000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回谢晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元减半收取3125元，财产保全申请费1770元，合计4895元，由谢晔负担3412元，郑媛、赵云成负担1483元；其中郑媛、赵云成负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 倪泓二〇一〇年六月八日书记员 李韵 来源：