（2010）浙绍民终字第598号
裁判日期: 2010-06-08
公开日期: 2014-10-28
案件名称
丁小萍与嵊州市金丽达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁小萍,嵊州市金丽达房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第598号上诉人（原审原告）丁小萍。委托代理人（特别授权）王晓华。被上诉人（原审被告）嵊州市金丽达房地产开发有限公司。法定代表人周良元。委托代理人（特别授权）周利雅、马新亚。上诉人丁小萍为与被上诉人嵊州市金丽达房地产开发有限公司（以下简称金丽达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人丁小萍及其委托代理人王晓华，被上诉人金丽达公司的委托代理人马新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2007年7月24日原告丁小萍与被告嵊州市金丽达房地产开发有限公司签订合同编号为200707241的商品房买卖合同一份，合同约定“由原告购买被告开发的位于嵊州市东南路255-8号锦泰苑第二幢一单元2××号商品房，建筑面积共115.98平方米，其中，套内建筑面积104.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.56平方米；房屋总价424834.74元，付款方式为按揭贷款；出卖人应当在2008年3月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”合同第十五条还约定了产权登记的相关事项“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理即：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.06%赔偿买受人损失。”同时，该条第二项规定了买受人不退房，出卖人也按第一项约定相同数额的违约责任处理，但双方当事人未达成选择第二项的合意。合同签订后原告依约履行了付款义务，被告依约向原告交付了房屋。后因被告无法履行该房产只做一本产权证的义务，被告遂要求原告重新签订两份房屋买卖合同，遭原告拒绝。2009年1月18日被告将原告所购房屋以房屋所有权持证人为“嵊州市金丽达房地产开发有限公司”、房屋共有权人为“嵊州市鹿山街道东南股份经济合作社”的名义，在房产登记机关办理了房屋所有权证号分别为浙嵊房权证嵊字第××号和浙嵊房权证嵊字第××号的两本房屋权证初始登记手续。另查明，被告嵊州市金丽达房地产开发有限公司在开发建设东南路255-8号锦泰苑的建设规划审批图纸上，原告所购房屋即规划设计为户型建筑面积为37.29平方米和80.41平方米的两套房屋。原审法院审理认为，原告丁小萍与被告嵊州市金丽达房地产开发有限公司签订合同编号为200707241的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，属有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力，各方均有全面履行合同的义务。被告事后要求与原告重新签订两份房屋买卖合同，因原告未签字而不能成立，故被告提出编号为200707241的商品房买卖合同已失效之辩论意见，不予采纳。按照原、被告签订的编号为200707241的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2008年3月30日前将商品房交付买受人使用。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理即：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.06%赔偿买受人损失。现被告违反规划未能按约定履行办理权属证书义务，致原告所购买的房屋至今未能办理房屋产权登记手续。双方虽达成在不能按期办理房屋权属证书时买受人选择退房的合意，在买受人已经装修且入住的情况下，现因当地政府已出台未按规划的套型建造的商品房，由房地产开发商在补交相应罚款后，容许办理相应的房屋权属证书的政策，为鼓励交易，原告诉请判令被告按照商品房买卖合同的约定协助原告办理产权登记手续的诉请符合相关法律规定，予以支持。因该合同第十五条第二项规定，如不能按照办理房产证，买受人选择不退房，出卖人向买受人支付与第一项相同的违约金，现因买受人选择不退房，虽然在签订合同时买受人未选择第十五条第二项的处理方式，在被告受到行政处罚的前提下，再协助原告办理房屋权属证书，按照合同利益的可期待性原则，应当兼顾合同相对方的利益，原告选择不退房并要求出卖人办理房屋权属证书，对于被告而言才知悉原告的最终选择，为衡平双方利益，故对于原告逾期办理房屋权属证书的违约金应从起诉之日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：1.被告嵊州市金丽达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十个工作日内协助原告丁小萍办理嵊州市东南路255-8号锦泰苑第二幢一单元2××号房屋产权变更登记手续，将该房屋的所有权、土地使用权等相关权属证书过户至原告丁小萍名下；2.被告嵊州市金丽达房地产开发有限公司支付原告丁小萍按商品房总价款424834.74元，自2009年4月14日始至本判决确定办理房屋权属证书时止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息损失，款于本判决发生法律效力后十日内付清；3.驳回原告丁小萍的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，由被告嵊州市金丽达房地产开发有限公司负担。上诉人丁小萍不服原审判决，提起上诉称：一、被上诉人欺诈事实清楚，责任不可推卸，一审法院判决被上诉人赔付违约金起始日为起诉之日理由不充分。被上诉人以委托办三证为由取得上诉人各种重要原件，事后要求上诉人重签为二份商品房买卖合同，办一房为二本房产证，并且房屋平面图与现房完全不相符。2008年5月30日前后上诉人曾多次向被上诉人表示不退房，后来的装修入住更表明了上诉人的态度。二、侵权登记，应当赔偿。通过一审判决，上诉人才得知被上诉人将上诉人所购的房屋，于2009年1月18日以房屋所有权证持证人为“嵊州市金丽达房地产开发有限公司”、房屋共有人为“嵊州市鹿山街道东南股份经济合作社”名义，在房产登记机关办理了两本房屋权证的登记手续。被上诉人严重侵犯了上诉人应持有房产所有权证的合法权益，在被上诉人持有产权登记所有权证期间，应当依法赔偿。三、一审判决程序不当。本案应征询原、被告意见通知“嵊州市鹿山街道东南股份经济合作社”作为第三人参加诉讼。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判。被上诉人金丽达公司辩称：一、双方签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同已失效，被上诉人无须继续履行该合同的相关义务，上诉人诉讼请求不能成立。二、退一步讲，即使编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同仍然有效，上诉人也无权要求被上诉人协助办理产权登记和支付违约金，最多只能按照合同约定要求退房和赔偿损失。合同第15条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起陆拾日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.06%赔偿买受人损失”。被上诉人对于一审法院的认定也有不同意见，出于案结事了、和谐平衡的考虑才未提起上诉。此外，上诉人已在合同约定的期限内接受房屋，实际并未受到任何经济损失，且房价也增值不少。三、上诉人所谓被上诉人存在欺诈及其在一审判决出来后才知悉被上诉人在2009年1月18日办出两本房屋权证的初始登记均与事实不符，其要求被上诉人赔偿所谓的侵权登记损失，于法无据。四、一审判决审理程序正当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人丁小萍在二审中未提出新的证据。被上诉人金丽达公司在二审中提出下列证据：1.嵊州市城市管理行政执法局行政处罚决定书，证明被上诉人擅自变更规划条件、违法建设行为已被行政处罚。2.罚款票据，证明被上诉人已经缴纳罚款。3.嵊州市规划管理处告知单，证明由城管执法局处罚完毕后，允许开发商变更规划。上述证据表明上诉人购买的房屋目前已经可以办理单独一本房产证。上诉人丁小萍对上述证据无异议。本院对上述证据依法予以确认。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2010年3月5日嵊州市城市管理行政执法局对被上诉人金丽达公司在建造“锦泰苑”小区2幢过程中擅自变更规划条件、违法建设行为作出行政处罚，处罚内容为罚款并责令按规定补办相关审批手续。此后金丽达公司按照处罚决定书缴纳了罚款。2010年3月17日嵊州市规划管理处告知金丽达公司，“锦泰苑2幢原规划审批的64户住宅变更为32户，合计建筑面积3809.06平方米。根据嵊建设（2009）11号文件精神，由城管执法局处罚完毕后，允许开发商变更规划。”商品房买卖合同第十六条约定：凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。本院围绕上诉请求和理由审理认为，被上诉人金丽达公司在建造锦泰苑小区2幢过程中擅自变更规划条件、违反建设工程规划许可证规定违法建设事实清楚，其行为直接导致上诉人丁小萍未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，金丽达公司上述行为构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第15条约定，在此种情况下，双方同意按买受人退房处理。即双方约定了一方解除合同的条件，依照合同法第九十三条第二款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时丁小萍又系消费者的身份，因金丽达公司违约导致丁小萍权益受损亦是客观事实。故本案丁小萍有退房选择权，其未选择退房，而是要求金丽达公司协助办理产权登记手续，并支付利息损失。原审法院本着鼓励交易之精神、结合实际情况，支持丁小萍之诉请，于情有理，于法有据。现二审中争议焦点在于该利息损失的起算时间和计算标准问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因无合同约定可以参照，故本院依据上述规定确定金丽达公司承担相应违约责任。经审查，本案讼争房屋交付日期为2008年3月30日，而合同约定金丽达公司须在房屋交付使用后60日内提供产权资料报备案，则违约金应从房屋交付使用之日起60日后开始计算，即2008年5月30日。至于丁小萍提出的要求金丽达公司赔偿侵权登记损失以及应通知“嵊州市鹿山街道东南股份经济合作社”作为第三人参加诉讼的意见，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人丁小萍提出的上诉请求，合理部分本院予以支持。原判基本事实清楚，惟适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第936号民事判决第一项；二、变更浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第936号民事判决第二项、第三项为：被上诉人嵊州市金丽达房地产开发有限公司支付上诉人丁小萍按商品房总价款424834.74元，自2008年5月30日起至上诉人丁小萍实际取得房屋权属证书时止的利息损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），款限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费658元，二审案件受理费658元，合计1316元，均由被上诉人嵊州市金丽达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 单卫东审判员 楼晓东审判员 金湘华二〇一〇年六月八日书记员 吴银萍 微信公众号“”