（2009）云法民四初字第1331号
裁判日期: 2010-06-08
公开日期: 2018-09-27
案件名称
广东省电影公司与广州市广源工贸职业技术学校租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省电影公司,广州市广源工贸职业技术学校
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2009）云法民四初字第1331号原告广东省电影公司，住所地广州市越秀区越秀中路125号。法定代表人赵军，总经理。委托代理人谷阳群，广东法圣律师事务所律师。委托代理人陈文发，该司经理，男，1970年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告广州市广源工贸职业技术学校，住所地广州市南洲路97号之二。法定代表人肖宋潭，校长。委托代理人史萍，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人肖慧英，该校职工，女，1970年5月20日出生，汉族，住广州市。原告广东省电影公司与被告广州市广源工贸职业技术学校租赁合同纠纷一案，本院于2009年7月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东省电影公司的委托代理人谷阳群、被告广州市广源工贸职业技术学校的委托代理人史萍、肖慧英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东省电影公司诉称，位于广州市广园中路328号大院（原地名为白云区景泰坑果园口）内全部房屋是我司所有的合法财产。被告作为民办教学机构因教学和办公所需，于2002年5月30日与我司签订租赁合同及补充合同，约定由我司将���于广园中路328号大院内两幢五层教学楼及附设饭堂楼共建筑面积约4300平方米出租给被告办学使用，我司并提供两幢教学楼前的球场和花坛场地、教学设备给被告作配套使用，租赁期限从2002年9月1日起至2012年8月31日止，并约定了租金标准及费用负担等等。在合同履行过程中，我司已将广园中路328号大院中自编1、2、3、4、7、8、12号房屋、该房屋前面的球场及空坪隙地、教学设备如约交给了被告使用。被告对此无异议。由于我司决定对广园中路328号大院全部房屋及土地从2008年9月1日起自行使用并不再出租，根据合同约定，我司多次强烈要求被告从2008年9月1日起终止双方租赁关系。但被告不仅拒绝退还场地，而且拖欠在2008年8月31日前产生的租金，拒绝交纳2008年9月1日之后的租金和税费。为此，我方曾起诉被告（案号：2008云法民四初字第1634号）要求判决解除双方的租赁合同、被告返还承租房屋、场地及设备等、支付从2008年9月1日起至实际返还房屋、设备之日的房屋使用费、支付承租期内（2008年8月31日前）所拖欠的租金、税费共530，311.40元。由于上述最后一项诉讼请求需较长时间进行财务审计鉴定，故我司撤回了该项诉讼请求。现该案已判决支持我司的诉讼请求。由于被告对在2008年8月31日前所发生的租金及税费在该日期前就应如约向我司付清，但被告至今未付清，其除应偿还欠款本金外还应支付逾期还款违约金。故现请求法院判令被告向我司支付广州市广园中路328号大院房屋及设备从2002年9月1日至2008年8月31日的租金183567元、房地产租赁税费268750.4元，并支付对该拖欠金额从2008年9月1日起至实际支付之日止的逾期利息（按中国人民银行公布的逾期贷款利率计算），本案诉讼费由被告负担。被告��州市广源工贸职业技术学校辩称，不同意原告的诉讼请求，实际上我方已超额支付了租金。因为依合同约定及原告的计算结果，我方应交租金为3301363元，实际多交了租金191517.6元，因有部分已交租金原告没有开具任何凭据。关于税费，补充合同关于税金的约定违反相关税法，应认定无效。该约定违反了我国城市房地产税暂行条例和房地产集征办法关于房屋出租税费由产权人交纳的规定，原告是合同的纳税义务人，其依据合同约定要求我司支付税款与现行法律相抵触。原告主张的税费金额与其提供的完税凭据不符，其提供的纳税凭据显示是总额，不能视为与本案讼争物业相关证明，且该金额与其主张的税款金额不一致。原告收取我方的税金232934.6元应退还给我方，因补充合同中关于我方预交8万元税金事实上是我方预交的应当由我方缴纳的税费，后来我方又通过其他方式支付了232926.6元。根据合同签订时双方约定由原告代我方缴纳应由我方缴纳的税费，原告代缴后退还给被告，多退少补。但后来原告仅提供收据未提供发票，故原告应当将我方已交的款项退还。原告依据补充合同要求我方支付税金已超过诉讼时效。因为至原告起诉之日其从未要求我方支付税金，且双方于2004年已达成一致意见约定双方的税费各自承担，也出现了原告向我方退还税款的事实。经审理查明，2002年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方，原名为广州市阳光职业高级中学，2002年9月变更为广州市广园工贸职业技术学校）签订《租赁合同》，约定：一、甲方提供广州市广园中路328号广东省电影公司（属下电影干部培训中心）两幢五层教学楼及附设饭堂楼、建筑面积4300平方米租给乙方作办学使用。甲方提供两幢教学楼前的球场和花坛、面积约1500平方米配套乙方作学生活动场地（租赁范围以建筑平面图为准），附平面图；四、……乙方负责学校的税务、工商、经营许可等证件的申报、年审、纳税、交费（甲方必须配合）；五、租赁期限从二00二年九月一日至二0一二年八月三十一日止，租赁期为拾年；六、乙方缴款规定：1、乙方交纳教学场地年租金叁拾万元，教学设备配套租赁费贰拾捌万元，三年之内租金不变，从第四年开始，场地租金及教学设备租赁费在前一年的基础上逐年递增3%。2、上述两项租金的交纳办法。全年分二期缴交，每期各交50%。具体交纳时间：第一期交纳时间为每年的3月31日前，第二期交纳时间为每年的9月30日前，如逾期一天不缴或欠缴，每逾期一天，甲方有权按所欠数额的2‰每日收取滞纳金，超过三个月不缴或欠缴租金，甲方有权单方解除合同，收回场地。由此造成的后果和损失由乙方承担等等。同时双方签订了《补充合同》，约定：一、以上合同实际上乙方交纳教学场地租金叁拾万元，教学设备配套租赁费贰拾万元，两项合计伍拾万元，省电影公司实收50万元，税费由乙方负责，包括营业税、房产税、土地使用税、城建税、教育费附加、堤围防护费。乙方预付8万元税费，如乙方出具国家有关税务优惠文件，经甲方所属地征收税务机关同意降低原有规定的税率，甲方按实际完税额缴纳后，年终所剩余额退还乙方，超额部分由乙方补缴。二、签订合同后，甲方必须在40天内搬迁完，由于甲方需继续办班，乙方同意甲方所指定场地可在两个月内搬迁完。原合同有未尽之处以补充合同为准，与原合同一样具法律效力。上述合同签订后，原告将场地交��被告使用。期间双方产生纠纷，原告于2008年9月1日向本院起诉被告，要求解除涉案租赁合同、被告返还讼争场地并支付从2008年9月1日起至实际返还场地之日止的房屋使用费。在该案开庭前，原告增加诉讼请求要求被告支付2008年8月31日前的场地租金、设备使用费、税金，庭审后原告撤回了增加部分的请求。本院于2009年7月10日作出判决支持原告全部诉讼请求。判后被告上诉，至本案庭审结束，该案二审尚未有处理结果。另查明，2002年9月25日，原告下属机构广东省电影干部培训中心（乙方）与案外人广州市阳光工贸专修学校（甲方）签订《教学场地租赁协议书》，约定甲方向乙方提供教室二间（即教学楼502、503室），……此二间教室内暂不移交给甲方；甲方向乙方提供学生宿舍五间（综合楼502、503、504、505、506房宿舍内铁板、床板、台椅、风扇等设备配套财产归属乙方，所有权和使用权都归乙方（课室二间及5间宿舍未移交财产给甲方使用）。……以上两项（教室、宿舍）租金壹年合计68000元，租期2002年9月至2003年7月31日止；三、租金结算，乙方必在第一学期开学后一个月内交租（因第一学期开学前未能签约），乙方同意将第一学期租金34000元，在甲方缴交广东省电影公司第一学年50%租金250000元中扣除34000元及相对税金部分。余下34000元为甲方第二次缴交广东省电影公司年租金50%250000元中扣除及这部分税金。被告在庭审中自述广州市阳光工贸专修学校是独立法人单位，与被告是合作办学关系。诉讼中，原、被告确认讼争场地从2002年9月1日至2008年9月1日止被告应交租金为3091813元。原告主张被告已交租��2908246元，尚欠183576元（3091813-2908246）。对于原告确认的已交租金2908246元，被告抗辩认为原告少算了以下几笔已交款项：1、定额为10000元的发票6张共60000元。原告认为该笔款是包括在被告提供的2004年3月30日金额分别为100000元、150000元（共250000元）的银行支票款项中；2、2003年4月30日的收据50000元、2003年5月27日的收条48000元，合共98000元。原告认为该款就是2003年8月26日的发票款项98000元；3、应予抵扣的返租场地租金共68000元。原告认为不存在抵扣租金的问题。4、2004年3月30日支付的84934.60元，虽然收据写为税金但双方口头约定作为租金。原告认为该款是税费不是租金。5、2004年9月10日支付的111650元退回被告47500元后，余下64150元应作为已交租金。原告认为该64150元是税费不是租金。原告提供缴税凭证，拟证实讼争场地及另一租赁纠纷案件的涉案场地的租赁税费均已由原告一并缴纳。庭后，原告向本院撤回要求被告支付拖欠的2008年8月31日前的房地产租赁税费及相应利息的诉讼请求，经审查，其申请符合法律规定，本院口头裁定准许其撤回该部分诉讼请求。以上事实，有《租赁合同》、《补充合同》、《教学场地租赁协议书》、房屋所有权证、（2008）云法民四初字第1634号民事判决书、租金汇总表、发票、收据、银行支票存根及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》合法有效，双方均应恪守履行。诉讼中双方已确认2002年9月1日至2008年9月1日止应交租金为3091813元，对此金额本院予以认定。目前双方争议在于原告主张的被告已交租金2908246元是否少算了被告所主张的以下几笔争议款项。对此，具体分析如下：1、被告提供的定额发票60000元问题。被告称付款时间是2002年、发票是在2004年补开。现原告提供了25张2004年3月30日的定额10000元连号发票存根，其中最后6张存根号码与被告提供的60000元发票号码相一致，故原告主张的该60000元是包含在被告2004年3月30日以支票支付的250000元内并已开具250000元发票的意见合理，本院予以采信。2、2003年4月30日收据50000元和2003年5月27日收条48000元（共98000元）问题。在被告无提供全部付款凭证核对的情况下，由于该款只有收款收据而非发票，不能作为最终结算凭证，故被告称少算该笔款项缺乏充分依据，原告主张与同年8月26日的发票98000元是同一笔款的意见合理，予以采信。3、两笔抵扣返租租金共68000元问题。被告不是《教学场地租赁协议书》的合同相对方，被告据此协议要求抵扣原告租金68000元，但原告不同意，故被告该意见无法律依据。4、2004年3月30日支付的84934.60元是租金还是税费问题。原告开具的收据已注明是税费，被告主张双方已口头约定是租金但未能举证证实，故该款应按收据注明的性质认定为已交税费而非租金。5、2004年9月10日支票方式支付的111650元退回47500元后余款64150元是租金还是税费问题。由于合同约定被告需支付租金和税费，现双方均未能举证证实上述两笔款项的性质，故宜按收款方主张的性质为妥，即余款64150元应认定为已交税费而非租金。综上，对被告认为少算了上述5笔租金的意见本院不予采纳，对原告主张的被告已交租金2908246元本院予以认定。即被告至今尚欠原告2002年9月1日至2008年8月31日期间的租金183567元（3091813-2908246）。被告拖欠租金构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告清偿租金并支付利息（从2008年9月1日起计算）合法合理，本院予以支持，但原告要求按银行逾期贷款利率计算利息缺乏依据，应参照银行同期同类贷款利率计算为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：在本判决生效之日起五日内，被告广州市广源工贸职业技术学校向原告广东省电影公司支付租金183567元及利息（以183567元为本金，从2008年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9524元、保全费3370元，由原告负担受理费5553元（已交纳），被告负担受理费3971元、保全费3370元并于本判决送达之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 杨月琴人民陪审员 罗汝标人民陪审员 徐韶生二〇一〇年六月八日书 记 员 蔡晓珊 关注公众号“”