（2010）杭建民初字第51号

裁判日期: 2010-06-03

公开日期: 2015-12-28

案件名称

胡某、胡某某与吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

建德市人民法院

所属地区

建德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡某,胡某某,吴某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省建德市人民法院民事判决书（2010）杭建民初字第51号原告胡某。原告胡某某。两原告共同委托代理人（特别授权）周某。被告吴某某。委托代理人（特别授权）翁某。委托代理人（特别授权）徐某某。原告胡某、胡某某与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2009年12月28日提起诉讼。本院受理后，先由审判员吕兆荣独任审判，后依法组成合议庭，分别于2010年1月26日，5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周某在本院两次审理中均到庭参加诉讼，被告委托代理人徐某某在本院第一次审理中到庭参加诉讼，被告吴某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2007年10月，被告与建德市华东城市建设投资有限公司（以下简称华东公司）签订房屋租赁合同，约定被告租赁华东公司位于本市锦华园小区商业综合楼一至二层（建筑面积1917平方米）的房屋。该合同还约定，承租人未按时交纳房屋租金的，出租人有解除合同收回房屋的权利；承租人逾期支付租金，每逾期一日按日租金的1倍支付滞纳金。2009年2月10日，华东公司将包括上述出租房屋在内的锦华园综合楼（建筑面积4136.84平方米）全部转让给两原告。2009年10月23日，因被告未按房屋租赁合同约定于2009年9月30日前交清当年第三季度的租金，两原告曾某某律师给被告发函催款，但被告拒绝支付。现请求法院判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告腾退租赁的房屋；2、被告向两原告支付2009年10月1日至12月31日的房屋租金人民币125000元、支付逾期付款的滞纳金126027元（2010年1月1日至被告腾退房屋之日止的租金及滞纳金某被告另行支付）；3、被告负担本案的诉讼费用。被告在第一次审理中口头辩称：首先，被告与两原告没有签订租赁合同，故两原告要求被告支付房屋租金没有事实依据；其次，华东公司在没有征求被告是否愿意享有优先购买权的情况下，将租赁的房屋转让两原告属于合同违约，故被告据此拒付房屋租金有理；第三，两原告要求我支付房屋租金虽然正当，但我未支付租金不构成合同的根本性违约，故两原告要求解除合同无法律依据；第四，房屋租赁合同中约定承租人逾期付款的违约金过分高于出租人因此受到的损失，故请求法院将合同约定的违约金调整为银行同期贷款的利率。审理中，原告提供如下证据：1、房屋租赁合同复印件一份，以证明华东公司与被告签订房屋租赁合同的事实；2、房屋买卖合同复印件一份，房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证书的复印件各一份，以证明两原告于2009年2月经买卖取得了涉案租赁房屋的所有权；3、律师函复印件一份，以证明两原告于2009年10月23日委托律师周某向被告发函，要求被告支付租金，并提出了逾期不交租金就解除租赁合同的意见。被告对上述证据无异议，本院已经当庭认定具有证明力。被告在审理中未提供证据。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告向两原告支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金计人民币291667.67元，并由被告按月利率2%支付该款的滞纳金（2010年5月1日后至被告实际腾退之日止的租金按合同约定由被告另行支付）。根据原告提出的有效证据以及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案如下事实：位于本市××街道××东路××综合楼（以下××综合楼）××层，计建筑面积4136.84平方米，原为案外人华东公司所有。2007年9月，华东公司（甲方）将该房的一、二两层计建筑面积1917平方米出租给被告吴某某（乙方）使用，双方因此签订了房屋租赁合同一份。合同约定：租赁期限2007年10月8日至2012年10月7日止；租金共计245万元，分别为第一年度35万元、第二年度45万元、第三年度50万元、第四年度55万元、第五年度60万元，乙方应付的租金于2007年至2011年每年9月30日前支付；乙方未按时交纳房屋租金的，出租人有解除合同收回房屋的权利；乙方逾期支付租金，每逾期一日按日租金的1倍支付滞纳金。2009年2月10日，华东公司将综合楼全部转让给两原告并办理产权过户登记。2009年10月23日，因被告未在2009年9月30日前向两原告交纳第三年度的租金，两原告委托律师周某向被告发函告知租赁房屋的转让情况及催交租金。被告至今未向两原告支付租金。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，华东公司与被告签订的《房屋租赁合同》以及华东公司与两原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告吴某某明知应当在2009年9月30日前向租赁房屋所有人支付第三个租赁年度的房屋租金，其在两原告告知其租赁房屋的转让事宜及催交租金后，无正当理由未支付租金。据此，两原告在向被告主张租金及违约金的同时，可以主张解除合同。关于被告提出的四项抗辩意见，第一，被告对租赁物已经由华东公司转让给两原告的事实无异议，且现行法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，故被告以其与两原告没有签订租赁合同而不支付租金的理由不符合法律规定。第二，华东公司将租赁物转让给两原告之前，是否已经征求过被告同等条件下的优先购买权利，系被告与华东公司之间的争议。而且，无论华东公司转让房屋前是否已经征求过被告的优先购买权，均不影响两原告向被告主张房屋租金。据此，被告以华东公司转让租赁的房屋没有向其履行告知优先购买的义务，不能成为被告不支付租金的正当理由。第三，出租人出租房屋的目的就是租金收入，故承租人不支付租金显然构成了合同根本性违约。据此，被告主张的不支付租金不属于合同根本性违约意见违背现行法律的相关规定。第四，法律规定当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；当约定的违约金低于造成的损失或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。华东公司与被告签订的合同中，关于承租人逾期支付租金，每逾期一日按日租金的1倍支付滞纳金的约定，显然过分高于两原告因被告逾期付款而造成的实际损失，故被告要求法院适当减少违约金的意见成立，本院予以采纳。被告要求按银行同期贷款利率向原告支付违约金的意见，有违合同当初约定的本意，故本院对此不予采纳。鉴于原告在审理中自愿将滞纳金的请求由未付租金的一倍减少至按未付租金月2%利率计算，基本合理，本院予以采纳。原告提出的请求中，因租赁合同规定每年度租金的起算时间为10月8日，而原告要求被告从2009年10月1日起计算租金在时间上有误，故本院对两原告多计算的7天租金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百四十一条第（一）款、第（二）款、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、原告胡某、胡某某承继的，由建德市华东城市建设投资有限公司与被告吴某某签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、被告吴某某于本判决生效后十日内将租赁的房屋腾空并返还给原告胡某、胡某某。三、被告吴某某向原告胡某、胡某某支付2009年10月8日至2010年4月30日的租金人民币280821.91元，并支付该款2009年10月1日起至判决确定付款之日止按每月2%利率计算的滞纳金。该款于本判决生效后十日内付清。四、2010年5月1日起至被告吴某某实际腾退并返还房屋之日止的租金，由被告吴某某按每日人民币1369.863元另行结算并支付给原告胡某、胡某某。该款于实际返还房屋之日付清。五、驳回原告胡某、胡某某的其它诉讼请求。本案案件受理费人民币3620元，由被告吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币160元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××024409008802968，开户行（工商银行湖滨分行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。审　判　长　　吕兆荣人民陪审员　　余　燕人民陪审员　　徐慎旗二〇一〇年六月三日书　记　员　　赖丽敏搜索“”