（2009）湖长和民初字第395号
裁判日期: 2010-06-28
公开日期: 2015-12-30
案件名称
李甲与王某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长兴县人民法院
所属地区
长兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李甲,王某,王某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第九十三条第一款
全文
浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2009）湖长和民初字第395号原告李甲。委托代理人李乙。被告王某。第三人王某某。委托代理人吴某。原告李甲诉被告王某、第三人王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月9日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月26日公开开庭进行了审理。原告李甲的委托代理人李乙，第三人王某某的委托代理人吴某到庭参加诉讼，被告王某经本院公告送达起诉状副本与开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年1月1日，原告委托案外人卢甲将位于长××县××城镇××楼××、××、××楼的房屋进行出租。卢甲接受委托后，经与被告协商，于2009年4月8日以自己的名义将属于原告的房屋进行出租，订立了房屋租赁合同。合同约定：租赁期限从2008年5月1日至2016年4月31日止计8年，租金为一年一付，第一年为36万元，第二年开始租金按每年增长3%的比例确定，租金采用先付后用原则，以第一次付租金为基准日，提前一个月支付。合同还约定被告有不支付租金一个月以上、未经原告书面同意转租第三人等情形，原告均有权解除本合同，双方对合同违约后的处理等事宜均作了详细约定。合同签订后，原告将房屋交付被告租赁使用，被告按约定支付了第一年租金。但到了第二年租金370800元支付期限时，被告与原告协商分期支付租金，原告表示同意，被告于5月支付110800元，结欠租金26万元，约定于6月底前付清。但到期未按该期限支付，后原告数次催讨未果，并从侧面得知被告可能将房屋擅自转让他人，原告于2009年9月7日通知被告支付租金、不得转租等，否则将依合同约定解除租赁合同。被告收到通知后无任何音讯。在诉讼前，原告经调查才得知，被告在原告9月7日通知前就转租了房屋，第三人伪造租赁合同到工商行政管理局办理了个体户营业执照。原告认为，被告承租原告房屋应按合同约定期限支付租金、未经原告书面同意不得转租，现被告严重违反合同约定，缺乏诚信，故诉请判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，确认被告转让给第三人的行为无效；2、被告支付欠缴租金260000元；3、被告赔偿可得利息损失100000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼视为放弃答辩的权利。第三人王某某辩称：对原、被告约定的不得转租等相关事宜，第三人并不知情；第三人并未伪造租赁合同到工商部门办理营业执照，营业执照是被告办理的；第三人也是本案的受害方，请求法院驳回原告对第三人的诉请。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、案外人卢某和王某签订的房屋租赁合同，证明原告将诉争房屋出租给被告，并对违约责任等作了约定；2、被告王某出具的欠条，证明被告结欠原告房屋租金260000元；3、催交租金通知书及回执，证明原告告知被告支付租金的的期限及在租赁期限内不得转租；4、工商注册资料，证明长兴雉城豪旺角商务宾馆系第三人王某某亲自办理和领取营业执照的；5、第三人王某某伪造的卢某与王某某的租赁合同，证明该租赁合同系伪造的，对原告没有约束力；6、工商登记注销材料，证明被告已将长兴好旺角商务宾馆注销登记；7、房产证复印件，证明原告对诉争房屋享有所有权；8、委托书，证明原告委托卢某委托处理房屋租赁的事宜；9、证人卢某的证人证言，证明其并未与王某某签订房屋租赁合同。被告未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的权利。第三人质证认为：对证据1、2不清楚；证据3是原告单某面出具的通知，第三人并未签字；对证据4无异议；对证据5，认为系卢某与王某某签字的，该租赁合同系真实合法的；对证据6无异议；对证据7中李步高的主体资格有异议；证据8与本案无关联性；对证据9，认为2009年7月1日的租赁合同是王某拿着卢某已签好字的房屋租赁合同给第三人签字的，第三人并不知道卢某的签名是伪造的。第三人为证明自己的辩驳，向本院提交了如下证据：1、转让协议书，证明诉争房屋是由王某转让给王某某；2、承诺书，证明2008年7月1日至2010年7月1日的房屋租金已由王某付清，且王某某也已将之后的租金支付给王某。原告质证认为：对证据1的真实性有异议，认为无法核实；证据2与本案缺乏关联性。原告与第三人提交的上述证据经本院审查后认为：原告提交的全部证据及第三人提交的证据1，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信；第三人提交的证据2，因其中关于“2008年7月1日--2010年7月1日房租已付清”等内容与原告提交的证据2相矛盾，故应结合本案其他证据综合分析后再予以认定。根据上述采信的证据并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2008年4月8日，原告委托卢某（曾用名卢甲）与被告王某签订房屋租赁合同一份，合同主要内容约定如下：原告将其所有的座落于长兴县雉城镇解放西路58号旭日大厦103室、201室、202室、301室、302室出租给被告；租期8年，从2008年5月1日至2016年4月31日；租金一年一付，第一年租金360000元，每年增长3%，先付后用，第一年租金在本合同生效后支付全年租金，以后每年租金以第一次支付租金为基准日，提前一个月支付当年租金；承租人在承租期间不得转租所租赁的房屋，不得收取任何转让费。有下列情形之一的，出租人有权解除合同，并收回所有房屋：承租人不交付或不按约定交付租金一个月以上的；承租人所欠各项费用达1000元以上的；未经出租人同意承租人擅自改变出租房屋用途的；未经出租人书面同意，承租人将出租房转租第三人的；承租人在出租房屋内进行违法活动的。双方不得中途提出解除合同，如8年内承租人退租的，除已付的租金不退外，还应赔偿出租人可得利益100000元，如承租人因欠付租金或其他费用而解除合同的，出租人有权向承租人要回含可得利益在内的全部损失。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告按照合同约定支付了第一年租金。但到了第二年租金370800元的支付期限时，被告与原告协商分期支付租金，原告表示同意，被告于2009年5月支付租金110800元，尚结欠租金260000元，约定于2009年6月底前付清，并由被告出具欠条一份。2009年9月7日，卢某向被告王某发出催交租金通知书，要求其在通知送达之日起7日内支付租金260000元，如不按通知支付租金，将按合同约定解除合同，并追究违约责任。另查明，2009年2月25日，被告王某在原告不知情的情况下与第三人签订好旺角商务宾馆转让协议书，被告王某将其从原告处租赁的房屋所开设的好旺角商务宾馆（含房间、床铺等）转让给第三人王某某。现原告因被告未支付所欠租金及被告的转租未经其同意诉至本院。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因被告王某未按约定及时支付房屋租金，已符合原、被告签订的房屋租赁合同中约定的解除合同的情形，现原告诉请解除其与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付欠缴租金260000元，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在租赁合同中明确约定“双方不得中途提出解除合同，如8年内承租人退租的，除已付的租金不退外，还应赔偿出租人可得利益100000元，如承租人因欠付租金或其他费用而解除合同的，出租人有权向承租人要回含可得利益在内的全部损失”，该约定意思表示真实，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，故原告主张被告赔偿其可得利益100000元的诉请，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，原、被告在租赁合同中明确约定不得转租，被告在未经原告同意的情况下擅自将诉争房屋转租给第三人，由于没有合法的处分权，此时转租合同属于效力待定的合同。但因原告主张解除其与被告之间的租赁合同，且本院已予以支持，故在租赁合同解除后转租合同归于无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、终止履行原告李甲与被告王某的房屋租赁合同，被告王某将房屋转租给第三人王某某的行为无效；二、被告王某给付原告李甲房屋租金260000元，限于本判决生效后十日内付清；三、被告王某赔偿原告李甲可得利益损失100000元，限于本判决生效后十日内付清；本案案件受理费6700元，财产保全费2420元，合计9120元，由被告王某承担，于本判决生效之日起十日内径直给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本一份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 陈满民审 判 员 阳锦翔代理审判员 柯晓蕾二〇一〇年六月二十八日书 记 员 吴 敏 来源：